物业公司新建小区生活供水系统改造

新建小区生活用水的供给是物业管理过程中设备管理工作的一项重要内容。目前的新建小区生活供水都采用二次供水，有些小区在设计和管理上存在着一些缺陷和不足，使设备的使用效率降低，造成水、电资源的浪费，增加了物业管理的难度。本文将以笔者管理的泉州市南安水头东南·豪门世家小区采用二次供水系统供水过程中有关缺陷和使用过程中存在的不足，有针对性地进行技术改造，总结出解决的方案和具体的作业过程进行探讨。

一、泉州水头东南·豪门世家小区基本供水状况

东南·豪门世家小区竣工交付使用于2006年8月，小区建筑规模为4幢21层的商住高层楼宇，东南·豪门世家小区生活供水系统采用变频泵恒压控制供水，供水泵出水压力定为0.8MPa，由2台11KW、1台4KW的水泵组成，自来水水源由市政系统管网引接到小区一层地下500M3的蓄水池，再经变频泵加压输送至小区各幢楼宇的用水点。

由于东南·豪门世家小区原供水系统与物业小区配套工程上存在不足，设备安装上存在一定的缺陷，使小区供水系统的使用功效降低，能耗上升，造成了小区水资源的浪费，加重小区设备管理的难度。

二、原小区供水系统的问题

1、供水系统中机械活塞式浮球阀，使用一段时间后，活塞会被卡住，市政自来水引入蓄水池水满后无法正常关闭阀门，大量的自来水从溢流口溢出，造成了水资源的浪费。

2、原供水系统蓄水池位于地下车库，原采用每日两次人工巡视控制出水量，而车库的启用，必须给水池盖上钢板，致使人工巡视控制无法进行，蓄水池内没有水位控制，若蓄水池蓄水高度低于水位控制点，供水系统就会停机，无法正常供水，小区500多户业主无水可用，严重影响了物业服务水平。

3、原供水系统为了保证供水的的可靠性，在变频泵自动部分出现故障时可转为手动控制，该装置虽能使水泵继续抽水，但需要有工作人员紧盯压力表，一旦压力超过0.8MPa就应及时人工关机，否则，供水管道会因压力过大而引起爆管或安全阀门自动打开排水，存在着明显的缺陷。

4、原供水系统流量表分布及设置不合理，不能实时监控并发现大漏水现象。为了改善原供水系统，不得不在供水设施运行上加大管理力度，设备运行成本相应提高，大大增加了物业管理成本。

三、原供水系统的改造措施

为解决问题，项目小组进行了细致的检查与观察后发现，该小区市政自来水有一定的含砂量，细砂粒堆积卡住活塞导致阀门关不牢，经拆卸相应的部件反复清洗后再进行试验，其结果得到印证。水系统机械活塞式浮球阀活塞处被卡住，也反映了该区域自来水较高的含砂率，使该供水系统的机械活塞式浮球阀无法进行工作，若继续运行将会对供水系统的泵体造成超常的磨损。针对存在的问题，提出如下改造措施：

1、将原供水系统蓄水池进水阀控制由机械活塞式浮球阀改为电磁阀控制，经实践后，得到理想的控制效果。研究表明，同样是含砂粒较多的水质，机械活塞式浮球阀与电磁阀控制阀门的工作原理不同，控制的效果也不同。机械活塞式浮球阀是利用水池水满后水对浮球的浮力带动连插活塞关住阀门，但在蓄水池补水过程中，因水流连续不断冲刷活塞处，运行时间稍长活塞将被细砂粒卡住，浮球的浮力起不到作用，致使阀门无法正常关闭。而电磁阀是以电磁弹簧关启阀门为工作原理，其工作过程为供水系统蓄水池水位控制器联接到电磁阀，启、闭由电磁阀自动控制蓄水池，水满时自动关闭，水少时自动补水，阀门垂直上下，不会受到细砂粒的影响。水位控制器带有水位监测及异常报警功能，可确保蓄水池的水位高低在一个正常的设计范围内，蓄水系统在一个正常稳定的工作容量内，小区供水稳定性较好，不会影响小区业主正常的供水。

为解决市政供应的自来水水质细砂粒较多的问题，在原供水系统蓄水池的进水处增设一配套过滤网，可有效地过滤细砂。该过滤网由不锈钢网架、海绵、多种过滤材料组成，并设计成可拆洗装置，定期由专业人员清洗、更换。使用该装置可谓一举三得，一是有效地避免了自来水中细砂粒对泵体带来冲击造成的磨损，延长设备的使用寿命；二是通过对自来水原有含量较高的细砂粒经有效的过滤，水质指标上升，提高了业主的生活质量；三是由于水质细砂粒的减少，提高了消防箱补水浮球关启装置的工作可靠性，不会再因砂粒的影响而关不住水源。

2、原供水系统蓄水池水位控制采用人工巡视，但因客观条件的改变，人工巡视观察无法进行，一旦蓄水池水位低于控制点，将造成停机、断水。为解决存在的问题，在蓄水池内安装水位显示仪，由中控人员随时实施监控，及时保证自来水供水蓄水池水存量的充足，在出水口末端改用电磁阀控制，控制线索引至中央控制室，由中控人员根据水位显示仪（十段）电磁阀进行人工控制。具体施工作业，十段水位显示仪可采用成品物件或自行设计进行安装，自行安装可采用由l0根干簧管组成，焊接好后均匀分布在塑料管中，管外套上环型磁块，并用环型塑料做浮力器，电源使用24V直流水位监控。

3、为解决原供水系统在自动变频泵出现故障转为手动控制时，人工操作可能存在的不安全因素，确保装置操作运行的可靠性，必须对其进行改造。具体操作是在泵出口管道上增设一个电接点压力表，上限设在0.8MPa，下限设在0.3～0.5MPa，控制箱内增加接触器、中继器等电气元件，组成一个完整的控制回路，在水泵工作时，确保管道压力在大于0.8MPa，能自动停泵，小于0.3～0.5MPa，能自动启动水泵。

4、为解决原供水系统计量表设置不合理，不能有效监控和及时显现管道漏水现象，重新对计量水表节点进行合理界定，在生活泵总出水口装设流量表，监控日用水量，而且能及时发现大面积管道漏水现象，并可以方便计算供水二次加压的有关费用。对小区内四幢供水管道增设阀门及水表，通过对每幢楼宇用水管道进行的整改，输送管道出现故障后，可进行分幢处理、维修，不必切断总阀，这样就不会造成全小区的停水。

针对原供水管采用主管直供而且供给各业主的截止阀质量不佳，较容易发生故障，而一旦8层以上的阀门或管道出现故障，将给维修工作带来较大的困难，造成大面积的停水，即有120多户的业主无水可用。为解决此问题，采用的整改方式为从每层供水井重新引出水管或重新布置供水管。

为实现对生活泵出水量的有效计量，在生活泵出水口加装计量表一只，在四幢竖井里增设水表一只，生活水末端进水口由原来高位进水改为高低二路，在水塔下部30～50厘米水面处高出水管并设有止回阀，只出不进，消防塔内重贴瓷砖，水管出水口浮球改为由电磁阀控制，电磁阀控制电源取自电梯电源处，距离较近，分高水位、中水位及超高报警线路组成，显示部件、报警部件、控制部件均设在小区消控室。

四、改造效果

供水系统改造后运行3个月，效果良好，主要表现在：消除了原供水系统蓄水池阀门失控，导致大量自来水外溢的问题；供水系统蓄水池失控外溢的情况已经不存在，节约了大量的水资源，减少了小区业主的公共水电公摊；供水系统的稳定性显著提高；减少了供水系统维修费用的开支，节约了大量的维修经费，增加了企业的经济效益；供水水质有了明显的改善，水质经检验部门检测后，各项指标基本符合标准。