物业建筑物和设施设备的全生命周期管理

城市化是国家发展的趋势。长期来看，房地产行业仍将保持上升发展的趋势，但住宅物业的投资价值将呈下降趋势。国家之所以会对房地产市场进行调控，是因为百姓的购房愿望、承受能力和住宅物业的现实价格之间出现了差距。今后，房地产行业仍将继续发展——当住宅物业的投资价值受到抑制时，资本自然会向商业物业流动。

目前，中国的建筑物发展仍然停留在满足基本需求和基本功能的层次上，而国外的建筑物发展已经进入了“绿色建筑”的时代，国内企业需要用很长时间才能赶上。

建筑物全生命周期的发展

随着房地产行业的发展，物业管理的需求群体、需求量和管理方法，已经呈现出差异化的特征：住宅物业管理由于受到房地产调控政策的影响，服务水准将保持相对平稳，而专业物业管理目前已经成型并将得以持续发展下去。从建筑物全生命周期的角度看，不管是自建自管还是委托他人管理，都存在“有利”与“不利”，关键在于企业的思路和定位。采用非专业的思路来理解建筑物全生命周期，就算开发者自己来管理，也会产生很高的管理成本；采用专业的思路来理解建筑物全生命周期，即便是委托他人管理，仍然能够为业主带来成本优势和竞争优势。

作为逐步走向成熟的行业，物业运营者应该重视与专业公司的合作。物业管理有两种模式：自持自管和委托外包。经过几年的发展，专业公司的服务已经日趋成熟，保洁、工程维护、电梯维保等公司的专业化程度都比较高，分工合作时把一些专项业务分包给专业公司，能够发挥它们最大的优势。而这种做法的好处在于：第一，转移一些经营风险；第二，培育专业市场。如果这些业务都由物业公司来承担或者自己成立专业公司，不但会阻碍专业公司的发展，也会阻碍物业公司自身的发展。

在物业管理相对发达的国家和地区，建筑物从设计阶段就引入了“全生命周期”的概念，持续到施工、安装、调试……每一部分都将此概念贯彻下来——在前期阶段就将全生命周期的理念融入到建筑物中，自然会大幅度降低后期物业管理阶段的成本。中国物业管理行业的发展，从深圳开始至今也就30年，而在北京地区的正式发展也只有十几年的时间。尽管已经有企业在建筑物全生命周期方面做得很好，但国内的建筑物全生命周期管理仍处在相对朦胧的探索阶段，也就是说，我们在建设、管理方面体现出的“全生命周期”理念还不够。

我们经常会看到，一些几十年、上百年的建筑物，至今仍保持着良好状态，也极少出现漏水等状况，反而是新建的建筑更容易发生漏水、返潮等问题。在北京“7·21”大雨及其引发的次生灾害中，建筑物漏水、小区浸水等事件经媒体报道后造成了巨大的社会反响。尽管报道的内容比实际情况要夸张些，但整个北京的物业发展确实在大雨之后发生了一些变化：物业公司承接新建物业项目，对物业防水的要求更加严格了；物业防水等方面的设计和实际效果可能会被纳入房屋质检的范围。一旦将房屋建设中可能出现的问题纳入法律范畴，相应的问题就会迎刃而解。

全生命周期与设施设备管理

与对“建筑物全生命周期”的理解一样，物业管理行业对设施设备管理的认识也处在起步阶段，“事后维保”是目前多数物管企业设施设备管理状态的最恰当描述。

设施设备本身也是有“寿命”的。以玻璃幕墙为例，经过6年的研究和统计，我们发现由于热胀冷缩的缘故，整栋大厦的幕墙玻璃损坏率是3‰。整栋大厦共覆盖了3,600多块幕墙玻璃，每年都会有7-8块玻璃损坏（每年对玻璃损坏数量的统计亦验证了这一概率）。按照这个概率，我们为大厦玻璃幕墙整体购买了保险，一旦有玻璃损坏，保险公司就会按照保险合同赔付物业公司的损失。这样一来，物业公司的管理成本降低了很多。

对设施设备的日常维护，物业公司总是无法达到应有的重视程度。就好像老一辈人在改革开放之前经常说的一句话：“新三年、旧三年，缝缝补补又三年”，也就“凑合”着用。这种贫穷年代“省吃俭用”的观念（笔者并非不认同“省吃俭用”的生活方式，而在于重新理解“省吃俭用”的概念），现在已经到了应该转变的时候。每一项设施设备的每一个部件都是有生命周期的，如果我们总是“凑合”着用，当部件的使用超出了生命界限，一旦损坏，对整个设备造成的损坏和因此带来的巨大的维护成本，远远超出按时更换一个部件的开支。

以前大家总是喊着“五年中修、八年大修”的口号来显示自己对设施设备的“重视”，实际上，认真对设备每一个部件进行日常维护，远比整体维修的成本要低——所谓的“中修大修”不但达不到维护设施设备正常运转的目的，反而会带来更高的维护成本！所以我们现在应该做的是：对设施设备整体和每一个零部件进行研究和日常检查，并在零件损坏之后对其更换，并通过宣传引起所有人对预防性维护的重视。

“保质保量”比“提前完成”更有价值

正如上文提到的，很多西方国家的建筑，包括我国的故宫，建成至今虽已有几百年，但仍然十分坚固，这是因为从设计阶段开始工匠们就做到了“精致”。制订了工期，就应该严格按照工期实施、完成每一个步骤，不能提前。但是我们看到，国内开发商经常是“大干快上”，而且经常要赶在一些重要的时间节点完工、“献礼”。这样导致的结果是开发商对设施设备的安装调试能力非常差，为后期管理可能出现的风险和成本埋下了隐患——很多设施设备的设计能力在安装调试的过程中被淡化了。

如果对安装调试的过程足够重视，就能节省很多后期管理的成本。在物业管理相对发达的地区，一个20万平方米的项目有15个工程师就能管理，为什么？因为整栋建筑物的设施设备已经达到了不需要人力每天查看，通过技术手段就能够达到管理目的的状态——而我们还处在“人盯死守”的状态，这就是差距所在。

现在国内的情况是“机会多、钱好赚”。赚钱机会很多，融资速度也很快，就没有开发商愿意将过多的资金和精力投入到前期设计和设备安装调试上面。但是随着市场、物业开发的逐步成熟，建筑物设计和设备调试安装质量最终会引起大家的重视——我们要向业主和投资者灌输一种长期管理的概念，让他们知道我们的管理不是一年两年，而是五年十年，从长期管理的角度来理解设施设备管理。

与缺乏前期设计和设施设备安装调试相对的是，很多大厦的持有者或者管理者热衷于各式各样的“认证”。有很多大厦的管理者做得很好，确实通过认证记录了自己的工作水准、规范了自身的管理；但不可否认的是，相当一部分人仅仅是为了“认证”而认证，加上目前专业认证领域比较混乱，从某种角度来说，某些“认证”根本是有名无实。建筑物生命周期分成建筑和管理两个部分，真正在建筑的阶段就使用节能材料，才能达到降低管理成本的目的。

“专业+预防”是未来物业管理市场的趋势

在物业管理发展较为成熟的国家和地区，设施设备、保洁等领域都有专门的协会，以协会的方式规范专业公司的发展。逐渐地，国内的保洁、电梯维护、保安都会向完全专业化的方向发展，行业自律组织也会在市场中扮演更重要的角色：培育良性市场、规范会员的行为、规范本专业的执业认证和从业者的职业操守，发挥各自的优势。

开发商在开发建设时，亦会更加注重采纳来自物业管理企业的建议。从建筑物的设计、设施设备的购置和安装，都有物业管理企业的介入。提供良好的设计建议，采购质量优秀的设备，通过良好的现场安装调试，最后搭建起与后期管理的链条来，会大幅度降低建造和管理成本。未来的物业管理企业，应该更明白预防性维护保养的重要意义，设施设备管理将向着专业化方向发展，将和楼宇管理一并成为资产管理的一部分。