物业工程管理类通用标准

物业工程管理类通用标准1.目的建立华润置地物业统一的工程管理标准，进一步规范各地区物业公司住宅服务项目的工程管理。2.范围本规定适用于华润置地下属各物业公司住宅服务项目。3.管理标准分项内容服务标准前期介入与承接查验1、各大区/城市公司应按要求配置前介人员负责前期介入管理工作；2、结合总部的相关文件形成前期介入标准；3、每年收集国家和地方法律法规、行业规范以及项目工程后评估内容对前介标准进行优化；4、各种图纸资料评审记录完整，评审中发现的问题应有跟进记录；5、每月应根据各施工项目开展的实际情况，形成前期介入月报，并及时上报；6、每周对施工现场进行巡查，形成记录，对存在问题应有整改情况跟进记录；7、收集前期介入过程中的案例形成案例库，并定期培训；8、前介结束时与项目进行工作交底，应把图纸、会审记录、变更备忘、函件、巡查记录、专题报告等分项目分类收集整理形成报告存档。1、承接查验前应根据项目实际情况制定承接查验方案，方案内容至少应包括以下内容：承接查验标准、计划、人员安排、时间节点、工具配备、安全措施等；2、承接查验前应对承接查验人员进行承接查验方案培训；3、承接查验前后应根据国家和地方对于承接查验要求与开发公司完善相关手续；4、承接查验后，设备设施投入使用前，应对重要设备编制操作规程；5、组织对操作人员进行培训，合格后方可上岗;6、各种承接查验记录和资料完善规范，并存档。物业服务中心应根据接管完善的工程图纸资料，在项目交付6个月内建立图纸资料电子台账，按档案管理制度，实施专人管理1、有遗留工程统计清单和跟进记录，跟进开发公司整改处理：对重大遗留工程有解决的方案；2、物业服务中心要求地产公司相关部门明确整改时限，并每月报送整改进展情况至地产公司相关部门；3、对整改项目由施工单位整改落实后予以复查，并进行记录；合格后正式移交；遗留问题处理记录作为后期质保金退付的凭证；4、交房1年，未解决问题项目应有专项报告报地产公司相关部门，并得到书面回复；未解决的问题每年报地产公司相关部门，并跟进处理；项目交付1年内，对公共区域、设施设备进行后评估，并收集客户使用需求意见，形成系统性建议报告，以备忘的形式报送开发公司设计部门，并在物业公司存档设备机房通用条款设备机房地面铺装或油饰设备机房配备两套钥匙，标识清晰；一套存放在项目消防中控值班室供应急使用，一套由工程部用于日常管理。钥匙需有钥匙清单及借用记录设备机房应有设施设备管理制度、外来人员登记制度、巡视记录、设备检修记录；有人值守的设备机房应有交接班记录和运行记录；记录应齐全、完整。重要的设备机房应有管理制度、当地政府规定的上墙文件及应急预案，且责任人明确重要设备操作流程、现场值班人员有效操作证件复印件须张贴上墙设备间内外应有相应的标识，增补标识按照公司VI手册制作所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》，贴于或悬挂于设备上，标明名称、编号、主要技术参数；由于部分设备无法张贴《设备卡》如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识设备间内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识；各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常；无“跑、冒、滴、漏”现象；公共区域的管井门须处于关闭状态；箱柜上锁，配有设备标识、警示标识，锁具完好；可能造成人员伤害的设备机房作业场所应配置相应的防护装置和安全警示牌公共区域临时取电必须采取防护警示措施，符合临时用电管理规定。外来作业人员临时用电应有申请及审批记录设备机房须按相关规范要求配备灭火器和应急灯，通风良好；设备机房应配置干湿温度计，环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀发电机房、储油间、高压配电室、危险品仓库采用防爆型开关、灯具噪音污染严重的设备应采用防噪设施、配备个人防护用品设备机房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用设备机房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，关键设备机房有禁烟、禁火标识设备台账在交房后3个月内建立设施设备台帐维保计划物业服务中心应建立设施设备检查制度并予以落实，检查记录完整；工程部门负责人每周对检查记录进行抽查并确认每年应编制下一年度的维保计划，细化到以月为单位，每月编制下月工作计划，细化到以周为单位；维保计划须与年度预算相结合，并严格执行，保留记录维修保养计划应包括：供配电系统、安防弱电系统、给排水系统、空调系统、采暖系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、停车场、高空设备（吊船、擦窗机等）等外包维保项目须与维保单位签订合同，并按规定频次开展维保工作有自动消防设施全面检查测试的报告以及维修保养的记录设施设备的检修、维保应有记录，该记录每年统一存档，并至少保存3年节能降耗物业公司应建立节能降耗制度,物业服务中心应根据公司制度制定年度能耗管理指标，并进行落实物业服务中心在项目交房一年内应根据具体情况开展节能改造工作，对中央空调、热风幕等重要能源消耗设备应建立专项的节能方案并实施每月有能耗统计与分析并形成报告；节能方案的实施应进行阶段性评估水电表总表每天查抄，分表每月查抄，发现水电异动要有记录并及时处理计量仪器仪表管理购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表（设备），由提供仪器的供货商按公司规定的检定周期出具证明材料受检合格的仪器仪表作好受控标识；不合格的仪器仪表（设备）外送专业机构调校、修理或报废处理，并记录存档安全预案管理每年12月份应对工程类应急预案进行更新和完善，并编制下一年度应急演练计划定期组织应急预案演习，消防、电梯类应急预案演习每年不少于2次工程部门须配备工程类应急预案所需的抢险工具、设备或物资，如常用阀门、开关、管材、线缆、移动潜水泵，安全绳，安全带，应急照明等，并定期检查雷电、强降水/雪、大风、沙尘暴等极端天气前后进行全面检查并落实防范措施：1、在台风季节来临前，对钢结构屋面、广告牌、霓虹灯、店招等进行安全隐患排查；2、降雪时需及时清扫屋顶积雪（特别是钢结构屋面），以降低屋面荷载；3、极端严寒天气应对采暖不足区域的消防、给排水管道进行检查，避免冰冻大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点距离住宅窗户应至少30米，距离人群聚集场所至少50米。乙炔瓶和氧气瓶必须隔离存放，动火作业时氧气瓶与乙炔气瓶间距不应小于5m，二者与动火作业地点不应小于10m，并不得在烈日下曝晒供配电系统管理三级负荷的高压配电室每天巡检3次并记录，低压配电室每日至少3次巡检并记录高压配电室需要有完好的模拟操作盘、高压操作工具与高压操作保护设施动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常配电设备接地连接线接地可靠，接地电阻应每年测试1次并留存记录，接地电阻应小于4欧姆电容补偿柜能手动、自动调节控制，功率因数不小于0.9；补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏，补偿电容壳体无膨胀。每年至少1次对相间对地绝缘电阻进行测试并记录；电阻应大于0.5兆欧高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确高压继电保护装置应灵敏可靠每季度检测应急电源主备电源（柴油发电机、UPS蓄电池）和末端双路电源互投开关功能是否正常并记录酸性蓄电池经常保持在浮充状态，每半年对蓄电池进行1次充放电保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液，电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖发生停电事故后，5分钟（特殊困难不超过15分钟）内启动发电机，并至少能连续运行4小时1、发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机无异常声音、异常震动，接地可靠；柴油发动机转速稳定，发电机输出电压符合标准要求；2、发电机设备：润滑油颜色、油质正常，油位在正常位置；润滑油泵管线接头阀门无泄漏；3、储油间地面采用沙地或鹅卵石，油箱储存柴油量不超过8小时使用量；4、发电机蓄电池组电压保持在24V左右，正常情况下发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行1次，每次运行时间不低于15分钟；5、若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的80%以上，四滤应及时更换。6、配备2套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。电梯系统管理电梯年检合格证、维修保养合同完备电梯维保供方应有合格有效的资质，维保人员持有效证件上岗，每15天至少进行1次维修保养，有维修保养记录。项目应配备电梯安全管理人员，且持证上岗；并对维保工作的落实情况进行监督管理，留存供方维保、故障处理记录门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好；平层状态合格，平层误差在正负7毫米以内限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性电梯机房门应上锁，门外有警告标识；电梯机房应有通风降温设施，温度保持在5至40摄氏度之间，门窗应有防飘雨设施（如需）；盘车、救人设施置于机房明显位置；平层标志明显，张贴平层标识对照表，并定期进行补刷；承重梁和吊钩上应标明最大允许负荷。减速器内润滑油清洁和润滑性能良好，油面高度在油标规定范围内轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水，曳引机下置的无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位控制柜内继电器、接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在1个捻距内最大断丝数不允许超过总丝数的10%，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开电梯运行出现故障后，持证人员应在15分钟内到达现场做救援处理给排水系统管理水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于3滴／分，填料密封泄漏应处于10滴／分至20滴/分之间。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书生活水水池、水箱每半年进行清洗及水质检测；已经移交给自来水公司的需要自来水公司提供检测报告和清洗资料限水、停水按规定时间通知用户高层变频供水系统变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固；供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内，重要管道上的压力仪表按相关法规要求进行校验水泵房有排水沟和防溢水设施；下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值，电机绝缘阻值不小于0.5兆欧每日分别对生活水泵房、水箱间、中水机房巡视2次（日夜班各1次）。生活水箱、水池加盖上双锁，在通气口、溢流口安装防虫网。有条件的情况下，生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置雨（污）水泵正常情况下每月巡查1次，汛期（6-9月）每周巡查1次，雨天每天巡查两次；常用的雨水、污水泵应建立巡查制度，保障不返水，不空转，避免污染环境与浪费电能综合管沟、化粪池等检查井，应有警示及限重标识，保持井盖完好建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划，有限空间作业前，由工程部负责人审批作业方案，对工作完成情况进行检查，并留存相关记录生活水泵房水箱间维修保养应有通风措施，减少油漆，涂料，稀料、焊接等对水的污染，并确保施工人员安全智能化系统管理可视对讲系统：系统电路板安装接线牢固，布线整齐、线缆标识清楚正确，室外机、围墙机安装牢靠；管理平台机、单元室外机、围墙机功能正常门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠，线路布置连接牢固周界防越报警系统：红外线接收、报警主机运行正常、线缆标识清楚、电源变压器防水处理良好。探测器清洁、安装牢固停车场道闸系统：服务器及管理附属设备运行正常，闸杆转轴润滑转动良好，闸杆水平，反光纸完好、道闸机座固定稳固监控摄像机：内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固巡更系统：管理电脑、手持终端运行正常，数据完整、采集底座显示正常，采集数据正常背景音乐及广播系统：各类声源设备按钮及指示灯工作正常，功能良好、话筒切换正常，联接可靠、扬声器声音清晰，无沙哑及无声等不正常现象按照计划对中控室主机系统进行维护，记录完善，设备故障及时修复并记录消防系统管理消防水泵、喷淋水泵每月手动盘车，具备自检功能的每月手动启动1次，并记录供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸、不泄漏；消火栓配置齐备，各配件功能良好，水流开关、水压力开关动作准确稳定；消防水泵控制柜指示正常。喷淋头无泄漏，外观完整；止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏按维保计划，每半年检查喷淋头外观是否有破裂、渗漏、被遮挡情况；消防烟感、温度传感器应根据实际使用环境定期进行清洗，同时按每月10%的比例对其灵敏度进行抽查，年度覆盖全部消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块处在良好工作状态，每年至少进行1次消防系统联动测试并记录；设施功能完备无损坏消防系统应保持在自动状态，可在消防中控室内加自动改手动按钮每月进行末端压力检查，以确保末端压力符合使用压力要求卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确采暖系统管理锅炉、分水缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好严格按照锅炉使用说明书进行锅炉操作锅炉本体、阀门、法兰、管线、气管、燃烧器，无漏气漏水、无锈蚀，螺栓紧固，燃气报警装置安全有效市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器，精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识；仪表应至少应每2年定期请技术监督部门检验认可换热器设备应设有排气阀、排污阀；至少每月对水质和介质进行检查，根据实际情况进行排污和清洗热水循环泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于3滴／分，填料密封泄漏应处于10滴／分至20滴/分之间。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书。热水循环泵进口管路必须充满热水，禁止泵在气蚀状态下长期运行市网供热时，为防止水击，开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开，缓缓开启蒸汽阀，先将凝结水排净，待排出全是蒸汽为止分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好，排污阀、压力表、进出闸阀标识清楚，无泄漏无锈蚀电加热采暖：电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧，电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味；空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠中央空调系统管理机组开机前编制包括人员安排、外委工作安排、节能管理要求等内容的运行方案；停机后编写包括机组的运行情况、维保情况、能耗成本情况的运行总结报告冷却塔内填料3-5年进行更换，冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响;设备运行期间，每台冷却塔每月清洗1次，并进行彻底排污风机盘管、风口、翅片等至少应半年清洗1次；中央空调新、回风机组过滤网应根据城市空气质量每月清洗至少1次冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作，换季启动机组时，需对冷水机组进行调试，冬季结冰地区需要有防冻措施冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配每月对冷却水进行水质检测；每年对冷冻水水质进行检测，并出具检测报告，确保水质符合要求房屋本体及附属设施管理房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象每年雷雨季节前进行防雷系统年检：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线、屋顶避雷网线、中性点接地，设备层的避雷带、网的无脱焊，遇有生锈，用银粉修复内外墙面无裂纹、起鼓、脱落、渗漏、霉变现象，大理石、瓷片墙面无损坏、脱落、松动现象室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损建筑小品外观完好、整洁，空调架安装有序，无生锈、无开焊屋面排水与地面雨水井通畅，日常每月巡检1次。汛期（6-9月）每半月巡查1次，每年开春后、雨季来临前、第1次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水与地面雨水井情况的检查并记录和统计小区内栋号有明显标志，小区主出入口处有总平图，在大型社区要有引路标识图活动区域要有开放说明、设施使用说明、温馨提示，做好相应的安全警示各种休闲娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角，无安全隐患；无油漆脱落；环境清洁，物品整齐水景开放期应明确开放时间，在北方，水景入冬前应把水全部放掉并做相应的防冻措施。钢构、栏杆等铁制品定期刷油漆或防火涂料，保证无脱漆现象木作应保证无腐蚀破损现象景观照明根据实际季节、气候、时间进行控制开放，室外用电必须保障漏电保护完好，无破损线路，尽量使用安全电压加建改造管理造价在1万以上及特殊的加建改造需要施工图纸，平面图与例图，注明相关数据，如长、宽、高、厚、线路的距离、图例等技术交底：施工细节，重要位置的相关要求，注意事项，施工工艺，相关材料标准标的10万元以上及特殊工程需要对瓷砖、板材、管材、涂料、石材等重要材料进行封存新工艺新材料必须符合相关规定，如使用标准，安全标准，环保标准及行业、国家标准工具管理各部门应建立个人工具及公用工具领用台账，并指定责任人进行管理员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工赔偿；如属正常使用损坏则可以经主管批准后在仓管员处以旧换新并履行报损手续大型公用工具使用除应遵循使用注意事项外还应每个月进行1次保养；金属外壳的电动工具每月进行绝缘检测，其他电动工具每季度进行绝缘检测，长时间未使用的电动工具使用前做好绝缘检测，并留存检测记录质保金退付管理在接到退付质保金申请后立即以公告、短信、电话的形式告知服务区域内的业主，让业主半个月内来报修,公告要留底，电话要有电话通话记录、时间、通知的电话号码、被通知人的姓名以及意见做好证据收集，确保不引起法律纠纷组织专业维修人员仔细排查，如果存在隐患问题，立即提出整改，直至全部合格为止退付质保金应由各物业服务中心工程负责人、客户服务负责人及服务中心负责人签字后物业公司才进行签字，应扣除代付的整改费用维修基金使用由物业公司代管的维修基金在支出前，应按规定获得批准后执行。没有业主委员会或非物业公司代管的维修基金在支出前，按照相关规定，应取得相关行政主管部门的批准当地政府无明确使用要求或未成立业主委员会的维修基金使用应做到帐目清楚，并向业主公开接管项目应与委托管理单位签订共用设备设施维修基金管理办法，或明确相关管理责任维修家政服务维修人员接单后，检查整理仪容仪表，根据维修内容，做好相关材料工具准备，紧急维修15分钟内到场，一般维修20分钟内到场，不能在较短时间内到达的，需知会客户，并约定时间维修人员入户维修时，不打听业户隐私，禁止收取业户钱物，不得泄露公司任何机密经现场检查，发现无法即时维修的应与业户讲明情况，根据实际情况汇报客服中心与工程主管或维修班长维修或更换贵重物件应与业主签订相关协议工完场清，物品回位，垃圾装袋带走完成维修工作后应主动请客户检查，客户满意后，请客户在维修服务单上签名确认及服务意见，并把维修单按照填写规定返回客服中心登记回访物料管理仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放仓库应根据库存物资特性，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，具有相应的防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施易燃易爆物资应隔离存放，存放仓库应具有消防、灭火器材、防爆灯具和通风设施库存物资进出仓、领借用手续完整所有库存物资应建立库存物资台帐，每月盘点，保证帐物相符部分废旧物资的利用管理，配置相应的维修工具与材料，把可利用物资再加工再维修再利用报废物资、待处理物资应具备相关手续