房屋本体设施维修保养

1.0目的

不断地对房屋本体及公共设施进行养护和修缮，保持及恢复房屋本体及公共设施的使用安全、功能完善及外观完好。

2.0适用范围

适用于各管理处的房屋本体及公共设施的维修养护管理工作。

3.0职责

3.1工程维修工负责房屋本体及公共设施维修养护工作的实施及定期的工程巡检工作，并填写《定期工程巡检纪录》。

3.2工程维修主管或班长负责一般性房屋本体及公共设施维修养护工作的具体组织实施、质量控制、检查验收及回访工作，并填写相关质量管理记录表格。负责每周一次的工程巡检工作，并填写《定期工程巡检纪录》。

3.3工程部主管负责每年12月份制订本大厦下年度房屋本体及公共设施维修养护年计划及每月底制订下月房屋本体及公共设施维修养护月计划,并报管处经理审核、审批；负责对房屋本体及公共设施维修养护工作的技术指导、质量监督及检查验收工作，负责每月、每季、每年一次的工程巡检的组织工作，并填写《定期工程巡检纪录》。

3.4管理处主任负责对上述工作的检查监督。负责对《房屋本体及公共设施维修养护计划》的审批及检查督导工作。

4.0工作程序

4.1房屋本体及公共设施维修养护管理程序

4.2业主（住户）有偿维修管理程序

4.2.1由业主（住户）向管理处大堂值班经理提出报修申请。

4.2.2客户服务部填写《维修登记表》，发出《业主报修委托单》并转工程部主管处理。

4.2.3工程维修主管或班长派工，并填写《业主报修委托单》相应内容。

4.2.4维修工带上《业主报修委托单》，10分钟内准备好工具箱，其内容包括两种规格

的管钳、扳手各1把，钢丝钳、十字、一字螺丝各1把，水胶布2卷及针对维修项目备用配换零件若干，干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个及鞋套上门维修，首先按门铃(敲门)，向业主（住户）出示工作牌，使用上门维修的礼貌用语，查看现场后，根据《室内维修服务收费标准》向业主（住户）报价，经业主户同意后进行维修。

4.3修过程必须遵守操作规范，注意安全。

4.3.1维修完毕，请业主（住户）验收，对业主（住户）不满意之处应尽力改善，验收后，请业主（住户）在《业主报修委托单》上签下意见并签名。

4.3.2维修工把《业主报修委托单》交工程部班长签名后转交客户服务部。

4.3.3由客户服务部预约业主（住户），并安排房管员带《业主报修委托单》上门回访。

4.3.4房管员将回访情况填写《业主报修委托单》并反馈客户服务部，《业主报修委托单》（一式两联）分别转送工程部归档以及客户服务部收款员作月底扣款凭证。

4.4一般维修工程管理程序4.4.1客户服务部及安全事务部在巡查中发现房屋本体及公共设施设备损坏时，均有责任填写《故障报修单》，交工程部值班人员及时处理。

4.4.2如该维修工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系保修单位修复处理。

4.4.3如该维修工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程处理。

4.4.4单项维护保养工程造价超过1000.00元时，根据维修项目的归属，填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批通过。

4.4.5工程部值班人员接到《故障报修单》后，通知维修班长，由维修班长填写《工程维修派工单》。

4.4.6维修工准备好材料、工具，在规定时间内赶赴故障地点开始维修，需要技术指导时，由班长向工程部主管提出请求。

4.4.7维修工程遵守操作规程文明施工。

4.4.8施工完毕后填写《工程维修派工单》中相应内容，并将该单交维修班长。

4.4.9由维修班长确认维修效果后，将《工程维修派工单》归档。

4.5维护保养工程管理程序

4.5.1每年12月初由工程部主管组织，会同客户服务部，有必要时也请公司品质部专业工程师参加，对辖区内房屋本体及公共设施情况做一次综合检查，以确定下年度维护保养工作的重点。4.5.2根据每年一次的综合检查结果，由工程部主管编制下年度维护保养工作年计划并报管理处主任审核后上报公司领导最后审批通过。4.5.3由工程部主管根据维护保养工作年计划制订维护保养工作月计划，并报管理处主任审批通过。4.5.4如该维修工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系报修单位处理修复。4.5.5如该维修工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程队处理。4.5.6单项维护保养工程造价超过1000.00元时，根据维护保养项目的归属，由工程部主管填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批通过。4.5.7工程部主管负责维护保养工作月计划的组织、协调、实施安排及质量监督工作。4.5.8工程部主管确认维护保养效果，并填写房屋本体及公共设施维护保养记录。4.6房屋本体及公共设施维修养护原则4.6.1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。4.6.2修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。4.6.3为业主（住户）提供方便的原则。4.7房屋本体及公共设施维修保养的依据4.7.1符合维修方案或设计图纸的要求。4.7.2符合国家建设工程施工及验收规范、规程的要求。4.8房屋本体公用部分维修养护周期及质量标准序号项目标准检查、保养内容与周期1地基基础</p>

观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。

每年进行一次全面观测，发现问题报告开发商和上级主管单位

2梁、柱、板主体

无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。

发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。

3

墙体、墙面（大理石、瓷面砖、喷涂）

喷涂均匀，饰面板（砖）安砌贴牢

每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，室内楼道、楼梯墙面3~4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次。外墙涂料每8年翻新一次

4顶棚

抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。

发现问题按原样及时修复，每年全面检查修补刷漆一次。

5楼梯、扶手

无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手面无明显龟裂和漆层脱落。

发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3~4年全面修补刷漆一次。

6公共门窗：防火门窗：铝合金窗、百叶窗

牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。

发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门窗2年油漆一次。

7层面隔热层、防水层

层面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无积水，层面出入口完好，隔热层无缺水现象。

每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。

8水箱、水池

完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封

每月检查一次，发现问题及时修复，每半年清洗一次水箱9天面扶栏、避雷带、公共防盗网</p>

无破损、变形，无明显锈蚀

每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次。

10消防设施（消防栓、消防

管、消防阀）

无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。

保养规定”执行，消防管道每年检查一次每2~3年油漆一次。

11公用电器

楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。

15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修

12电子对讲门

对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好。

每周检查一次，每半年保养一次，每2年刷一次漆

13信报箱

箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%

每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）

14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）

字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。

喷涂字每年按原样重喷写一次，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。

15散水坡、雨檐台、连廊

与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。

每季度检查一次，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查，发现问题及时修复。

16楼板、地面砖

无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。

发现问题及时修复，每年全面检查一次

17通风口

无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况

每季度检查1次，每次雨季前检查一次，发现问题及时维修。

18上、下雨污水管

无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道口完好，无裂缝、破洞。

每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题立即修补。

19设备房（水泵房、配电房、

电梯房）

通风良好，无渗漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清楚，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面（距地1米高），水泵房部分位置、墙面、地面要求刷防水漆，地面尽量贴瓷片。

每月全面检查一次，平时发现问题立即修补，

每年对设备房刷一交漆。

4.9室外公共设施维修养护周期及质量标准序号项目标准检查、保养内容与周期1室外建筑小品、标识牌完好率100％，符合安全要求，标识牌齐全醒目</p>

是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次

2道路整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0．1平方米，边角整齐无缺口随时检查，发现问题

随时修补

3水泥路面人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损面积，每500平方米内，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1．5㎝X1．5㎝X1．5㎝立方厘米随时检查，发现问题

随时修补

4地板砖、拼花砖不能缺少一块，98％没有松动，单块，破损面积大于20％的道板砖在100平方米内不超过4块随时检查，发现问题

随时修补

5电缆沟盖板平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过0．01平方米随时检查，发现问题

随时修补

6路牙整齐，没有很明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20％车道路牙1年刷二次黄、黑相间的漆7挡土坡、墙每处蹋陷破损面积不超过0．005平方米(50平方厘米)随时检查，发现问题

随时修补

8踏步、台阶没有明显破损随时检查，发现问题

随时修补

9雨污水井、盖排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出±2CM，与绿地正常不超过土8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻。每半年全面检查一次，对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震垫圈以车驶过不振响为准

10明暗沟沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞发现问题随时维修，每半年全面检查一次11给排水管道(含绿化用水管阀)

水管水阀完好，无渗漏，不管通畅无阻塞。每月检查保养一次12化粪池排水通畅，沉淀未超过规定高度每半年全面检查及清运一次

13喷水池喷水符合设计规范，喷水设施完好，喷水管道无锈蚀或损坏每月检查保养一次

14路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好发现损坏及时维修，高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养一次，灯杆每年刷一次漆

15儿童游乐设施设施完好，没有损伤，投有安全隐患

每天检查一次，一周定期保养一次，如上润滑油，紧固等16室外停车设施、消防设施车棚、车架车棚无安全隐患，水泥单车棚梁、柱无明显裂纹，铁架单车棚的棚顶无明显破损、棚架无锈蚀和倾斜；车架无明显锈蚀、损坏每周检查一次，半年保养一次17值班室、岗亭门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范。发现问题随时修补，每半年保养一次18道闸道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常按“道闸保养规定”执行19车位画线、禁停线和标识色彩鲜明，字体清晰、醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致半年重刷一次20路障牢固、无明显倾斜(10-之内)，黑黄间条鲜明、醒目一年漆一次21室外消防栓无渗、漏水现象，每个消防检有水，开关灵活发现问题随时检查，每半年全面是放水检查及保养一次22游泳池泳池底、壁无破损，管道无锈蚀每年四月份全面保养一次23垃圾车、垃圾桶、（箱)

完好，无破损，无锈蚀随时检查及时维修，每半年全面保养一次24文化宣传、娱乐设施

宣传栏无损坏、无剥落和锈蚀、标识齐全、内外整洁；围栏架无明显锈蚀；休息用的凳、椅无破损随时检查及时维修，宣传栏每年底刷油保养一次，

25室外各类围墙护栏

围墙整体外观一致，没有明显破损

和面层剥落

随时检查及时维修，护栏每2年全面刷油保养一次

5.0一般维修项目

5.1业主户内一般性维修养护方法

5.1.1楼面层漏水

5.1.1.1预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。

5.1.1.2如果说是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，应及时检修马桶。

5.1.1.3如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。

5.1.1.4其它地方漏水，应将相关部位及时处理。

5.1.1.5检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。

5.1.1.6维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收

5.1.1.7告知住户使用须知：应爱护使用任何用水设施。

5.2换锁（木门、铁门）

5.2.1木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。

5.2.2检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧宓以复开关数次，查看开关是否灵活自如。

5.2.3维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.2.4告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其它硬物开锁，定期给锁活动部位上油。

5.3个别楼层停水

5.3.1先检查是哪一楼哪一层没有水。

5.3.2然后关掉总阀。

5.3.3拆开支阀，取出滤网。

5.3.4清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。

5.3.5检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水。

5.3.6维修完毕，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.3.7告知住户使用须知：楼层停水应及时通知管理处派专业人员前来检查维修。

5.4维修墙内水管

5.4.1先查找原因。

5.4.2关好室内所有用水阀门。

5.4.3查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。

5.4.4维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。

5.4.5装入新水管。

5.4.6打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面。

5.4.7检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。

5.4.8维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.4.9告知住户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知管理处派维修人员前来查看。

5.5阀门接头漏水

5.5.1检查阀门，接头何处漏水，然后关上自业水总掣。

5.5.2如果阀门、接头未扭紧的原帮而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。

5.5.3如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。

5.5.4如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。

5.5.5检验：维修完毕后，把自业水总阀打开，检查是否漏水；阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。

5.5.6请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.5.7告知住户使用须知：应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。

5.6水龙头漏水

5.6.1检查漏水情况，然后关上自来水总掣。

5.6.2如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝外旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。

5.6.3如是内芯断裂应更换内芯。

5.6.4如是内芯橡皮过小或破损，应更换。

5.6.5如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头。

5.6.6检验：检修完毕后，打开自来水总掣，反复开关头数次，使其开关自如，不漏水。

5.6.7维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.6.8告知住户使用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。

5.7浴缸堵塞和漏水

5.7.1先查明原因。

5.7.2如是排水管堵塞，打开检查口（如检查口在下层住户室内，应先与该住户预约维修时间），取出杂物，用水试通直到正常。如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装。

5.7.3检验：维修完毕后，往浴缸内蓄水，查看是否能正常排放或查看相关部位有无漏期水。

5.7.4请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.7.5告知住户使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。

5.8通马桶

5.8.1先检查马桶堵塞原因。

5.8.2用马桶抽子抽通马桶。

5.8.3如不通就系好安全带到室外找开检查口看是否堵塞。

5.8.4如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到畅通为止。

5.8.5盖好检查口，进入室内后放水冲洗，能正常使用。

5.8.6检验：反复放水，检验马桶是否畅通。

5.8.7维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.8.8告知住户使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）。

5.9疏通地漏

5.9.1先用抽子试通。

5.9.2不能查明原因时则打开检查口检查。

5.9.3不通时再使用疏通机疏通直到通畅为止。

5.9.4检验：用水试通如水源不方便，可接胶管水冲或用水桶装水检验。

5.9.5维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.9.6告知住户使用须知。

5.10马桶漏水

5.10.1先检查漏水情况。

5.10.2如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四周密封一周（3小时后可以使用）。

5.10.3检验：维修后，放水看是否漏水。

5.10.4维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.10.5告知住户使用须知：应正确使用马桶。

5.11洗莱盆下漏水

5.11.1先检查何处漏水，查明漏水原因。

5.11.2如是软管断裂、漏水，应及时更换软管，并把接头处接好。

5.11.3如是水龙头（水咀）或接头漏水，检查水龙头（水咀）或接头处是否有破裂损坏情况，如有此情况，应及时换上新水龙头（水咀）或接头，并用生胶带密封此处。

5.11.4检验：打开莱盆水龙头放水，看相关部位接头是否漏水。

5.11.5维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.11.6告知住户使用须知：必须正确使用水龙头，不要乱动一关或接头处，不要乱弯软管，以防水龙头、接头或软管有破裂情况发生；

5.11.7不要用力撞击洗莱盆，以防盆四周的白水泥膏松脱。

5.12修理门窗

5.12.1检查门窗的附件是否齐全。

5.12.2检查有无配件损坏。

5.12.3更换配件，达到预期效果。

5.12.4维修后请住户验收。

5.12.5检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。

5.12.6维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.12.7告知住户使用须知：定期往转动部分加油；如门窗有损坏，不要

5.12.8轻易动，以免发生不必要的意外。

5.13洗脸盆下漏水

5.13.1先检查何处漏水，查明漏水原因。

5.13.2如是存水弯头管理处漏水，先拆下存弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重的要更换弯管；情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。

5.13.3如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圉到不漏为止。

5.13.4检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水检验。

5.13.5维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.13.6告知住户使用须知：不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水；不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥膏松动。

5.14洗脸盆堵塞

5.14.1查胆堵塞原因。

5.14.2取下存水弯倒掉杂物。

5.14.3装好存水弯。

5.14.4如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直至通畅为止。

5.14.5检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。

5.14.6维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.14.7告知住户使用须知：用洗脸盆时尽量不要掉入杂物；及时性清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。

5.15洗莱盆堵塞

5.15.1行用抽子试通。

5.15.2不通时查明堵塞原因。

5.15.3打开检查口用疏通工具疏通，再用不试通直至通畅为止。

5.15.4检验：维修完毕后，把莱盆的水储满后再排放，使之畅通为止。

5.15.5维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.15.6告知住户使用须知：剩饭、剩莱及其它杂物不能倒入洗莱盆内；及时清除洗莱盆下水管内的残余杂物。

5.16维修墙外水管

5.16.1先查找原因。

5.16.2如无法明显地找到破损漏水处，可先关好室内所有用水阀门。

5.16.3查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。

5.16.4维修时先关水表关的总阀，取下破损水管。

5.16.5装入新水管。

5.16.6打开总阀后看各相关部位是否漏水。

5.16.7检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后

跟踪检查。

5.16.8维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.16.9告知住户使用须知：不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工；一旦发现水管破损漏水，应及时通知管理处维修人员前来修理。

5.17住户门铃不响

5.17.1分析原因，如因电池没电了，则需换上新电池。

5.17.2如因电源极板受空气侵蚀生锈，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电，则需取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调节器整电源极板，使其与电池接触良好。

5.17.3如因线路问题造成，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。

5.17.4如因门铃开关接触不良，则采取修理或更换门铃开关的方法解决。

5.17.5检验：门铃维修完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。

5.17.6维修完毕后，请住户《业主报修委托单》上签名验收。

5.17.7告知住户使用须知：更换电池时，注意电池的正、负极性。

5.18插座无电

5.18.1由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电，则告诉用户现在停电检修。

5.18.2由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致致使保险丝熔断或自动开关跳闸。针对上述原因，首先要了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查

找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，

5.18.3恢复送电。若线路超负荷，可告知住户及时处理。

5.18.4由于频繁插拨操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良时，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。

5.18.5由于线路出现断线时，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，

故障排除后方可送电。

5.18.6检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压文件检

5.18.7测供电电压是否稳定正常。

5.18.8维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.18.9维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。

5.19住户家中无电

5.19.1由于线路停电检修，应及时向用户说明停电的原因。

5.19.2用户总开关烧坏时，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看是否线路出现短路或因负荷主太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的

5.19.3接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。

5.19.4因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸时，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。

5.19.5电度表烧坏停电时，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。

5.19.6检验：当帮障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。

5.19.7维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.19.8维修须知：维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。

5.19.9告知住户使用须知：用电时，应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器；不

要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知管理处派专业人员进行处理。

5.20配电箱开关故障

5.20.1当因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏时，先将配电箱的空气开关置于“OFF”位置，再将电源侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路的情况下，用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护组件是否完好，保护组件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。

5.20.2当因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏时，先将电源侧的开关轩于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下），用万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的组件后，方可恢复正常送电。

5.20.3检验；线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。

5.20.4维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.20.5维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障，断电顺序为先断开负荷侧开关，后断开电源侧开关，送电顺序则相反。

5.21灯不亮

5.21.1当灯内灯丝烧断不亮时，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。

5.21.2当灯泡与灯头接触不良时，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。

5.21.3当电源保险丝熔断时，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有分无短路或断

路现象，故障排除后，更换保险丝方可送电。

5.21.4当电源开关接触不良时，检查电源开关接线端接线是否牢固，用电笔测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成，应及时更换开关。

5.21.5检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。

5.21.6维修完毕后，请住户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.21.7维修须知：上述维修这程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。

5.21.8告知住户须知：不要点长明灯；发现运作不正常时，应及时通知管理处派专业人员前来检查、维修。

5.22顶棚抹灰层（饰面）脱落

5.22.1如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：

5.22.2用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。

5.22.3用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。

5.22.4用喷水器具充分喷水湿润2-3次。

5.22.5均匀地刷一道素水泥浆。

5.22.6用1：3水泥砂浆打底抹平。

5.22.7批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。

5.22.8清理垃圾，恢复场地整洁。

5.23如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落，应采取以下措施：

5.23.1用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶

棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层全部铲下。

5.23.2用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。

5.23.3用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格的补充钢筋。

5.23.4均匀地刷一道素水泥浆。

5.23.5用1：3水泥砂浆打底抹平。

5.23.6批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。

5.23.7清理垃圾，恢复场地整洁。

5.23.8维修完毕后，请用户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.23.9告知住户须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。

5.24楼板裂缝

5.24.1先进行全面仔细地查看。

5.24.2如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。

5.24.3如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：

5.24.4沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒。

5.24.5用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥浆。

5.24.6准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。

5.24.7用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。

5.24.8修复饰面（按用户原标准）。

5.24.9如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。

5.24.10维修完毕后，请用户在《业主报修委托单》上签名验收。

5.24.11告知住户须知：不要集中堆放过重物品；平时留意楼板运作状态，发现问题时，

应及时通知管理处派技术人员到场查看作业处理。

5.25房屋公用部分及公共设施一般维修养护方法

5.25.1小区雕塑的修复

5.25.1.1如为金属雕塑定期清洁和油漆(按规定颜色)；如为钢筋砼雕塑，定期清洁，发现有露筋情况的，应及时修补恢复饰面

5.25.1.2保持造型完整,如发现有局部损坏，应及时通知业主或开发单位，找雕塑的施工或制作单位派专业人员修复。

5.25.1.3保证安全，对容易损坏的雕塑应示警告牌，严禁用力碰撞或攀爬，对过高或对人容易造成伤害的雕塑亦应示警告牌，限制人员的个别行为。

5.25.2小区道路(人行道和车道)

5.25.2.1修补损坏的砼路面：将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。将要修补的砼表面充分湿润(由表及里)。湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用C30硅酸盐干硬性砼拌合物填人坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉(砼坍落度要控制在<3CM)。用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态(养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁)。

5.25.2.2修补块材地面(如：地面砖、石块材料、预制砼块等):凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序),将块材充分洒水或浸湿后，用1：2．5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余砂浆。必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层(可渗3％防水剂)，然后再坐砌块材。

5.26路灯：

5.26.1灯不亮：参照‘(住户室内维修规定)中的关于“灯不亮”的维修规定。

5.26.2灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。

5.27管道：

5.27.1雨水管道堵塞排水不畅：应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底(基础)，使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度

和接口防漏，以及管道的平稳。

5.27.2如管道损坏无法修复：应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结，最后修复地坪。

5.28化粪池：

5.28.1池水外溢或排水不畅：应打开井盖清掏池内沉淀物和堵塞杂物，制定清掏制度。

5.28.2如井盖缺损：应及时更换同型号及规格的井盖，避免造成人身安全事故。

5.28.3如池壁缺损：应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。

5.29隔油池：

5.29.1如隔油板缺损：应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。

5.29.2池(井)盖缺损，无法修复：应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。

5.30电缆沟：

5.30.1沟盖板损坏：应按原设计规格制作(放足钢筋)，并按设计要求把损坏的盖板换掉。

5.30.2沟内积水过多，影响电的正常供应：应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。

5.30.3电缆线路出现故障：应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。

5.31水渠：

5.31.1盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。

5.31.2渠壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复。如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。

5.31.3如是杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不畅：应及时清除杂物。

5.31.4水池(井)壁损坏：应先通知用户水池检修，在不影响用户的日常生活时，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。

5.32儿童游戏场(包括秋千、钻筒、滑梯、跷跷板、砂池、攀登架)等)

5.32.1秋千：如配件缺损，应立即修理并配齐配件，如无法修理，应及时更换相关配件直至能友全使用为止。如转动铰失灵，导致无法转动，应卸下秋千铁链，寻找转动铰失灵原因，如为轴承铰，应查看滚珠是否齐全，如不齐全，应补齐，加上润滑油；如为插销铰，应将铰拆开，除锈后加上润滑油，然后把秋千铁链装上，摆动几下，看是否能正常摆动。

5.32.2钻筒、滑梯：如饰面层脱落起毛，先将相关位置的松散层凿除，然后清洁、喷水湿润、修补饰面、加强养护，待干硬结实后，打磨至恢复原先面层的光滑度。钻筒式滑板开裂，如裂缝不大，可将裂缝处冲洗清洁干净，然后用高标号水泥砂浆补缝，待干硬后打磨光滑，如果裂缝很大，或已影响安全使用时，如能通过加固使之安全

使用，则将裂缝参照上述方法修补，如无法使之安全使用，应拆除重建。

5.32.3跷跷板：如缺配件，应及时修复至安全使用，如无法保证安全，应更换新配件。转动铰转动不灵时，如为轴承铰，先查看滚珠是否齐全，然后补齐油，然后再装回跷跷板。检验时应摆动几次跷跷板，看是否已转动灵活。如为插销铰，则先将跷跷板拆下，清除转动铰部位的铁锈，加上润滑油，如配件(如螺丝、螺母等)缺损，应立即补上，确保设施处于安全状态。

5.32.4沙池：如缺砂，应将池内的杂物拣除，再补充干净无泥、粗细均匀的河砂的量以低于池边牙3—5CM为准。池边牙缺损时，如为砖边牙，应将破损的砖块凿除，补上完好的砖块，如为砼边牙，应将缺损部位松动层凿去，然后清洁、喷水湿润，再用高标号水泥砂浆补上缺口。

5.32.5攀登架：如部件之间焊接接口脱离，将脱口部位清洁后，再焊接上，然后打磨光滑刷两道防锈漆(保持面漆与原色一致)。

5.33屋面漏水(雨水渗漏)：如是钢筋砼层面，先找出渗漏部位，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；如因结构损坏而导致漏水面，应加固结构部分，再重做防水层；如是玻璃钢瓦层面，可用沥青麻丝堵塞被损孔洞。

5.34单车架：如配件缺损•应用同一型号规格的配件修复，如需电焊，须在焊口上刷两道防锈漆。

5.35钢管路障：如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷黑黄相间的荧光漆（或贴荧光纸）。

6.0一般室内维修养护服务标准序号内容服务标准（时限）备注1服务质量满意率

100%

第一次达90%，对不满意的10%尽量组织二次维修，使住户满意

2服务态度

热情、礼貌、举止、言谈得体

3提供材料

100%合格

4预约维修时间

接到维修申请后无特殊情况小区30分钟内到达，大厦20分钟内到达业主/住户家。

按业主/住户预定时间到达，如暂没有维修人员应向住户解释，另约时间

5ABCD维修时间

厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等

水管、闸、阀水表渗漏

厨房、卫生间等楼板渗水到楼下

房间没水

原则上小故障30分钟内，一般故障2小时内（不超过8小时），较难故障不超过3天。

小故障30分钟内，一般不超过2小时

一般在2小时内，最长不超过8小时

一般在4小时内，如面积大或难以处理最长不超过3天

1小时内供上水

特殊情况要向业主/住户解释清楚，并组织突击，尽快维修好。

如需改管视实际情况由班长或房管员确定

维修后两周内，每周不少于1次回访

除市政停水或供水系统进行较大维修、水池定期清洗外，定期保养要提前1天通知，临时停水要出停水告示

6FG房间无电

电器维修

门、窗修理

1小时内供上电，如需重新购买开关等材料，4小时内

小维修不超过2小时，较难的不超过8小时，对灯不亮，门铃、插座损坏等小故障30分钏内维修好。

2小时内修理好，需重新更换门窗，3天之内完成，无特殊要求的，窗1天之内更换。

市网停电、对供电系统进行维修养护除外，定期保养要提前1天通知，临时停电要出停电通知。

不仅达到原标准，还要符合安全要求

达到原标准管理处工作手册文件编号WI/DTF/GI-069修改状态A版第0次修改标题房屋本体设施维修保养规程页码第23页共26页编制</p>

吴晓辉审核批准

6.1室内维修服务收费标准序号服务项目收费标准备注01安装窗玻璃、落地玻璃

20、30元/台

不含材料

02安装排风扇

25元/台

不含材料

03挂画、挂镜框、安装门铃、毛巾架

5元/个

04门铃安线

15元/人·时

不含材料

05安装抽油烟机、拆窗式空调

30-40元/台

06安装空调（窗式）

150元/台

含空调铁架

07安装空调（分体一拖一）

250元/台

含空调铁架

08安装白炽灯、日光灯；消毒柜

20元/台

不含材料

09更换空气、漏电开关、水阀

15元/个

不含材料

10拆热水器、抽油烟机

10—20元/台

11安装窗帘、拉帘

15元/个

不含材料

12安装热水器

50元/个

不含材料

13更换马桶水箱配件（水压/非水压）

40、20元/次

不含材料

14检修电路

30元/人·时，1小时后按10元/人·时计

15疏通下水管道（主管）

60—70元/次

16修理更换平开关、插座、电话盒

10元/个

不含材料

17修理信箱锁、门锁

5—10元/把

不含材料

18更换铁门锁（需电焊）、木门锁

30元、15元/把

不含材料

19更换普通水龙头、日光灯管、灯泡、软管

5元/次

不含材料

20疏通洗脸盆、洗莱盆下水堵塞、地漏

15—30元/次

21更换信箱锁

15元/次

含材料

22修理洗脸盆、洗莱盆下水管、马桶浮球

10元/次

不含材料

23疏通蹲、坐厕

20—50元/次

24安装吊扇、壁扇

15元/台

不含材料

备注以上为参考价，如遇管理处能维修的其它项目或者说维修难度较大的特殊情况，其收费用与业主商定，并请在派工单上描述清楚。

6.2房屋本体共用设施定期期检查项目一览表周期序号检查内容每年1梁、柱、板主体</p>

2墙体、墙面（马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂）

3顶棚

4楼梯、扶手

5公共门窗

6屋面隔热层、防水层（雨季前须另外检查）

7楼板、地面砖

8所有消防栓（11月底至12月上旬）

半年1天面扶栏、避雷带

2公共防盗网

3散水坡、雨檐台、连廊

4通风口

55%消防栓的开箱试水（循环检查）

每月月1水箱、水池

2信报箱

3上、下雨污水管

4设备房（水泵房、配电房、电梯房）

5消防栓

半月公用电器

每周电子对讲门

6.3房屋本体共用部分定期保养项目一览表周期序号检查内容八年1外墙面，清洗一次</p>

2室外喷涂墙体、墙面翻新喷涂一次

五年大理石条砖、瓷面砖墙体、墙面清洗一次

三至四年1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次

2顶棚全面保养成、粉刷一次

3楼梯、扶手全面修补、刷漆一次

4上、下雨污水管四年油漆一次

二年1天面铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次

2木门、窗油漆一次

一年1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗等连接件紧固，铰链、滑撑上油

2房屋标识（栋号、单元号、楼层号）每年重喷写一次

3设备房（水泵房、配电房、电梯房）刷漆一次

半年水箱（池）清洗一次

备注：1、平时如发现问题，也应及时维修；

2、维修养护情况填入《房屋本体及公共设施设备维修养护记录》。

6.4室外公共设施定期保养项目一览表周期序号保养内容二年1室外各类围墙护拦刷漆一次2灯杆刷漆一次</p>

每年1车道路牙刷黄、黑相间的油漆一次

2游泳池每年4月份全面清理、修补一次

半年1对易锈蚀雨、污水井盖刷黑黄漆防锈一次

2路灯检修

3值班室、岗亭检修

4车位线、禁停线和标识重刷油漆一次

5路障刷漆一次

6室外消防栓检修及油漆一次

每季垃圾车、垃圾桶检修一次

每月喷水池检修一次

每周儿童游乐设施检修一次

7.0相关文件和记录

附：《房屋本体维修基金使用申请表填写说明》

7.1《房屋本体维修养护计划》

7.2《房屋本体维修基金使用申请表》

7.3《本体、公共设施（）月份维修保养记录表》