物业公司设备设施应急处理作业指导书

1.0给排水系统事故应急处理

1.1联合广场给排水系统包括生活水系统、消防栓系统、喷淋水系统、水幕水系统、压力排水系统、重力雨水系统、污水系统、废水系统等。由于大厦属超高层建筑，无论何系统，都是较复杂的。为保证大厦正常的供水与排水，特制订如下事故应急处理措施。

1.2主设备或主设备电气部分故障

1.2.1若运行中的生活或消防泵出现机械或电气部分故障，值班人员应立即手动关闭运行泵，同时切断该泵电源，挂上标识牌。若确有必要立即起动备用泵。可同时通知维修人员并与其一道检查设备故障，并共同排除。

1.3管路末端或主管出现泄漏水事故

1.3.1对消火栓系统，如管道末端出现漏水，应立即查明主管所在分区，同时尽快关闭该立管与分区环形管接口两端阀门。如阀门关不严实，可用消防带引水至室外。如是主管，应立即关闭主管上总阀，同时在泄漏水点分多处泄水至室外。

1.3.2对喷淋系统，如喷淋水漏水，应立即关闭当层信号阀。同时打开泄水阀，若信号阀关不严，应关闭该区域对应的湿式报警阀前的信号阀，同时在湿式报警阀上打开泄水阀。

1.3.3若生活水出现户内漏水，应立即关闭该户所在管井内总阀，如该总阀不严，可关该户对应区域减压阀两端的闸阀，总之遵循先关支管，后关主管，最后才是总阀的原则，以防造成不利影响。

1.3.4如水幕系统，则立即在水幕阀旁打开泄水阀泄水，同时把稳压泵转换成手动。

1.3.5如室外接合器，消火栓故障，则应关闭接合器所对应的地下一层内闸阀以防单向阀关闭不严使整个系统泄水。室外消火栓泄漏则立即关闭本大厦总进水阀。

1.3.6水系统因故障而无法正常供水时应及时通知相关部门采取相应处理措施.

1.4排水系统部分

1.4.1若B3层压力排水泵故障，应立即投入备用泵手动运行排水，如备用泵脏堵，可用临时潜水泵排水至其它水池然后再排出。

1.4.2若暴风雨导致屋面积水，在风稍停之后立即清除雨水斗边杂物，以利排水通畅，平常多加巡查。

1.5市政停水

1.5.1如市政滨河路供水管停水，应视情况需要打开彩田路备用水源，同时作好日期及数据记录。

1.5.2如两路停水，由于地下室生活水箱有740m3用水，可维持半天用水，应立即发停水通知单给管理处，由管理处给业户解释。

2.0中控室各系统应急处理方案

2.1BAS应急处理工作程序

2.1.1电脑主机脱网，应重新启动BAS系统主机。

2.1.27798数据丢失，应置相关区域的受控运行设备置手动状态，然后重新写程序。

2.1.3DDC模块故障，应立即将相关区域的受控运行设置手动状态，后更换模块。

2.1.4通知专业主管或系统责任人，并详细记录。

2.2办公自动化系统应急处理工作措施

2.2.1若各工作站全部无法登录服务器，请重新启动此系统并通知专业主管或系统责任人。

2.2.2若个别工作站出现无法进入办公自动化应检查HUB上的对应线路。

2.2.3通知专业主管或系统负责人并详细记录。

2.3停车场系统应急处理工作程序

2.3.1遇有停电及脱网等其它突发事件导致服务器故障，请通知各岗亭值班人员，用纸卡代替IC卡，使各工作站重新启动待服务器正常后再进入停车场系统。

2.3.2通知主管或系统责任人并详细记录

3.0供配电系统应急处理方案

3.1当发生火灾时柴油发电机组作为消防电源，任一时候均置于自动状态，如果自动失败，则手动起动。

3.1.1当发生在电气设备房以外时：

3.1.1.1在接到消防中心火灾报警时，启动备用发电机，15秒内将电力输送至各站事故母线，完成各事故照明及动力供电并根据火灾发生位置，关停相应区域的正常电源。

3.1.1.2确保消防状态时末端各动力及照明电源的自动切换电源。

3.1.2发生在电气设备房里

3.1.2.1如因局部的火警而引致CO2灭火装置报警时，应迅速切断相关回路电源并采用房内的1211干粉灭火器将其扑灭。

3.1.2.2如因火灾范围等无法进行局部扑灭时，火警房内的人员应迅速撤离，确保关闭火警区域的防火门已关闭，CO2灭火报警自动灭火，如自动失败则手动释放CO2。

3.2发生回路异常开关柜跳闸时，应及时切断相关回路，避免事故范围的扩大。

3.3发生回路开关异常跳闸时，试重合闸一次。不成功，使用备用开关更换故障回路开关，依然未排除则对回路及其设备进行检查。

3.4当发生诸如市电、变压器、负荷原因致电能质量的不保证而可能危及负载设备时，应退出相关馈线开关，进行处理；发电机自动起动，并通知消防中心进行广播。

3.5如出现事故性停电检修，供配电技术员或主管电话通知管理处、客户服务中心、由客户中心向受影响业户解释。管理处做好相关配合工作。

4.0中央空调系统故障应急处理联合广场空调系统分全中央空调与半中央空调系统，由于大厦的具体特点，易发生部分空调故障。针对此情况，特制订如下应急措施。

4.1中央空调主机及附属件故障

4.1.1如制冷主机突然出现故障，导致停机，应立即按程序关闭主机，同时电话询问是否由于电网故障所致。若不是，应首先对故障进行自查。若有必要，按开机程序开启另外备用机、水泵、冷却塔，关闭故障主机对应的水泵、塔。

4.1.2如果冷却、冷冻泵故障，应立即开启备用泵，自查泵故障原因。

4.1.3如果冷却塔故障，则人工手动开启其它塔进水管阀、电磁阀，关闭故障塔电磁阀，同时注意塔内进出水平衡，以保证冷却水系统正常，同时对故障塔进行修理。

4.2半中央式空调系统

4.2.1由于A座塔楼分成九个冷却系统，垂直高度大，易由于水压过高，引起漏水事故，因此如果因支管丝接断裂出现漏水，应立即分清漏水点属于哪个系统，同时立即在该系统的泄水排污阀处泄水，而且关闭该系统水泵，（进）出水阀以防虹吸干冷却塔内存水。

4.2.2中央空调末端装置应急处理应按正常事故处理程序处理。

5.0电梯紧急情况的应急处理措施

5.1当火灾发生时

5.1.1消防中心值班保安员打开迫降开关，将电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防运行状态。

5.1.2电梯迫降后，组织疏导乘客离开轿厢。

5.1.3井道内或轿厢发生火灾时，应即刻停梯疏导乘客撤离，切断电源，用二氧化碳、干粉和1211灭火器灭火。

5.2当发生地震时

5.2.1根据震前预报由电梯维修技术员关闭所有电梯，地震过后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检测确认无异常后，方可运行。

5.2.2对于震级和烈度较大，震前又没有发出临震预报而突然发生的地震，很可能来不及采取措施。这种情况下，若一旦有震感应就近停梯。

5.2.3让乘客离开轿厢就近躲避。如被困在轿厢内则不要外逃，保持镇静待援。

5.3电梯湿水处理

5.3.1当底坑内出现少量进水或渗水时，应将电梯停于或用手盘于两层以上。

5.3.2中止运行并切断电源，查出渗、漏水源，及时排水。

5.3.3当楼层发生水淹，应将轿厢停在顶层，断开电源，以防轿厢进水。

5.3.4当底坑井道或机房进水很多，应立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触电等事故的发生。

5.3.5电梯湿水后，由电梯公司进行技术处理，并提交相应报告。

5.4电梯困人故障处理程序

5.4.1如果有司机操作，司机应对乘客说明原因，使乘客保持镇静并用警铃向消防控制中心或机房发出求救信号；如无司机操作，维修人员、保安员应通过对讲系统与轿厢内被困人员取得联系，说明原因，使乘客保持镇静等待。

5.4.2轿厢停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米。确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开户厅门察看）。关闭电源总掣。

5.4.3用专用厅门钥匙开户外厅门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢。

5.4.4轿厢停于远离厅门口的位置时，应在机房用盘车方式将电梯轿厢移动至就近的电梯外门口。然后照上述步骤救出乘客。

5.5移动轿厢的方法

5.5.1通过轿厢内摄像头观察轿内情况，让乘客保持镇静，不要自行开门，以免发生危险。

5.5.2进入机房关闭故障电梯的电源，使轿厢慢慢移动，直至最接近电梯厅门口为止。

5.5.3遇到其他复杂情况，应及时报告电梯公司和有关领导。