房屋的日常养护如何实施

房屋日常养护是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。房屋日常养护的基本原则是因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查、确保安全；及时维护，保证正常使用；最有效的合理使用维修费用；最大限度的充分发挥房屋的有效使用功能。

通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失及时得到修复；对一些由于天气的突变或隐蔽的物理、化学损坏导致的猝发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大、中修提供查勘、施工的可靠资料，最大限度的延长房屋的使用年限。同时不断改善房屋的使用条件，包括外部环境的综合治理。

一、房屋养护的原则和内容

(一)房屋养护的原则

房屋养护的原则是：因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效地合理使用维修基金；最大限度地发挥房屋的有效使用功能。

(二)房屋养护的内容

房屋养护的内容包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。房屋的日常养护的来源有两个方面：一是住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或使用人进行的房屋二次装修的管理)；二是物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出来的养护工程，因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护的来源，主要有防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系着业主或使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护中的一个重要方面。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应，木结构的防潮防腐防蚁蛀、砖石结构的防潮、钢结构的防锈等养护，都必须结合具体情况给予重视。

二、房屋养护服务中存在的问题

物业管理公司作为房屋养护服务的主体，其接受养护的对象是开发商建造的房屋，其实施服务的对象是房屋的业主或使用人。开发商建造的房屋质量，物业管理公司实施的服务质量，业主或使用人对房屋的使用质量，均会影响到房屋养护服务的质量。目前在这方面存在的问题，多半也是由于这三者的关系处理不当或质量有问题而引发的。

(一)由开发商建造的房屋质量而引发的问题

上海市建设工程质量监督总站于1996年5月组成五个住宅工程质量检查组，对本市1995年4月至1996年4月至1996年3月竣工的100幢住宅工程进行抽查。

这次住宅大检查结果表明，上海市住宅工程总体质量水平不高，低水平的合格工程较多。住宅工程实物检查发现存在的质量问题主要有以下几个方面：

(１)屋面防水层明贴，泛水高度不足，天沟坡度不足造成积水，架空隔热板安装质量差，铺设高低不平，板面积水。

(２)外墙粉刷龟裂起壳相当普遍，易造成墙面渗水，室内及公用走道地坪壳裂严重，有起砂现象。预制楼板安装离缝不足，灌缝不实，造成楼地面发生顺缝方向的贯穿裂缝，楼地面空鼓裂缝、起砂较多，室内墙面平顶不少地方有爆灰、穿边填嵌不密实等问题。

(３)铝合金门窗制作安装问题多，例如型材厚度不足，制作马虎，安装不牢，漏装限位，漏打硅胶，致使边角渗漏。