物业公司设备机房巡视检查操作手册

一、物业公司巡查要求

一）时间安排

1、配电室、水泵房每2个小时对设备巡查1次，做好巡查记录；

2、热力站每1个小时（供暖期）对设备巡查1次，做好巡查记录；非供暖期每周一上午巡查1次，做好巡查记录；

3、发电机房、风机房、消防水泵房、消防水箱、消防监控中心每周一上午巡查1次，做好巡查记录；

4、电梯机房、单元配电间每天巡查2次（中午：9:00—10:00；下午：14:00---15:00），做好巡查记录；

5、园区公共配套设施巡查，每天一次。

二）人员安排

1、各班组的值班技工；

2、每次巡查安排一名员工巡查。

三）巡查目的

确保所有设备能安全、正常、经济运行

四）巡查制度

1、当值工程人员应对辖内设备进行定期巡视检查。

2、巡查过程应注意自身安全，不要影响设备的正常运行。

3、根据各设备特点，重点检查设备的固定、气味、声音、振动等情况。

4、巡查应仔细、耐心，不能敷衍塞责。

5、发现设备有异常应马上进行检修，若故障严重应立即报告上级。

6、使用后的机房钥匙应放回原处。

7、巡查结束后，应将有关情况记录在相应表格上，设备异常由工程主管安排维修。

五）巡查方法

1、看----通过观察仪表数值发现存在的问题；

2、听----从设备运行的声音判断是否存在故障；

3、摸----通过用手背触摸检查设备运行的温度，卫生情况和感觉设施设备使用的情况；

4、闻----通过嗅觉感知空气中是否存在异味、焦糊味；

5记录---记录运行数据，进行数据分析。

六）巡查项目

1、配电室、配电间巡查；

2、水泵房巡查；

3、热力站巡查；

4、消防水箱、消防监控中心；

5、电梯机房巡查；

6、风机房巡查；

7、发电机房巡查；

8、配套设施设备巡查。

七）各设备相关信息和巡查中发现问题的处理

1、各设备的相关图纸、设备使用说明和控制区域在各设备间公示；

2、对当天巡查中存在的问题跟进直到解决；

1）工程技工在巡查中发现问题时，本人能现场进行处理的应立即给予处理，如过需要协助完成的，由现场当班结果直接工程部主管汇报，请求支援解决；

2）需要协调设备厂家解决的问题，由物业工程部主管向项目经理汇报，并联系生产厂家安排维修；

3）对巡查中发现的重大问题（如存在重大安全隐患，重大责任事故等）部门负责人应第一时间向项目经理汇报，协调解决处理；

4）巡查中发现的问题处理的过程由巡查人员跟进，直到问题圆满的解决，并现场核实确认，处理的过程有详细的记录《重大事件跟进表》；

5）各部门主管要不定时对各设备间进行抽查，核查工程技工的巡查和维修结果，作为绩效考核的依据。

3、已完成工作的资料按月分类存档管理。

二、巡查内容

一）供电系统巡查

1、观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超过允许范围，要及时报告上级部门及供电局用电监察；

2、观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发现比正常值偏大或有异常现象，要快速查明原因，及时报告上级部门及电器修理厂（委托维护单位）；

3、观察直流屏电池电压、电流是否正常，检查电池电解液是否在指定位置以内，如发现电池电解液不够，要及时补足；

4、巡视变压器，检查其运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，做出正确的应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理；

5、巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录；

6、检查并清洁各电柜表面积尘，检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。

二）发电机系统巡查

1、每周检查水位、油位一次。

2、每周清理一次机组外表面及机房环境。

3、根据工程部工作手册完善柴油发电机组月/年度保养计划。

三）消防、给排水系统巡查

1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水；

2、经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置；

3、生活水泵主泵与备用泵规定每周至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保消防泵在事故状态下正常自动起动；

4、泵房每周由分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁；

5、生活水池观察孔应加盖并上锁。钥匙由值班人员管理；透气管应用不锈钢网包扎，以防杂物掉入水池中；

6、按照工程部工作手册中规定对水泵保养要求定期进行维修保养；

7、保证水泵房通风、照明以及应急灯在停电状态下正常使用；

8、及时了解天气情况，在下雨前对所有污水井、雨水井进行检查、清理；

四）风机房巡查

1、值班人员每周对风机房巡查一次，点动试运行5分钟；

2、观察控制柜工作电压、工作电流数据、指示灯是否正常，风机有无噪声，并做好记录；

3、检查并清洁各电柜表面积尘，检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。

五）配套设施设备巡查

1、清洁卫生设施有无损坏；

2、小区内花园的休闲娱乐设施有无损坏，是否存在安全隐患；

3、路灯、景观灯、庭院灯、草坪灯灯具是否有损坏；

4、安防监控设施有无损坏，布防无死角，发现问题及时向主管汇报并联系相关单位维修；

5、车辆管理设施开启自如，有无损坏，发现问题及时维修，无法维修的向主管汇报并联系相关单位维修