电梯管理手册

电梯是高层建筑中不可缺少的交通运输工具。使用电梯可以提高人们工作、生活效率。电梯的安全运行使人们感到舒适和方便,而搞好电梯设备的管理是电梯安全运行的基础和保障。搞好电梯设备管理,可使物业管理公司用尽可能少的运行、维修费用来维持电梯的安全运行,提高物业管理公司的经济效益。电梯设备管理的内容主要有:电梯的安全管理、电梯运行的管理和电梯的维修管理。电梯管理概述电梯设备的技术含量较高,要搞好电梯设备的管理,首先要了解电梯的基本结构和使用性能,能根据电梯的性能确定出适宜电梯的管理方案。一、电梯设备概述电梯设备是高层建筑中垂直方向的有效运输设备。电梯是靠电力拖动的一个可以运载人或物的轿厢,在建筑井道中的导轨上作垂直的升降运动的设备。电梯一般由五部分组成:井道和机房、传动部分、升降部分、安全装置、控制部分。(1)井道和机房井道和机房是电梯正常运行所要求的房屋建筑部分。井道由围壁、顶板及底坑围成一个容纳电梯轿厢和对重的有限空间,在每个层站开有出、入口。机房用来安装曳引机、电控屏、限速器等。机房可以设置在井道的顶部,也可设置在井道底部。设置在井道底部时称为曳引机下置式,该方式的电梯结构较复杂,对井道尺寸要求大,所以只有在机房无法顶置时采用。机房必须有足够的面积、高度、承重能力及良好的通风条件。顶板上是机房的情况下,它是值班工人工作的地方。所以顶板都是封闭型的,将井道与机房完全隔离。底坑一般深入地面,用于安装缓冲器、限速器钢丝绳张紧装置。因为深入地面要求有排水设施。(2)传动部分传动部分即曳引机,主要由电动机和钢索组成。一般安装在机房的顶部,它通过钢丝绳牵引轿厢及对重。曳引机由蜗轮减速箱、绳轮、电机、靠背轮、抱闸、底座等组成。高速无齿轮直流电梯曳引机,由电机直接带动绳轮,无减速箱装置,其余部件相同。(3)升降设备部分升降设备部分包括轿厢、对重、门厅和导轨。轿厢是容纳物体和乘客的箱体,对重是用来平衡轿厢重量的。门厅是每一层楼的电梯门口装的门,门上有机械锁和电气接点。客梯多采用自动开关门,是由轿厢门上的开门刀带动厅门上橡皮轱辘来完成的,而轿厢门是由轿厢门上的开关门装置驱动的。导轨是轿厢上下移动所走的轨道。(4)安全装置安全装置由降速装置和电气安全设备组成。降速装置主要有限速器和缓冲器。限速器是控制轿厢速度的设备。当轿厢达到极限速度时,轿厢限速器开始动作,并作用于安全钳上迫使它夹住导轨,刹住轿厢。缓冲器是电梯的最后安全保护。它安装在电梯井道底坑内,位于轿厢和对重的正下方。当电梯向上或向下运动中,由于钢丝断裂、抱闸制动力不足或者控制系统失灵而使轿厢超越终端层站时,缓冲器则起到缓冲作用,避免电梯撞底或冲顶,确保乘客的安全。电气安全设备是指电梯控制系统中实现安全保护的电气元件。根据国家标准GB7588和GB10058中的规定,对电梯供电电源、轿厢超速、轿厢上下端站及极限位置、厅门锁与轿厢门的电气连锁以及所有电气设备外壳接地等方面必须实行电气保护。电气安全装置通常包括:①设置在机房内的电梯主开关,可切断轿厢照明及通风、轿顶电源插座、火灾报警、机房和滑轮间照明以及井道照明等全部供电电路。②熔断器和热继电器用作曳引电机的短路及过负荷保护。③相序继电器作断相和错相保护。④称重装置可作电梯的超重保护。⑤行程开关是电梯运行端站减速及端站限位保护。⑥电梯门安全触板带动连锁开关或光电传感器、感应式近门传感器,控制开关门电机,防止电梯夹人、夹物。⑦电梯所有金属设备外壳接地,以防触电事故。(5)控制部分控制部分主要指电气控制设备和必要的线路。电梯的操纵控制系统结构及其控制方式标志着我国电梯的发展水平,我国目前使用的电梯按其操纵方式分类有按钮控制电梯、信号控制电梯、集选控制电梯、并联控制电梯、程序控制电梯及智能控制电梯等。①按钮控制电梯。其操纵箱内装有启动按钮、应急按钮、开关门按钮、警铃按钮等按钮组和照明开关、钥匙开关、通风开关、检修开关和显示楼层与方向的指示灯。②信号控制电梯。除具有自动平层自动开门动作外,还具有内外选层、自动定向、顺向截车等控制能力。该类电梯有司机操作。③集选控制电梯。目前物业部门管理的客梯主要采用集选控制方式。集选控制方式的电梯具有自动平层、自动开门、自动掌握停站时间、内选外呼信号的登记与消除、顺向截梯以及自动换向等功能。下集选控制电梯用于无司机交、直流电梯,基本工作状态与集选控制电梯相同,只是厅外向下招呼信号才予答应。④并联控制电梯。该种电梯是电梯群中的最简单方式,只适合于两台电梯的协调控制管理。它是按预先设定的调配原则,自动的调配某台电梯去答应某层的厅外召唤信号。⑤程序控制电梯。使用于同一建筑物内有三台以上电梯,而且位置比较集中的电梯群的控制和管理。为了提高电梯的运行效率和充分满足楼内客流量的需要,尽可能的缩短乘客的候梯时间,对电梯群的运行状态进行自动程序控制。⑥智能群梯。该种电梯采用先进的控制理论、先进的传动和控制技术,使电梯在运行过程中具有安全、快速、准确、平稳的特性,使乘客具有舒适感和享受感。全微机化电梯的开发和使用是电梯的发展趋势。全微机化电梯是指电梯的传动系统及控制系统实现微机化控制的电梯,必将满足人们对电梯的高质量、高水平、高标准的要求。二、电梯管理概述电梯设备的管理是物业管理公司为确保电梯的正常安全运行,而进行的一系列有目的的管理活动。电梯能否正常安全可靠运行直接影响高层住宅区(或大厦)人们的生活和工作质量。所以,在物业管理中电梯的管理占有重要地位。电梯设备管理主要包括电梯设备的安全管理、运行管理、维修管理等内容。电梯设备的安全管理主要包括:电梯使用安全教育、安全措施,电梯困人的援救管理等。电梯设备的安全管理好坏直接影响电梯管理人员和电梯司乘人员的安危,所以电梯设备的安全管理居物业管理的首要地位。电梯的运行管理主要包括:规范电梯的日常管理工作,以保证电梯设备的正常运行。电梯设备的维修管理是规范电梯的维护保养工作,使电梯各项性能指标达标,消除电梯的故障隐患,以减少运行费用。第二节电梯安全管理高层建筑中的电梯设备,给人们提供了高效、快捷和舒适的工作和生活环境。然而电梯如果使用与管理不当,有时会危及乘梯人的生命安全,也会给物业管理公司造成重大的经济损失。因此加强电梯的安全管理至关重要。一、电梯的验收与接管电梯的安全性很大程度上取决于电梯的建造和安装质量。所以加强电梯的安全管理就要把好电梯产品质量和安装质量关,搞好验收与接管。(1)电梯的验收管理电梯由施工单位安装好后,要按国家规定的技术标准和质量标准进行验收。验收时,由施工单位向物业管理公司提交验收资料。包括:电梯的出厂合格证,性能测试、运行记录,安装使用说明书等。还有电梯的原理图、安装图等。物业管理公司的电梯管理员,应邀请市级以上劳动局的有关专业技术人员进行检验和验收。验收合格后方可投入使用。(2)电梯设备接管电梯设备经验收合格后,划归物业管理公司管理,同时可投入使用。物业公司工程部的电梯管理员应建立电梯的档案并妥善保存。未经过验收合格的电梯,物业公司绝对不能接管,应责令施工单位进行整修,限期再验收。二、电梯的使用安全管理为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故,必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括:安全教育、司梯人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。(1)实施安全教育由电梯管理员负责对电梯机房值班人员、电梯司梯人员和乘梯人员实施安全教育,使他们树立安全第一的思想,熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。(2)电梯司梯人员操作安全管理为了确保电梯的安全运行,司梯人员要经有关部门统一考试合格后才可上岗。物业管理公司工程部电梯管理员负责制定司梯人员的安全操作守则,并监督执行。守则内容是:①保证电梯正常运行,提高服务质量,防止发生事故。②要求司机坚持正常出勤,不得擅离岗位。③电梯不带病运行、不超载运行。④操作时不吸烟、不闲谈等。⑤执行司机操作规程:a.每次开启厅门进入轿厢内,必须作试运行,确定正常时才能载人。b.电梯运行中发生故障,立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理。c.遇停电时,电梯未平层禁止乘客打开轿厢门,并及时联系外援。d.禁止运超大、超重的物品。e.禁止在运行中打开厅门。f.工作完毕时,应将电梯停于基站并切断电源,关好厅门。(3)加强对乘梯人员的安全管理制定电梯乘梯的警示牌,悬挂于乘客经过的显眼的地方。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应作到,言简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知的内容是:①用手按钮,严禁撞击。②不许吸烟,勿靠厢门。③运行之时,挤门危险。④危险物品,禁止进梯。⑤保持清洁,勿吐勿丢。⑥若遇意外,请按警铃。⑦超载铃响,后进退出。⑧儿童乘梯,成人携带。⑨楼内火警,切勿乘梯。三、电梯困人救援的安全管理规范电梯困人援救工作,以确保乘客的安全是电梯困人援救管理工作的目的。凡遇故障,司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员,如电梯维修人员和管理人员5min仍未到达,工程部经过培训的救援人员可根据不同情况,设法先行释放被困乘客。1.电梯困人援救的程序(1)告知被困人员,等待救援当发生电梯困人事故时,电梯管理员或援救人员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系,务必使其保持镇静,静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门属于半开闭状态,电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。(2)准确判断轿厢位置,做好援救准备根据楼层指示灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门判断轿厢所在位置,然后设法援救乘客。2.救援步骤(1)轿厢停于接近电梯口的位置时的援救步骤①关闭机房电源开关。②用专门外门锁钥匙开启外门。③在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。④协助乘客离开轿厢。⑤重新关好厅门。(2)轿厢远离电梯口时的援救步骤①进入机房,关闭该故障电梯的电源开关。②拆除电机尾轴端盖,按上旋柄座及旋柄。③救援人员用力把住旋柄,另一救援人员,手持制动释放杆,轻轻撬开制动,注意观察平层标志,使轿厢逐步移动至最接近厅门(0.5m)为止。④当确认刹车制动无误时,放开盘车手轮。然后按(1)中所列方法救援。遇到其他复杂情况时,应请电梯公司帮助救援。援救结束时,电梯管理员填写援救记录并存档。此项工作的目的是积累救援经验。第三节电梯的运行管理电梯设备的运行管理,就是保障电梯良好运行所实施的管理活动。主要内容包括:电梯设备的运行巡视监控管理、电梯运行中出现异常情况的管理、电梯机房的管理和电梯档案的管理等。一、电梯设备的运行巡视监控管理巡视监控管理,是由电梯机房值班人员实施的,定时对电梯设备进行巡视、检查,发现问题及时处理的管理方式。电梯机房值班人员每日对电梯进行一次巡视,根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》如表4-7-1所示。(1)建立巡视监控管理制度公司工程部的电梯管理员,根据电梯的性能和运行情况制定出电梯巡视管理制度。并监督机房值班人员执行。①值班人员每日对电梯的主要部位巡视一次。②巡视时按要求的内容认真巡视检查。③及时处理巡视中的问题,并做好巡视记录。(2)巡视内容机房值班人员巡视应注意:曳引机是否有噪声、异味,是否烫手;轴承螺栓是否松动;减速箱的油位、油色是否正常,连轴器是否牢固可靠;指示仪表、指示灯、各继电器动作是否正常;变压器、电抗器等是否过热;制动器是否正常;曳引轮、曳引绳、限速器等是否正常;通讯设施、标示牌、盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否放在指定位置;电梯运行有无振动,开关门是否顺畅;底坑限速器是否正常。(3)巡视中发现不良情况的处理当巡视中发现不良状态时,机房值班人员应及时采取措施进行调整。如果问题严重则应及时报告公司工程部主管,协同主管进行解决。整修时应严格遵守《电梯维修保养标准》。二、异常情况处置管理当电梯工作中出现异常情况时,司梯人员和乘梯人员都要冷静,保持清醒的头脑,以便寻求比较安全的解决方案。(1)发生火灾时的处置①当楼层发生火灾时,电梯的机房值班人员应立即设法按动“消防开关”,使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后,疏导乘客迅速离开轿厢。电话通知工程部并拨打119电话报警。②井道或轿厢内失火时,司机应立即停梯并疏导乘客离开,切断电源后用干粉灭火器或1211灭火器灭火。同时,电话通知工程部。若火势较猛就应拨打119电话报警,以便保证高层建筑内的人员和财产安全。(2)电梯遭到水浸时的处置电梯的坑道遭水浸时,应将电梯停于二层以上;当楼层发生水淹时,应将电梯停于水淹的上一层,然后断开电源总开关并立即组织人员堵水源,水源堵住后进行除湿处理,如热风吹干。用摇表测试绝缘电阻,当达到标准后,即可试梯。试梯正常后,才可投入使用。三、电梯机房的管理电梯机房值班人员,在公司工程部电梯管理员的领导下工作。电梯管理员负责制定电梯机房的管理制度。机房值班人员严格执行电梯机房管理制度。(1)电梯机房管理制度①非机房工作人员不准进入机房,必须进入时应经过公司工程部经理同意,在机房人员的陪同下进入。②机房应配足消防器材,免放易燃易爆物品。③每周打扫一次机房卫生,保持机房清洁。④为防止不必要的麻烦,机房要随时上锁。(2)交接班制度①正常时,按时交接班。交班人员应向接班人员讲清当日电梯的运行情况,接班人员应查看《电梯设备巡视记录》、工具等,确认无误后在运行巡视记录上签名。②当遇到接班人员未到岗时,交班人员不得离岗。应请示工程部电梯管理员寻求解决。③电梯发生事故后,未处理完时,应由交班人员继续负责事故的处理,接班人员协助处理。四、电梯的档案管理为了解电梯的整体状况,工程部以高层楼宇为单位建立电梯档案。电梯的档案包括:电梯的原理图、安装图、《电梯设备巡视记录》、《电梯设备维修记录》等项内容。档案中的《电梯设备巡视记录》,由机房值班组长每月初整理成册,交工程部电梯管理员保管。第四节电梯的维修管理电梯的使用为人们开发利用空间提供了方便。电梯的普及,又为城市的繁荣提供了有利条件。但是电梯也会发生故障,故障时又给人们带来不便。加强电梯的维修管理,使电梯迅速排除故障,恢复电梯正常运行,是非常必要的。搞好电梯维修的管理就是建立《电梯维修保养的标准》和相应的电梯维修管理制度,确保(电梯维修保养标准》的顺畅实施。一、电梯维修保养标准的建立物业公司工程部的电梯管理员,根据国家标准和公司辖区内的电梯情况制定《电梯维修保养标准》。注意制定标准时不要和国家标准相抵触。下面是某公司制定的《电梯维修保养标准》。(1)机房①机房通风良好,温度在5~40℃之间,相对湿度不大于85%,保证没有雨水浸入。②机房的干粉灭火器应保持正常压力。③机房的紧急救援操作规程、注意事项齐全,并挂在明显处。④轿厢平层标志清晰可见。⑤机房门锁良好,告示牌清晰挂于显眼处。⑥机房电源、插座良好。⑦机房不得住人,应保持清洁。⑧曳引轮对铅垂线的偏差小于2.0mm,曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差小于1.0mm。⑨限速器调节部位应有铅封,非劳动局专业人员禁止调整。⑩限速器绳槽、轴套等磨损在允许范围内(参照GB5972—86)运行时无异常声音。11限速器、安全开关灵活可靠。12限速器-安全钳-安全开关联动可靠。13曳引轮标出的运行方向清楚。14各轴承灵活,运行时无异常声音,温度不高于80℃,工作2500~3000h后更换新油。15导体各相间和相地之间绝缘良好,电气设备外壳接地良好。16供电电压波动在±7%范围内,频率波动±2%范围内。17制动装置制动良好,轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内断电时,应能完全停止。制停距离不大于250cm。18电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置,应齐全并挂于墙上,不得他用。19曳引轮绳槽磨损离V型槽底4~5mm时,应更换。(2)井道与轿厢①上下限位开关灵活。②弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm,顶面间隙(2.5±1.5)mm。③绳头组合固定符合GB7588——87.923标准。④各钢丝的平均张力、轿厢导轨顶面距离偏差符合标准。⑤对重块压板固定坚固,不得有锈。⑥轿顶照明、急停开关、检修操纵开关正常。⑦轿厢安全窗灵活、开关动作可靠。厅门机械电气联锁可靠。⑧轿门的安全触板及光电保护灵活可靠。⑨告示牌明显清洁、报警装置正常。⑩指令、召唤、选层、定向等装置准确无误。(3)底坑保养参照GB7024.1—86。二、电梯的维修保养制度为使电梯安全运行,需要对电梯进行经常性的维护、检查和修理。电梯管理员和电梯机房值班电工负责电梯发生故障时的紧急维修工作,公司工程部主管负责电梯故障维修的组织监控工作,并负责建立电梯维修管理制度。电梯维修管理制度主要包括:(1)月维修保养制度主要检查各种按钮是否灵活,开关是否正常,有无噪声和异味,限速制动元件是否可靠。检修完成后填写《电梯月维修保养记录》。(2)季维修保养制度针对机房内的主要设备进行检修。如检查曳引电机运行时,有无异常噪声;减速机是否漏油,减速机和曳引电机的温升是否超标;曳引电机制动器是否可靠;速度反馈装置的反馈信号有无变化,控制柜的电气元件动作是否可靠;限位开关的动作是否可靠。检修完成后填写《电梯季度维修保养记录》。(3)年维修保养制度每年对电梯的整机运行性能和安全设施进行一次检查。整机性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪声、运行速度和平层准确度。安全设施包括超速保护,断相、错相保护,撞底缓冲装置,超越上下限位置的保护,金属外壳接地情况,设备绝缘情况。有条件的物业公司可自行组织维修,也可委托获得政府管理部门颁发电梯维修许可证的单位进行维修。整机检修完成后应填写《电梯年维修保养记录》。(4)电梯故障处理制度电梯管理员和电梯值班电工,接到电梯故障的通知后,在5min内到达现场。根据现场情况作出正确判断,并对电梯被困人员进行解救。查看故障现象、分析故障原因,根据情况进行故障处理。对于一般故障,处理后填写《电梯维修记录》,如表4-7-5所示。电梯的重大故障应由公司工程部负责请电梯公司的技术人员进行维修,并经劳动局专业人员检验合格方可使用。(5)不定期保养维修物业管理公司不定期对电梯保养维修情况进行检查,发现问题视其情况给予责任人教育、批评或处罚。三、电梯常见故障的检查和排除电梯出现故障后,电梯维修人员应能迅速、准确的判断故障的所在,及时排除故障。电梯的故障可分为机械故障和电气系统故障。1.机械系统的故障和排除机械系统的故障比较少见,但机械系统发生故障时,造成的后果却较严重。所以,作好日常的维护保养,减少机械系统故障是电梯管理的主要任务之一。(1)机械系统的常见故障①润滑系统的故障。由于润滑不好或润滑系统某个部件故障,造成转动部位发热或抱轴现象,使滚动和滑动部位的零件损坏。②机件带伤运转。忽视了日常的预检修,未发现机械零件的转动、滑动和滚动部件的磨损,使机械零件带伤工作,造成电梯故障,被迫停机修理。③连接部位松动。电梯的机械系统中,有许多部件是由螺栓连接的,运行过程中,由于振动等原因使螺栓松动、零部件移位造成磨损或撞毁机械零件,被迫停机。④平衡系统的故障。当平衡系数与标准要求相差较远时,会造成轿厢蹲底或冲顶,限速器、闸瓦动作,被迫停机。(2)机械系统常见故障的预防与修理加强电梯的维护和保养是减少或避免电梯机械故障的关键,对机械故障的出现起到预防作用。一是要及时润滑有关部件;二是要紧固螺栓。做好这两项工作,机械系统的故障就会大大减少。发生故障后,维修人员要向司乘人员了解故障时的情况和现象。若电梯还能运行,维修人员应到轿厢内亲自控制电梯上下运行数次,通过眼看、耳听、鼻闻、触摸等实地考察、分析和判断,找出故障部位,并进行修理。修理时,应按照有关文件的技术要求和修理步骤,认真地把故障部件进行拆卸、清洗、检查、测量。符合要求的部件重新安装使用,不符合要求的部件一定要更换。修理后的电梯,在投入使用前必须经过认真的调试和试运行后,才能投入使用。电梯轿厢被安全钳卡在导轨上,使其不能上下移动是电梯的一种特有故障。出现这种故障后,必须用承载能力大于轿厢重量,挂在机房楼板上的手动葫芦(导链)把轿厢上提150mm左右,一般情况下安全钳可复位。然后,慢慢放下轿厢,撤去手动葫芦,把上梁的安全钳开关复位,机房的限位开关复位。经过这样的处理,一般电梯可恢复运行。但是,必须查明故障原因,采取相应的措施,并修复导轨卡痕后,才能交付使用。2.电气系统的故障和检修电梯出现的故障多为电气系统故障,而且绝大多数是控制系统故障。造成电器系统故障的原因主要是早期生产的电梯配套元器件如继电器,基本上是一般机床电器元件,其技术指标不适应电梯的要求;另外有些厂家对元器件筛选不够严格,混入了不合格元器件。(1)电气控制系统的常见故障电梯电气系统的故障多种多样,但大致分为四类型:①门系统故障。采用自动开关门的电梯,其故障多为各种电器元件的触点接触不良所致,而触点接触不良主要是由于元器件本身的质量,安装调整的质量,维护保养的质量等存在问题所致。②继电器故障。用继电器组成的电梯控制电路,故障一般出在继电器的触点上。触点通断时的电弧使触点烧坏,使其不能闭合或长期粘连,造成断路或短路。③电气元件绝缘老化。电器元件受潮通电时产生的热量,都加速了绝缘的老化,使绝缘击穿造成短路。④外界干扰。电子技术的发展,使可编程控制器和计算机等先进设备应用在电梯的控制系统中,发展为无触点电气控制系统。这种控制系统避免了继电控制系统的触点故障。但是,这种系统中的控制信号较小,容易受到外界干扰,如果屏蔽不好,常使电梯产生误动作。(2)电气系统故障的排除电梯的电气控制系统结构复杂而又分散,要想迅速排除电气系统的故障,维修人员应做到:①掌握电梯电气控制系统的电原理图、接线图、安装位置图。②熟悉电梯的起动、加速、满速运行、到站提前换速、平层、开门等全部控制过程。③掌握各电器元件间的控制关系,继电器、接触器接点的作用。④了解各电器元件的安装位置和机电间的配合关系。维修人员还要不断分析、研究和总结经验,做到准确判断故障发生点,并迅速排除故障。</p>