物业公司工程设备管理方案

物业公司工程设备管理方案

一、工程设备设施管理维护标准

（一）消防控制中心的运行维护和质量标准

玛丽大厦消防系统设备设施质量维保，消控中心的运行维护管理，必须负责消防报警系统、保安监控系统、电梯的运行监视、空调智能化控制系统、各种水位报警、水泵运行监视、气体灭火设施监管等运行设备设施的检查及日常保养维护工作，做到：

1、消防控制中心实行24小时运行；安防监控系统值班。

2、保证安防监控系统、电梯运行监视、空调智能化控制系统、各种水位报警、水泵运行监视等系统设备运行正常、各系统运行工作稳定。

3、一般性故障立即排除，暂时不能处理的通知有关部门采用应急措施，应急措施得当有效。

4、定期进行消防设施的巡查、测试。保持设备表面无污渍、无灰尘、机房整洁；保证设备机房的正常运行、安全运行。

5、消防系统设备质量由甲方委外维护维保，乙方跟踪监督确保设备维护维保到位，并监管符合安全运行要求。

6、负责并参与火灾隐患的整改、消防系统设备的正常运行、安全运行；积极组织参与应对各种突发事件。

（二）空调系统的运行维护管理和质量标准

系统运行维护管理，是指为保证玛丽大厦空调正常运行使用所进行的日常运行管理和养护。做到：

1、建立空调运行管理操作规程，并严格执行，无因人为失职而引发的事故；空调系统需专业人员经培训后持证上岗；

2、保持空调系统[VRV冷媒）]设备完好，设备的正常运行、安全运行，有记录并保存建档；夏季室内空调温度必须控制在26度；其他季节采取室内空气排换运行；

3、做好空调系统的保洁工作，保持空调主机房及主机清洁，要求主机和控制柜表面无污渍、无灰尘；

4、VRV空调的室内机隔尘网目测无脏污物，外观目测无明显尘积，装挂牢固无松动、控制灵敏，排水正常无漏水现象，室外机无明显积尘积灰；

5、根据运行及设备状况，必须对空调系统及其附属设施进行定期保养和维护；

6、空调设备主机由甲方委外维护维保，乙方负责跟踪监督确保设备维护维保到位，并监管符合安全运行要求。

（三）给排水设备的运行维护管理和质量标准

给排水设备的运行维护管理，是指为保证玛丽大厦区域内给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。做到：

1、实行日常检查巡视制度，定期维护保养，保证给排水系统正常使用；做好设备的正常运行、安全运行；

2、建立正常供水管理制度，加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；

3、给排水系统设施维护：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；检查井内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓供水管网、接头、阀门等。

4、建立对楼内开水间、卫生间的日常检查巡视制度，保证室内外排水系统通畅。

5、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后半小时内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。

（四）供电设备管理的运行维护管理和质量标准

供电设备的运行维护管理，是指为保证玛丽大厦供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。做到：

1、保证大楼供电系统的设备设施的正常运行、安全运行，具体包括：高低压配电室、空调系统用电、发电机、夜景照明、公共照明、用电器具、办公照明、地下车库、人防区、路灯等、避雷系统、各强电检查井内管线及电箱、配电室至配电柜箱的线路设备维护；楼顶的夜景照明、空调系统维护、配电柜箱后（含配电箱）的线路、设备；各种水泵、水泵控制箱、电机、事故照明、开水间配电箱、场地照明（路灯、草坪灯、墙头灯）的线路、设备维护、维修。供配电系统包括应急供配电设备、油箱及油库、各配电房的防鼠。

2、统筹规划，做到合理、节约用电。灯具及其它小电气设施；供配电区域各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、各设备及管理用房里的水电设施维护等。

3、供电运行和维修人员必须持证上岗；维修人员必须持有效电工上岗证，每年应负责联系高低压柜及变压器的年检；

4、加强日常维护检修，保持设备设施表面无污渍、无灰尘；照明、指示灯具线路、开关要保证完好；

5、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后半小时内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜；

6、用电设备定期维护；严格执行用电安全规范，确保用电安全；

7、高压配电室应24小时值班，每天有设备设施的运行和维护记录；

8、高压配电设备设施维护，含每年度联系供电局进行维护监管的年检费用；负责跟踪监督确保设备维护到位，并监管符合安全运行要求。

(五)电梯设备的运行维护管理和质量标准

电梯设备的运行维修管理，是指为保证大楼内外所有电梯设备正常使用进行的日常管理；保修期内电梯安装公司负责维保，乙方必须跟踪监督维保严格按双方约定的设备维保到位，符合正常运行的要求。做到：

1、电梯安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；负责电梯设备的正常运行、安全运行；

2、电梯通风、照明及其它附属设施完好；

3、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，含市质量监督检验局对电梯的年检费用；

4、电梯轿箱、井道保持清洁；

5、负责电梯停梯急救。电梯因故障停梯，接到报修后通知维保单位维修人员应在半小时内到达现场抢修，及时排除故障；

6、所有电梯设备设施质量，由电梯生产厂商进行维护维保；负责跟踪监督确保设备维护维保到位，并监管符合安全运行要求。

(六)楼宇弱电系统设备设施的运行维护和质量标准

楼宇弱电系统包括智能系统设备设施的运行维护管理，是指为保证玛丽大厦弱电系统包括智能系统设备设施的安全正常运行，对弱电系统包括智能系统设备设施的日常管理和养护维修。做到：

1、负责大楼的弱电系统，包括智能系统设备设施系统的安全正常运行，具体包括：楼宇设备智能控制各系统、安全监控管理系统等等的线路维护、设备维护、设施维修、系统保洁等；

2、实现大楼的弱电系统设施运行有效，保持正常的工作状态；做好系统设备设施的正常运行、安全运行；

3、智能系统设备设施系统网络及其它附属设施完好；保持弱电系统设备设施的清洁；保持设备设施表面无污渍、无灰尘；

4、负责弱电系统维护还包括：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮，防火卷帘门、消防紧急广播等）、楼宇自动化（模块控制的空调、采暖、电力等）、BA系统、安防系统设施运行、弱电检查井内管线、接线箱等。

5、因弱电系统设备设施故障停止运行的，接到报修后通知维保维修人员应在半小时内到达现场抢修，并及时排除故障。

(七)物业档案管理的服务内容和质量标准

需要全面负责玛丽大厦的各个系统设施设备、所有场地的环境卫生、保洁、室内盆栽绿化养护等物业档案资料管理的服务；做好玛丽大厦设备设施维护的相关工程图纸、竣工验收资料的物业管理服务；需要自觉遵循执行玛丽大厦制定的所有涉及物业管理服务的相关规章制度。提供的物业档案资料管理服务，做到完整、规范、充实、清晰；对所有的物业设备和项目维护的管理服务，都建立规范的运行档案资料。

(八)对外维保设备的维护监管和质量标准

玛丽大厦部分系统设备对外维保的运行维护监管，委外维保内容以及物业公司维保内容

1、电梯由专业公司定期维保；

2、消防系统由专业公司定期维保；

3、空调主机由专业公司定期维保；

4、BA系统由专业公司定期维保；

其他设备设施的维护维保由物业公司负责。

已经签订合同委托专业设备机构进行维护维保的，乙方按甲方签订委托维保合同的质量要求进行现场监管，保证维保维修质量达到合同要求。乙方负责委外项目的日常的巡查维护管理。

以上委外维保项目可以由业主单位直接委托专业公司，也可以由物业公司委托专业公司。

二、物业管理前期介入

根据现场施工情况看，目前行政管理服务中心设施设备安装及全面二次装修已完工。

管理要点：

为保证进驻工作的顺利，在此期间，物业公司抽调有经验的强电、暖通、给排水、弱电等专业工作人员进一步了解设计和施工现场情况，细化并完善物业管理前期的工作策划，及早发现可能影响大楼使用功能和日常物业管理的某些问题，并提出纠正及解决的建议。

工作内容：

（一）与施工管理方的协调

由委托方作出安排，物业公司与施工管理方召开专门会议，商定物业管理前期介入期间物业公司工作内容和工作方式，并确定双方相互的沟通方式和具体联系人员。

（二）现场介入

1、熟悉现场和各类施工图纸。物业公司有关人员应尽快了解设计和施工状况，。根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与施工管理方技术、管理人员协商，进行前期协调改进。对影响大楼功能、危及设备及大楼安全、严重影响今后管理运行的问题，要及时与施工管理方商洽解决，尽量不留后患，一时无法解决的，列出整改清单并专题向行政管理服务中心市政府有关主管部门报告。物业公司工程部就现场管理的情况以书面报告的形式分别上报玛丽大厦有关主管部门及施工管理方。

2、参与设施设备调试

物业公司委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的工作小组进驻到现场工作，除对将来的大楼现场管理工程技术人员进行专业培训工作外，还与工程技术人员一起，共同开展现场的设施设备安装状况的检查，及时发现可能造成隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，提出相应的整改意见，及时通报工程管理方。

管理要点：

组织工程技术人员将主要精力投入到设备调试的工作上。

工作方式：

工程技术人员由工程部经理带队，参与设施设备的现场调试工作，学习、了解设备特性和调试操作方法，虚心听取建设单位的专家意见并同专家们密切配合。

工作内容：

1）、行政人事方面

住前招聘工程部计划中的管理和技术人员、技工，边培训边参与现场管理工作，必要时应派人到设备厂家培训。同时开始制定或修订完善物业管理处的各项管理制度、工作规程、公众文件等。

2）、参与设施设备的调试

将工程技术人员分成五个小组，分别参与大楼的高低压供配电、空调（包括采暖、空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、机房网络、会议系统、保安电视监控、综合布线）、电梯等五个项目的调试、尽最大可能全面掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，并进行详细的记录。在进行调试观摩的同时，根据各种设施设备的构造特点和了解的实际情况，开始编制今后的设施设备维修规程和各项作业指导书。

（三）物业接管验收

物业接管验收应在工程验收后进行，也可以同时进行。但由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不同，需要区别对待。工程验收是施工单位向建设单位移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查；而物业接管验收是建设单位向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，主要是进行全面的外表及功能的合理使用和安全使用检查。但为了更有效的合作，节省交验时间、提高效率、及时发现问题并落实解决问题，可以集中建设单位和物业公司的技术力量一起同施工单位进行交验。

物业接管验收分现场验收、资料交接及其它交接和接管验收注意事项等四方面。

1、现场验收：

1）土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、女儿墙及地面有无渗水；地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等；消防门、通道、楼梯等。

2）装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰；门和门框及附件；护栏及扶手；灯具及其它小电气设施；外墙面（包括各涂料、装饰及玻幕）；公共区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

3）供配电系统：包括正常供配电设备；应急供配电设备；油箱及油库、各配电房的防鼠；各强电检查井内管线及电箱；避雷装置；公共照明、用电器具等。

4）给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等检查井内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓供水管网、接头、阀门等；人防工程及相应供水系统等。

5）电梯系统：各系统运行、梯门、井道、机房及电机等。

6）空调通风系统：各风管及风口；各检修口及控制系统等；

7）弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮，防火卷帘门、广播等）；楼宇自动化（BA系统、BMS系统模块控制的空调、采暖、电力等）；弱电检查井内管线、接线箱；门禁等。

2、资料交接:

1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等。

2）工程施工技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录，沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、采暖）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水及供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、完善配套行政管理服务中心综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、使用合格证、电话保养及验收协议等。

3、其它交接：

1）设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

2）具有保修期约定的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。

3）各办公室、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

（四）接管验收注意事项

1、在接管验收前，物业公司应与市行政管理服务中心主管部门（施工管理方）协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等）。同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。

2、接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料等的类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

3、针对初验发现的问题，属于必须整改的，双方书面确认后由市行政管理服务中心主管部门（施工管理方）通知并敦促施工单位整改返修，一时无法返修的项目要确定今后整改维修的期限，施工单位应书面报交物业公司和市行政管理服务中心主管部门记录备案。

4、设施设备试运行

为保证业主进驻后设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，物业公司的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由物业工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

5、业主全面进驻的准备

在玛丽大厦全面进驻之前，物业公司应该全力以赴地配合，包括确认各办公室内的照明、风机盘管、温控开关、新风补充、门禁、通讯以及电脑网络等配置设施是否正常；确认公共区域、照明、洗手间、停车场、标识等是否正常。在迁入完成后，物业公司立即拜会市行政管理服务中心主管部门，征询意见后跟进改善服务。

（五）其它前期准备工作

1、人员安排计划（总人数45人，实际工作人员数量还应根据委托的服务项目、内容、标准等经双方讨论后确定）

人员安排计划表