房屋维修管理及日常养护

一、负责物业标识的设置、安装、维护

我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具体需要,按照我司VI系统,完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划部负责此项工作。我们在“福景鸿城”项目标识管理工作中的原则是：

按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌；

指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地；

告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。

根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。

在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。

二、房屋维修管理及日常养护

房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。

“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。

根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。

严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管理施工程序。

客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。

对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。

对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐心做好劝导工作，直到恢复原状为止。

严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。

对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。

做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。

三、设施设备维修养护

3.3.1建立设施设备管理制度

针对“福景鸿城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容：

必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。

对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。

制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。

评估设施设备零配件的供应以及库存量的情况。

强制执行设施设备安全年检制度。

强制执行对设施设备每三至五年作一次严格的全面评估。

制订设施设备管理与操作守则及条款和应变方案。

对工程技术人员进行专业的培训及考核，并严惩人为疏忽的行为。

严格要求工程技术人员24小时持证上岗，以保证系统的正常运行。

建立健全设施设备的资料档案。

建立一支专业的工程核心小组，长期监控设施设备的运作及工程技术人员的工作表现。

建立一支专业的工程核心小组，对工程维修保养商实行严格的监督检查并作出评估。

制度大纲：

房屋日常与定期维护制度；

配电房值班制度；

现场保洁制度；

巡视检查制度；

运行分析制度；

设备维修管理规定；

给排水设备维修管理制度；

消防设备维修管理规定；

配电房设备安全操作规程；

配电房交接班制度；

水泵房运行管理制度；

水泵房安全操作规程；

工程技术人员交接班制度；

消防系统与风机系统运行、管理、维修保养制度；

水泵运行完好技术质量指标；

给排水系统运行、管理、维修、保养制度；

给排水系统日常管理制度；

电梯运行维护管理制度；

智能化系统运行、管理、维修、保养制度。

3.3.2做好设施设备维修与安全措施

我们将通过严格的管理和采取相应的措施来保障小区供水、供电、通风、排污、电梯、消防、监控等系统安全、正常的运行，延长其使用寿命。主要措施有：

1、日常运行：制定严格的设施设备操作规范，按要求进行巡查；制定安全操作规程，保护人身及设备安全。

2、常规维护：制定完善的维保计划及实施方案，排除隐患，确保设施设备的正常运行。

3、紧急状况的处理：建立快速反应机制，制定应急准备及响应措施，保证紧急状况下实现联动，将损失降到最低程度。

4、管理原则：

制定公共设施机电运行和保养工作计划，按公司物业管理质量标准规范运作，确保设施设备的正常运作。

建立及完善设备管理制度、设备运行操作规程、设备日常和定期维修保养制度、设备技术档案等管理制度。

建立机电设备二级保养制度，即日常保养和定期保养。

保障供电、供水、消防等正常运作并做好记录。

巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录，发现设备运行状态有异常情况须及时报告、记录并在主管安排下尽快处理。

做好设备房的物品管理，加强安全防范工作。

负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录。

定期清洁所管理的设备和设备房。

建立有效的信息传递体系。实行24小时值班，随时接管业户和内部员工的维修申请及故障报告，及时反馈信息，在最短的时间内使有关人员到位并及时处理问题。

对部分机电养护工作拟订服务合同，安排专业公司负责定期的养护工作，并由工程领班安排下属员工按服务合同的条款监管专业公司的养护，确保维修保养工作的品质，并准确地作好保养记录。

安排相关保险。

3.3.3加强设施设备养护

A、设施设备养护主要内容：

1、给排水设施（设备）运行管理及养护

确保给排水设备(设施)保持良好的技术状态，保证生活、消防用水的需要。

专业维修人员负责给排水设备的维修保养。

值班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。

工程部经理负责给排水设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。

客服经理负责上述工作的检查监督。

客户服务中心负责向有关业户通知停水情况并做好解释工作。

给排水设备发生故障，维修人员负责维修保养工作的指导、检查监督及委托修理的联络工作，及时处理给排水设备（设施）的故障，确保设备性能

2、供电设施的运行管理及养护：

确保供电设施（设备）保持良好的技术状态，保证小区内业户的安全用电需要。

高压运行工程师负责高压设备和变压器的巡检，并做好记录。

机电值班人员负责供电设备的操作、监控记录及异常报告。

工程部主管负责供电设备综合管理及上述工作的检查监督。

客服经理负责上述工作的检查监督。

客户服务中心负责向有关业主通知停电情况并做好解释工作。

供电系统发生故障，工程人员应及时报告主管，必要时报供电局进行抢修等联络工作，确保设备的性能。

3、高低压保养维修程序：

（1）变压器：每年冬季做高低压绝缘试验，对变压器线耳和各种螺丝进行检查、收紧、清洁污物。具体实施程序如下：

组织熟悉设备的人员（五人以上）指定专门责任人，了解工作任务和注意事项，并由专门责任人按工作单程序安排工作。

工作时穿长袖工作服，身上不得配带其它杂物及手饰，着绝缘靴、戴绝缘手套，测验电器是否正常。

先停低压开关，再停高压开关，用合格的验电器验明接线端无电后，最后用专用的接线杆将接地线可靠接地，对母线进行放电并相间短接。

接、拆地线应有专人负责，所有停电安全措施完成后，方可进行保养工作。

工作完毕后检查所有工具器材数量，不得遗留杂物，由专人拆除接地线，工作人员全部撤离工作现场后才可按步骤进行送电。

（2）高压开关柜：高压系统属于技术要求较高的供电系统，因此每年冬季都要将该项维护工作外包给供电局进行，每年冬季对手动合闸和分闸回路进行试验和检修。

（3）低压开关柜：每年冬季对低压开关柜内的各种开关和机械进行检修，收紧螺丝，清洁污物。

4、电梯的管理及养护

电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，任何人不能进入，机房内的设备非电梯维修人员不得操作。

运行中电梯突然出现故障，值班人员应尽可能地先救援出被困人士，并通知电梯维修人员进行检修，如救援不成，值班人员应安慰乘客，尽快通知电梯维修人员前来救助。

电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。

切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。

发生火警时，切勿搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困在电梯内，被困者可能会因浓烟而窒息，甚至危及生命。

发现有水渗入电梯或电梯槽底部有积水，应立即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较为安全的地方。保洁员在清洗走廊和楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备。

电梯维修人员应每天检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，气窗玻璃是否完整，机房门必须上锁。

电梯内的求救警铃、电风扇必须保持工作状态，以免突发紧急事件时因无法求救而导致窒息。

因维修、保养而正常停用任何电梯时，应在小区的公告栏内张贴通知。

5、消防设备的运行及养护

小区内所有消防通道指示牌必须保持良好的状态，停电后仍正常工作。

小区内所有消防设备应每月测试一次，如发现故障应立即维修并做好记录。

任何消防设备均安装在机房内，应每星期检查一次。

消防报警系统每月测试一次，如有故障应立即维修并做好记录。

消防水泵应保持良好的状态，阀门无人为误开，保证消防水箱的水位处于正常。

具备消防保养证明书。

每年应有一次消防演练。

6、中控室设备维护：闭路电视监控系统保养规程

客户服务中心信息室负责监控闭路监视系统主机，工程技术人员负责对该系统实施维修保养。

闭路电视监控系统应由经过专业训练的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得随意触动。

值班员应熟悉闭路监视系统所拍摄的画面及各路段路口等实地目标的对应和编排。

设备投入正常使用后，为确保运行正常，工程技术人员必须严格按《闭路监视系统保养项目计划表》进行检查。

每日检查：闭路监视系统控制主机各项功能是否正常，有无设备异常，将检查结果填写在《闭路电视监控系统设施每日保养记录表》中。

每月对电缆、接线盒、设备作直观检查，清理尘埃。

每季对室内部分电缆、接头、清理尘埃，检查信号传输质量，并将结果填写在《闭路电视监控系统设备保养记录表》中。

闭路电视监控系统设备出现故障后，首先应分清故障类型、部位，并及时排除，一时排除不了的故障，应立即通知有关专业维修单位，属保修范围内的，立即通知保修单位修理、保养，以便尽快修复投入正常工作，并记录在案。

确保中控室设备（消防报警系统、保安闭路电视监控系统、红外线围墙可视对讲电话系统）处于良好状态，保证业户的生命和财产安全。

中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录；

弱电维修工负责中控室设备的维修保养，确保中控室设备运行正常。

工程部主管负责中控室设备的综合管理以及对上述工作的检查监督，并对维修保养工作进行指导，检查监督及委托修理的联系工作。

“客户服务中心”负责上述工作检查监督。

中控室保安员负责中控室机电设备的操作，确保消防报警设备、保安闭路电视监控系统操作的安全性和准确性。

B、设施设备养护实施计划表