小区物业设施设备管理

目的

通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求。

工作范围

1.供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。

2.给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。

3.消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。

4.电梯设备：各类电梯及其附属设备。

5.弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。

6.通风系统设备：通风设备及其附属设备。

工作项目

1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。

2.设备的标识

①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名（或代码）。

②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。

③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。

3.设备档案管理

①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备台账》。

②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备份。

4.设备的运行

①设备按不同系统划分责任区域，责任区域内确定责任人。

②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。

③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况，及时通知设备责任人或主管处理，并做好记录。

④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。

5.设备的维修

①设备维修须填发记录表格，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。

②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向维修主管报告，请求主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。

③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，维修主管应立即组织机电人员采取应急措施进行抢修，并及时向管理处负责人和公司领导报告，防止故障或事故扩大。

④夜间发生，不影响业主（住户）生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可以在次日进行维修。

⑤需要委外维修的设备，费用在500元以内，维修主管填写《有偿/委托联系单》，报管理处主任审批后执行；费用在500元以上，需报请公司领导批准后执行。

⑥对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。

⑦因设备维修或保养须中断系统或设备正常工作的，须提前申报管理处主任审批，并提前24小时通知业主（住户）；因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并向业主（住户）做好解释工作。

6.设备的保养

①每年12月份，各管理处维修主管对大的维修保养项目，编制下年度《设施设备年度保养计划》；公司工程维修中心根据各管理处的设备状况，负责编制下年度《设施设备大中修（改造）计划表》。

②水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。

③分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。

④水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。

⑤公司工程维修中心按照机电设备大、中修（改造）计划，组织相关管理处及人员进行设备的大、中修保养及更新改造，并填写相关记录表格，同时需将主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在《设施设备台账》中。

7.库存设备的管理

①闲置设备和暂停使用设备，由所属部门负责管理，并做好记录。存放地点必须相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。

②库存设备重新启用前，须经水电技工进行保养后，方可投入使用。

8.设备的报废

①设备有下列情况之一者，应考虑报废：

a)已超过规定使用年限，设备性能达不到规定要求且不能修复；

b)因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用；

c)严重影响安全，继续使用将会引发事故且不能修复改造；

d)维修费用超过原资产净值。

②设备报废由管理处维修主管组织相关人员进行鉴定、确认，填写《报废单》交管理处负责人审核后，上报公司领导批准。产权属业主的设备须报请业主委员会讨论批准。

③设备批准报废后，各管理处应对《设施设备台账》进行更新。