物业公司弱电系统操作手册

物业公司弱电系统操作手册

1．0目的

规范弱电系统报事（保修）工作，确保弱电系统维护（保修）工作得到及时有效的处理。

2．0适用范围

适用于公司各物业服务中心

3．0工作职责

3．1、每天到服务中心前台接报修单一次，与处理电话预约报修事项，处理结果及时反馈与客服中心。3．2、每天巡视各个项目一次中控室、大门、车库刷卡器等主要设备。

3．3、每天与项目工程班长、客服前台、中控值班人员工作沟通一次。

3．4、按照年度维修保养计划进行维护保养，项目工程部监督检查，签字确认。

3．5、紧急报修半小时内赶到。（上班时间内）

3．6、设备外部维修、更换部件的需要书面通知向服务中心说明。

3．7、配合客服中心联系好合理的上门维修时间，尽量满足业主的时间需求。

3．8、维修记录与报事人签字确认，保养记录与工程主管签字确认。

3．9、建立向业主收费内容与标准公示。

3．10、建立设备台帐、常用材料清单。

3．11、建立各个设备的使用标准与权限，并落实责任人（使用人）并签定责任书

3．12、定期培训弱电应急处理知识。（项目工程人员与中控值班人员）

3．13、建立年度维修保养计划与紧急预案。

3．14、建立维修档案，维修案例；故障分析；设备更换、巡视、设备保养等档案。

3．15、每半年弱电系统设备做全面的测试，问题故障及时修复，提交检查、维修报告。

3．16、每半年总结本季度内发生的故障或问题，对于经常性坏的设备，进行更换，向服务中心提交设备更换和总结的书面报告。

3．17、总结整理工程缺陷与需要改进的地方，提供前期介入避免工程缺陷的参考。

3．18、建立弱电前期介入与弱电验收标准。

3．19、配合前期介入的选材选型、设计方案与施工工艺，以及相关配合工作。

3．20、配合新项目的弱电系统查验、交接验收。

4.0防盗监控系统维护保养规程

4.1目的

保证所管项目防盗监控系统随时处于正常工作状态，保障业主人身、财产安全。

4.2适用范围

适用于公司管理项目的安防设施设备管理。

4.3职责

4.3.1工程主管负责防盗监控系统管理工作的监督检查；

4.3.2维修班长负责对防盗监控系统保养工作进行安排，及时将设备的异常状况记录，并告知

设备责任人处理；

4.3.3设备责任人应按《设备运行保养计划表》进行维修保养，填写《设备保养记录表》，对发

现的问题及时处理。

4.4.0程序

4.4.1每周检查系统不间断电源的开启情况；

4.4.2检查系统的不间断电源供给的负载电压情况；检查红外探头、监控摄像机一、二次供电是否可靠；

4.4.3检查红外探头护罩是否完好、紧固；

4.4.4每周检查红外探头动作是否安全、可靠；

4.4.5摄像机图像是否正常，有无强干扰信号；

4.4.6测试云台摄像机在键盘调控时，旋转与变焦是否正常；

4.4.7应按照《设备维护保养计划表》定期调试固定摄像机清晰度

4.4.8红外报警系统联动摄像头时主机切换联动是否正常、有效；

4.4.9硬盘录像机录像时，其格式与设置是否正确；

4.4.10各红外监控设备应保持一定的清洁度，应按照《设备维护保养计划表》定期保养，并填写《设备保养记录表》，《设备维修记录表》；

4.4.11各摄像机立杆或支架应定期查看、加固。

4.5.0相关记录

《设备保养记录表》《设备维修记录表》《设备维护保养计划表》《弱电巡查表》

5．0对讲门禁系统维护保养规程

5．1目的

保证所管项目对讲门禁系统处于正常工作状态，保障业主人身、财产安全。

5．2适用范围

适用于公司管理项目的对讲门禁系统的管理。

5．3职责

5．3.1工程主管负责对讲门禁系统设备设施管理的监督检查；

5．3.2维修班长负责对对讲门禁系统保养维护进行安排，及时将设备的异常状况记录，并告知

设备责任人进行处理；

5．3.3设备责任人应按《设备运行保养计划表》进行维修保养，填写《设备保养记录表》，对发

现的问题及时处理或及时通知维保单位处理。

5．4程序

5．4.1检查可视对讲每条分支通话、图像是否正常；

5．4.2检查管理平台主机在通话时，其音质与图像是否达标；有无声小、图像滚动不稳定故障；定期调试图像清晰度；

5．4.3检查管理平台主机与各单元门口机的串线频率是否超高；并按照《设备维护保养计划表》定期对各单元门口机、门岗门口机线路进行清理及检测；

5．4.4各可视门口机在通话、开锁、开门时是否可靠动作；并按照《设备维护保养计划表》定期对门禁闭门器、电控锁检查、更换；

5．4.5检查管理平台是否能及时收到住户的报警联动信号，并作定期测试；

5．4.6检查可视对讲系统各单元电源、电压是否合乎要求。并按照《设备维护保养计划表》对电源作检查、更换；

5．4.7检查各接线端子有无松脱现象，紧固插接接头，清扫机箱内外灰尘；

5．4.8维保完后应及时填写《设备保养记录表》。

5．5相关记录

《设备保养记录表》《设备维护保养计划表》《弱电巡查表》

6．0停车场管理系统维护保养作业指导书

6．1目的

保持智能弱电系统的良好运行状态，保证智能弱电设备的正常使用。

6．2范围

适用于公司各物业服务中心。

6．3职责

部门/岗位工作内容

项目工程主管负责智能弱电设备保养维修工作计划及方案的制定，组织实施和检查，建立设备管理档案，组织处理突发故障，解决技术难题

品质管理中心负责智能弱电设备保养维修工作计划及方案的审核，不定期检查各物业服务中心设备保养情况及相关质量记录，对设备突发故障、大修及重要维修工作进行监督和提供指导

项目工程技术员负责责任范围内智能弱电设备保养维修工作的具体实施。

6．4作业要点

6．4.1维修人员注意事项

6．4.1.1应熟悉维护保养设施设备的电路原理及功能。

6．4.1.2应注意安全操作：

1）确保人身安全：维护保养时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；

2）确保维修设施的安全：测量某焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。

6．4.1.3必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。

6．4.2基本维护保养方法

6．4.2.1观察法：

1）有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；

2）有无异常的声音；

3）观察图象效果。

6．4.2.2静态测量法：

1）短路电阻测量法；

2）电流测量判断法；

3）电压测量判断法。

6．5程序

6．5.1每日应对出入口读卡控制器读卡、出卡、显示等进行检查；

6．5.2每日检查出入口道闸系统的起、停及传动部分是否正常，并按照《设备维护保养计划表》对机械部分加注润滑油；

6．5.3每月应对收费电脑系统的收费标准及各项设定进行全面检查；

6．5.4每月应检查车场系统的供电是否有安全隐患，检查二次供电是否可靠；

6．5.5每日应检查车场系统的网络线路是否畅通，检查数据服务器工作是否正常；并按照《设备维护保养计划表》对数据库作备份处理；

6．5.6每日检查停车场内各种标示标牌有无缺少、脱落；

6．5.7每日检查停车场内防撞杆有无松动、脱落；

6．5.8按照《设备维护保养计划表》对工作站电脑、服务器、停车场控制机定期做除尘保养；

6．5.9按照《设备维护保养计划表》对自动道闸机内传动部件加注润滑油、传动皮带、弹簧、机坐做检查及更换；定期保养图像对比设备摄像机支撑杆的固定及防腐是否良好

6．5.10检查、保养完后及时填写《设备保养记录表》。

6．6相关记录

《设备保养记录表》

《弱电设备巡查表》

《设备维护保养计划表》