物业设备设施保养程序及注意事项

一、电动机及水泵1.测量电动机负荷电流周期：每年1次程序：1)打开电动机接线盒或控制柜门；2)在电动机运行状态下，在触点输出端处取电动机3条线中每条线的电流表读数；3)查看电动机的负荷电流，将其与此指定电动机负荷电流进行比较；4)在保养单上记下读书，以备查阅；5)当电流大于电动机额定电流时，应向维修主管报告发现的问题。特别提示：靠近带电线路工作时须特别注意。试验须在满负荷运转的电动机上进行。工具和材料：标准手工具、钳型电流表2.绝缘电阻测试周期：每年1次程序：1)切断全部测试电动机的电源；2)将500V兆欧表一根测试棒接地，然后另一根测试棒逐个检查每个电动机的引线；3)在保养单上记下读数，以备查阅；4)当读数不符合最低标准（0.5M）时，应向维修主管报告发现的问题。特别提示：工作开始前切断电源开关，检查全部进线终端电压，确保设备电源断开。悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的警示标志牌。工具和材料：兆欧表、万用表、验电器、标准手工具3.清洗并吹干电动机电动机外部应保持无油迹、灰尘、污垢、水和化学物质。对于风扇冷却的电动机，特别重要的是保持空气进气口无异物。电动机内外积存污垢会引起过热和缩短绝缘寿命。电动机温度超过最高工作温度10华氏度(5摄氏度)时会使其过早损坏。周期：每年1次程序：1)定期清洁电动机的内部及外部。适当的采用以下方法。2)擦净电动机的外部表面。需要时使用石油溶剂。3)清除封闭式电动机通风入口处的污垢、灰尘和其他垃圾。取下电动机的风扇的端盖，将风叶刷洗并擦净。4)打开电动机接线盒端盖，用干燥、干净的刷子刷净或吸尘器吸净电动机接线盒内部，并进行电线紧固。特别提示：工作开始前切断电源开关，检查全部进线终端电压，确保设备电源断开。悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的警示标志牌。只在通风良好的地方使用挥发性溶剂清洁剂4.为单护罩电动机轴承加润滑油脂周期：每年1次程序：1)电动机在正常温度下给单护罩电动机轴承加润滑油脂。2)擦净润滑油嘴、轴承壳体和电动机壳体两端放油塞，以保证不会有污垢进入轴承。3)取下放油塞，若润滑脂硬化，先去除，或用新润滑脂挤出旧润滑脂。4)用油枪插入润滑油枪嘴加新润滑脂，直至新润滑脂从放油孔流出。5)接通电源，使电动机运转10分钟，使轴承挤出多余的润滑油脂。6)检查放油孔是否流出新润滑脂，留有膨胀余地，更换螺塞。二、灭火器预防性维护说明:1.进行灭火器年度维护.2.检查灭火器编号,进行水压压力试验.程序:进行灭火器年度维护.A:检查物理损伤,凹坑,腐蚀,喷嘴损坏,喷口或软管损坏.B:检查说明上的字迹是否看得清.C:检查灭火器是否挂得牢或灭火器柜门是否能打开.D:维护完毕后填写灭火器上的检验标签.三、喷洒阀湿系统预防性维护说明:灭火系统(阀和水压)月度检验.特别提示:发现灭火器系统在开启或关闭位置中未锁紧时,应立即向管道车间的主管报告(如在下班后发现则向保安部门报告),在预防性维护卡上记下阀门位置和接受报告人的姓名.程序:1.检查预防性维护派工单上的每个阀门.确定其是否全开关锁住.2.如果阀门状况可疑,可手操作阀门查明其是否开启.3.检查湿管喷洒系统上的仪表,保证正常的供水压力,警报阀系统侧表压读数高于阀供水侧表压是正常的,因为供水侧最高压力会被阻挡在系统内.4.在没有增压泵的系统上,一个同样的表会批示出有泄漏.如果没有可风的泄漏,可能是因为最近在喷洒系统上进行过试验.工具和材料:手电筒四、喷洒系统周期:每季1次预防性维护说明:喷洒系统主排水口流量试验.特别提示:当试验结果不合格时,立即向主管报告,在预防性维护派工单上记下试验地点.程序:1.开启2英寸(50毫米)排水阀,看供水压力表.压力读数将下降并稳定下来,然后关闭阀门,压力读数应迅速回到原来数值.2.若压力读数恢复缓慢或根本回不去,则表示有一个阀门闭或有其他阻碍.3.观察排出的水.看水的颜色是否有严重变化,或是否有堵塞物从出口流出.水变色或含异物表示需要检查,以保证在任何紧急情况下能有无堵塞物的清水供应.工具和材料:手电筒,槽锁.五、消防泵预防性维护说明:消防泵检验.特别提示:在预防性维护派工单上记下全部故障.程序:1.检查城市水压并与系统压力做比较.系统压力应比城市水压高137.8952帕(20磅/平方英寸).2.检查泵控制器.保证全部开关在接通电源位置,并调到自动运行状态.3.任何指示灯不亮时,须报告低压主管以便更换.4.在灭火系统的增压泵上进行(2)和(3)工序.工具和材料:手电筒,旋具.六、设备:风扇盘管机组预防性维护说明:更换或清洗空气过滤器,清洗凝结水泄水口和接水盘,清洗风扇和盘管,给风扇加油(风扇盘管机组油).特别提示:开始工作前切断电源.程序:1.从机组上取下检查口盖,取出过滤器,用软刷清理盘管翼片和风扇叶片,用吸尘器吸净机组内部的灰尘.2.洗净集油盘内的污物.3.如果机组凝结水管有集水盘,在盘内加113.398克(4盎斯)清洁剂.(不要用酸类排水清洁剂,请用酶类清洁剂)4.风扇电动机的每个轴承加6滴SAE20(ND)油.5.起动风扇电机,检查机组运转是否平稳.如果振动或噪声过大,须向监督员报告,以便安排修理.6.重新安装清洁的过滤器.(保证过滤器装牢,不会掉落)7.将盖板装回风扇盘管机组上.螺栓应拧紧,以防被用户碰掉.(补上丢失的紧固件)工具和材料:标准手工具,吸尘器,抹布,过滤器.七、设备:冷凝器预防性维护说明:全套空调设备春季检查,每年一次特别提示:OSHA标准1910.213---开锁,给电动机加标签,开始工作前切断开关.程序:1.拆下盖板,彻底检查并清洗机器内部和外部.2.用软管喷水冲洗冷凝器.需要时可用经过批准的清洁剂.不要用热水或蒸汽.3.仔细检查全部电线端子是否有松动或过热迹象.4.润滑电动机和风扇轴承.5.将冷凝器风扇传动带重新装好.(如果原来有)6.启动设备,检查制冷剂液位,需要时添加补充.如有泄漏须报告监理员.7.通过可视油位表查看压缩机油位.8.如果发现风扇和压缩机电动机螺栓松动,应将其拧紧.9.检查继电器,开关和安全装置是否工作正常.10.检查压缩机和风扇电动机的电流.与名牌上数据比较,看是否在规定范围内.工具和材料:交流歧管测试仪,氟利昂,装SAE30ND油的油壶,黄油枪,园艺软管,拆盖板用的手工具.八、设备:空调设备预防性维护说明:更换报废的过滤器.特别提示:OSHA标准1910.213---开锁,给电动机加标签,开始工作前切断开关.程序:1.关上空调机,拆下旧过滤器.2.装上新过滤器,保证介质间无间隙3.重新装上间隔件,重新起动空调器.工具和材料:悬吊灯,更换用的过滤器,垃圾袋,旋具,槽锁.九、设备:泵联轴器预防性维护说明:1.检查柔性联轴器是否将泵与电动机对准.2.检查柔性联轴器的状况.程序:1.检查柔性联轴器是否将泵与电动机对准A.打开电动机断路开关或起动器与控制器触点.B.为检查角度对准状况,测量90度间隔下联轴器突缘间的距离.如果距离不均匀,则角度未对准.C.为检查平行度对准状况,将一块6英寸钢片放在联轴器两半部的外突缘上,如果钢片在两个突缘外边缘不能放平,则平行度未对准.2.检查柔性联轴器的状况A.目测检查柔性插片是否损坏或磨损.需要时拧松联轴器的定位螺钉,将联轴器两半滑回轴上,取下联轴器的柔性件,检查其是否损坏或磨损过度.B.重新装上柔性件,然后检查联轴器衬套,看轴键和定位螺钉是否松动.十、设备:离心泵预防性维护说明:1.检查运转的泵.2.检查不运转的泵.程序:1.检查运转的泵A.泵运转时,记下性能,轴承温度,表压和和全部安装的密封箱的运行状况,(将读数与以前的读数比较,以确定是否需要校准仪表或修理)可能时进行静压检验.B.检查机械密封或密封垫是否泄漏,如果密封垫泄漏太多,且不能减少到铅笔芯大小,则须将此箱重新封装.C.停住再起动泵,注意不正常的振动,噪声,压力和止回阀的表现.D.试验完成时,将密封垫泄漏高速到时铅笔芯大小.E.检查溢流孔内是否有异物,需要时清理干净.F.检查是否有锈蚀或漆膜损坏现象.注:密封箱需要重新封装时关闭手动吸入和排出阀,放出泵壳体内的水,注意阀工作是否正常.十一、设备:排水泵(55号)预防性维护说明:1.润滑中间和壳体套筒轴承.2.润滑浮杆毡垫圈.程序:1.润滑中间和壳体套筒轴承A.清洗底板上的加油嘴,接上手动黄油枪.B:注入海湾王冠专用润滑脂,直到感到反压,说明轴承内已注满.2.润滑浮杆毡垫圈:在浮杆上涂海湾谐和69号油浸透毡垫圈,并使油排入槽盖的导管.十二、设备:排水泵程序:1.润滑泵止推轴承:擦净加油嘴,注入润滑脂,直至感到反压,擦净多余的润滑脂.2.检查柔性联轴器:检查柔性联轴器的磨损,损坏和对准状况.3.试验高水位报警器(同时试验同一地方的全部集水坑)A.打开泵电动机的断路开关,让泵槽注满液体.B.高水位报警器响起时,关闭断路开关,观察泵和浮子开关运转是否正常.C.没有高水位报警时,用手抬起浮子开关臂,观察开关运转是否正常.(注:不要放掉浮子开关臂,而是慢慢使其下降,直至电动机电源断开.)D.观察电动机加速是否够快并保持稳定的转速.E.注意异常的或过大的噪声.注意威尔F2型泵有粗过滤器,注意是否有部分堵塞迹象.十三、设备:泵球轴承预防性维护说明:给泵轴承加润滑脂,每年一次特别提示:多余的润滑脂是过热和损坏轴承最常见的原因.应避免加太多的润滑脂.程序:给泵轴承加润滑脂1.洗净加油嘴,注入约15克(1/2盎司)润滑脂(小轴承约1茶匙,大轴承约1汤匙).轴承壳体仅1/4~1/3容积加润滑脂.2.擦净注油嘴和轴承壳体上可见的润滑脂.工具和材料:油枪,2号润滑脂,抹布,手工具.设备:阀(喷洒系统除外)预防性维护说明:检查并维修阀密封,润滑阀杆.特别提示:维护后将阀放回原位.程序:1.打开和关闭阀,从一端到另一端,在阀杆上薄薄涂一层石墨.2.调整密封垫,止住泄漏.3.在预防性维护过程中不能修复的任何泄漏之处,不论是密封或其他方面,都须记在派工单上并向主管报告.工具和材料:石墨,手电筒,2.7432米(9英尺)梯子.十四、设备:调节风门预防性维护说明:调节风门,连杆和制动器检查维护.每年1次.特别提示:OSHA标准1910.213---开锁,给电动机加标签,开始工作前切断开关.程序:1.调节风门及其传动件应定期检查其运动是否自由,检查螺栓,夹紧螺钉和锁紧螺母的紧度,带塑料套筒轴承的风门不需润滑,只需根据需要用于布擦净.其他类型的衬套可稍做润滑.去除多余的润滑剂以防粘灰尘和使风门转动不灵.2.检查外部进气滤网工清洗上面的污垢.工具和材料:抹布,油壶(SAE20ND油),手工具.十五、分解电动机并加润滑脂设备:电动机分解并加润滑脂预防性维护说明:拆下电动机端护罩,改装轴承.特别提示:在开始工作前切断开关和起动器控制器.程序:分解后重新为电动机轴承加润滑脂1.电动机必须分解以润滑其轴承.拆下电动机的端罩,清洗润滑脂槽.2.用-10度~200度F环境温度的2号固态润滑脂填满3/4润滑脂槽.注意:轴承和润滑脂皆必须保证无污染.工具和材料:标准手工具,润滑脂,抹布.十六、设备:电动机,球轴承（嵌入式）加润滑脂周期:每年一次.预防性维护说明:为单护罩电动机轴承加润滑脂.特别提示:开始工作前切断开关.程序:1.电动机在正常工作温度下给单护罩电动机轴承加润滑脂.2.擦净润滑油嘴,轴承壳体和电动机壳体两端放油塞,以保证不会有污垢进入轴承.3.取下放油塞,若润滑脂硬化,试从短距离压入润滑脂室,用新润滑脂挤出旧润滑脂.4.用低压加油枪插入润滑油嘴加新润滑脂,直至新润滑脂从放油孔流出.5.接通电源,使电动机运转10分钟,使轴承挤出多余的润滑脂,检查放油孔是否流出新润滑脂,留有膨胀余地,更换螺塞.6.切记将放油螺塞和注油嘴周围挤出的润滑脂擦净.工具和材料:标准手工具,抹布,加油枪.十七、设备:盘管和风扇预防性维护说明:盘管和风扇清洗.特别提示:千万不要用蒸汽吹洗封闭的压力系统.任何时候都要保护好眼睛.熟悉使用的化学清洗剂及其危害.使用手套及防护衣.程序:风扇叶片,冷凝器盘管,冷水和热水盘管,再加热盘管,预热盘管.当可以用水和清洁剂清洗但只能采取最少的措施防止水污染周转环境时,这种方法应是首选,在不能用水时,先用刷子刷净盘管前面,然后用压缩空气吹净盘管.在盘管后面再重复这一过程,然后用真空吸尘器吸净盘管每一面和内部.蒸汽清洗器可用以代替水和清洁剂,但蒸汽千万不可用于清洗装有封闭的液体和气体和盘管,热蒸汽造成的盘管膨胀可产生爆炸和严重的人身伤害.目的是彻底清除灰尘,油和油脂.如果在清洗过程中表面保护涂层松动,应在表面干燥后立即采取恢复这种保护层的适当方法.工具和材料:手套,工作服,湿真空泵,软管,空气压缩机,刷子,抹布,护目镜.十八、设备:空气干燥器周期:每年一次预防性维护说明:清洗并检查空气干燥器.特别提示:开始工作前拔去设备塞子或锁闭开关.程序:清洗空气干燥器制冷设备1.断开设备电源,从柜上拆下盖板.2.清除柜内的灰尘和污垢,清洗冷凝器,尤其是冷凝器的盘管.3.擦净风扇叶片,用手转动风扇来检查风扇轴承状况.清洗和检查过滤器1.如果介质指示仪显示粉色,检查过滤器,更换干燥剂滤芯.2.自动排水口:检验时手操作浮子阀,如干燥剂过滤器更换,清洗自动排水口.只用肥皂和水.3.检查旁通阀,确定是否全部流过冷凝器和过滤器.工具和材料:标准手工具,带式扳手(需要时打开过滤器),抹布.十九、设备:风扇特别提示:开始工作前切断开关程序:风扇有检查口盖时,检验前将其拆下.1.检查风扇壳体和叶片是否有腐蚀和积垢.2.用于抹布擦去污垢.3.用烃类溶剂去除那些用干抹布擦不掉的污垢.4.用钢丝刷除锈,在除锈处涂底漆.风扇轴腐蚀应用砂布磨去并将轴用可剥除防腐蚀涂料涂复.工具和材料:抹布,钢丝刷,悬吊灯,底漆,刮刀.</p>