物业公司供暖系统运行保养工作规程

物业供暖系统运行保养工作规程1目的规范供暖系统运行保养的管理工作，确保服务区域供暖系统的正常使用和正常运行。2适用范围适用于服务区域供暖系统的管理。3职责3.1设施部主管负责供暖系统运行保养的管理。3.2暖通维修工负责供暖系统运行保养管理工作的实施。3.3其他部门配合做供暖系统运行保养的管理工作。4工作要求4.1运行操作4.1.1供暖设施首次开启及故障维修后等情况的开启运作要求：⑴检查系统内阀门是否在正确的位置；⑵检查配电柜内接线是否正确，有无松动及接触不良现象；控制系统各项设定参数是否正确，如有错误应进行修正；⑶检查系统内压力表及温度计指示是否正常，是否在校验期内；⑷检查系统内有无跑、冒、滴、漏现象，如有发现要及时维修；⑸检查系统补水箱是否有水；⑹清理回水除污器；⑺应记录开机前的水、电表读数。4.1.2系统冲洗、冲水及定压工作：⑴冲洗供暖系统内的污垢，清洗各滤网；⑵启动补水泵向系统充水，直到系统全部充满，检查各楼排气阀，保证系统完全排气；⑶系统压力值应设定为在保证最高建筑系统水满的情况下增加0.05MPA个压力。4.1.3开启供热系统的步骤：⑴合上控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置；⑵补水压力泵开启前应将泵内空气排净后在开泵，开泵后观察回水压力是否在设定压力范围内，如果低于设定压力，请及时检查室外管网是否跑水，系统内补水系统是否跑水；⑶循环水泵开启前，应将泵内空气排净再开泵，手动开泵后观察供回压是否异常，循环泵电流是否异常，如有异常应及时发现问题；⑷将交换器及蒸汽阀门同步打开，逐步升温，检查有无渗漏现象，如有及时停气处理，如无异常，逐步将供水温度升至设定温度，并随时观察回水温度和压力；⑸启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，检查漏水是否严重；⑹将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。4.1.4停止供暖系统运行的步骤：⑴当采暖期已过，停止机组时，应先将控制柜运行转换开关置于“停止”位置，机组停止工作;⑵当水温降到45℃左右时，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水，及时拉下水泵控制箱电源开关;⑶检查有无不正常情况，如有则及时处理。4.2运行检查4.2.1检查内容⑴检查系统补水箱水位高度、自动注水装置工作状况；⑵检查各阀门管路有无漏水现象及压力表读数；⑶检查水泵有无振动及异常响声，水泵电动机运行正常无杂音；⑷检查电机、电气柜有无异常气味及变频器的工作情况（指示灯应与实际情况相符）；⑸检查电压电流正常，各个压力表压力正常；⑹检查出口温度回水温度。4.2.2暖通维修工应每天对供暖系统运行情况进行检查，并根据供暖设施设备日常的运行状况完整、规范地填写《供暖设施机组值班表》。4.3运行保养4.3.1日常保养4.3.1.1供暖系统设施设备的日常（月度）保养工作要求在日常巡检过程同时开展。4.3.1.2做好供暖系统设施设备表面的卫生清洁，要求设施设备表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.3.1.3日常保养工作记录填写《供暖设施机组值班表》。4.3.2年度保养4.3.2.1水泵机组维修养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损比较严重的应更换。检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新加压盘根。检查联轴器是否牢固可靠，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象则需更换叶轮。4.3.2.2电气控制系统检查电控箱里的各元件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰脱落。对于附属闸阀，水箱、闸阀是否漏水，开关是否灵活。4.3.2.3室内外供热管网的维修养护外供热管网每半年维修保养一次(每次维保尽可能安排在采暖期到来之前与采暖期结束之后)。应仔细检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟，室内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题及时修补。4.3.2.4维保完成需规范填写《维护实施记录单》。4.4异常情况的处理4.4.1机房发生水浸时的处置当这种情况发生时，视进水情况关掉运行中锅炉，拉下总电源开关，堵住漏水源，若漏水严重，尽力阻滞进水，并立即通知领导。漏水源堵住以后，应立即对漏水设备进行除湿处理，确认水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常即可投入运行。4.4.2供热管网突然损坏当供热管网大量漏水，应通过室外管沟的检查口进行检查寻找损坏部位，然后关闭供水管上的分段阀门进行整修或更换，在整修时由于水管上余压比较大，水温较高，应注意工作的安全性。4.4.3散热设备漏水若散热设备漏水，应查找原因，是因为散热片本身质量问题，还是安装时不严密，然后关闭暖气进水阀，拆下散热设备，进行整修，整修完毕，重新装上。4.4.4压力下降热水供暖系统在充水过程中，压力表长时间达不到应有的静压，或在运行过程中压力不稳，压力下降很严重，则表明系统中有大量泄漏需马上查找及时修补。4.4.5循环水泵入口处压力低于正常值通常是由于阀门开启度不够，或水过滤器被堵塞等原因，应及时排除。4.4.6大面积的暖气不热如果供暖区内大多数的散热器不热，室温达不到要求，主要原因有：循环水泵水量不足；系统运行存在问题。4.4.7末端用户暖气不热距离供暖机组最远的建筑物内暖气不热或温度较低，主要原因是设计不合理或没有认真进行运行前的初调节，室外管道存在水平失调现象。要改进设计或调节各环节上阀门开度。4.4.8室内暖气局部不热出现这种情况原因可能是分支路阀门没有打开或开启度不够；供水干管上集气等原因，应调整阀门开启度及排出气体。4.4.9个别散热器不热散热器不热的原因可能是散热器的支管坡度不对或散热器里有空气。应改变安装坡度或打开排气阀排除散热器内空气。4.9交接班值班人员在下班前向值班人员做好交接班工作，认真填写《工作交接记录》。5相关/支持性文件5.1《公共设施设备维修保养工作规程》6相关记录6.1《供暖设施机组值班表》6.2《维护实施记录单》6.3《工作交接记录》</p>