物业管理区域电梯安全管理工作

1、合理地规定电梯零部件的报废年限

目前对国内电梯使用安全威胁最为突出的是“老龄化”危机。根据统计，我国电梯保有量已超过163万台，其中有相当一部分为上世纪90年代安装的电梯，使用时间达十多年，甚至有的电梯使用时间超过20年。但由于目前国家没有规定电梯强制报废年限，导致大量老旧电梯还在带病运行，增加了电梯事故的发生率。据统计，全市目前使用年限超过15年的电梯数量已达12500台，5年后，预计服役15年以上的电梯将占电梯总数的1/4。2012年8月份刚成立的上海市物业管理行业协会电梯维保专业委员会，日前对上海全市的住宅楼电梯状况作了一个摸底调查，发现上海五万台居民住宅电梯当中，使用时间达10年到15年的有14400台，使用超过15年的有4800台，分别占总量的18％和5.59％。任何产品都有一个设计使用年限。电梯居然没有强制报废的规定，这肯定是管理制度上的重大缺失。特别是作为特种设备，受到技监等部门严格监管的电梯，除了定期维护和检修外，还应有强制报废制度。当然，电梯是由许多部件构成的系统，报废规定不能“一刀切”，建议有关部门针对不同零件制订相应标准，结合使用频率，合理地规定折旧报废年限。强制报废制度应与更新资金配套等政策相结合，以使之更具可操作性。

2、遏制低价竞争，提高维护保养工作质量

与电梯有关的事故，80%以上是发生在维护保养环节，也就是说大量的事故是因为后续的检修保养不到位导致的，换言之，这与特种设备的检测、维修、更新等操作规程不规范有很大关系。电梯在正常使用年限里，应该实施三级维护，即按照《上海市电梯安全监察办法》，让具有专业资质的单位每半个月对电梯进行一次的维护保养，包括定期对运行的电梯部件进行检查、加油、清除积尘、调试安全装置的工作；根据零部件磨损程度，制订专项维修计划；在达到规定的使用时间，适时安排中修和大修。其中，例行的维保工作是否起到了应有的作用，很大程度上取决于电梯工的道德和技术素质。如果只做表面文章，必然存在安全隐患，例如：在电梯定期检验中，经常会发现曳引钢丝绳表面积聚着一层油污，这是从钢丝绳内渗出的润滑油和灰尘混在一起形成的，如不及时清洗，不仅影响钢丝绳的使用寿命，还会改变曳引绳在曳引轮槽中的摩擦系数，降低曳引能力，在轿厢轻载或满载的情况下，就可能造成曳引绳打滑导致轿厢冲顶或坠底。电梯界都知道“电梯产品质量如何？三分制造，七分安装和维保”。目前，维修保养是上海电梯业的软肋。主要表现为市场恶性竞争、维保资金不到位和技术工人缺乏。正常情况下，每台电梯的收费至少在四——五百元左右/月，有些小公司报价却低至二——三百元/月，甚至更低。由于电梯安装维保的工作相对较苦较累，收入也不算高，有些企业为了降低成本，还压低工资，因此人员流失量大。还有些企业规模小、能力弱、待遇差，难以培养和挽留高水平技术工人，不少从业人员虽然持证上岗，但是缺乏实际操作经验，加之个别人责任心不强，敷衍了事，维保就会流于形式。正常情况下，一组两个维保工至多负责40－50台常规电梯的保养工作。如果是超龄服役的电梯，那么每台电梯的维保工作量更大些，数量还应减少，否则，维保质量难以保证。笔者就曾遇到过检查表上都填合格，实际零件已经损坏的案例。建议电梯行业协会制定不同类型的电梯保养指导价，每年调整，以适应市场变化的情况，电梯企业要加强员工技术培训和现场带教，在实践中提高解决实际问题的能力。

3、明确使用单位责任，解决“以包代管”的问题

电梯的维修和日常维护保养都离不开有专业资质的维保单位，住宅小区业主大会通常将电梯业务自行委托或通过物业公司委托采取外包的方式交给电梯生产商认可的专业维保单位。业主或物业公司与电梯维保单位签订服务合同，根据合同细则明确维保公司的责任。当接到居民投诉或是电梯发生故障，物业公司代表业主与维保单位联系，由其派员解决。在一些电梯数量较多的小区，电梯维保单位也会派驻专业人员在小区内工作。由此可见，物业公司有责任代表业主对电梯维保予以监督。目前，并不是所有的业主和物业管理服务企业都明白电梯的安全管理责任是怎么回事，包括哪些内容。要落实使用单位的安全管理责任，首先应明确业主的责任。虽然业主的责任有些可以通过物业管理服务合同转由物业公司来承担。但就落实维护保养资金和修缮资金而言，业主责无旁贷，不能推脱。同时，物业公司不能认为签订维保合同后，就将电梯运行安全责任统统归于维保单位。物业公司应当代表业主和维保单位协商沟通，共同制定电梯日常管理和维保计划，执行日常管理职责并监督维保工作。以华联商厦的事故为例，如果有了使用单位的现场监督，就不会发生施工人员擅自移动警示牌，导致游客坠落电梯井道的惨祸。每个物业管理服务单位都应该从这起事故中吸取教训，采取有效措施，在维保作业时，履行现场监督职责，不留盲点。