工程设备设施管理维护标准
(一)消防控制中心的运行维护和质量标准
玛丽大厦消防系统设备设施质量维保,消控中心的运行维护管理,必须负责消防报警系统、保安监控系统、电梯的运行监视、空调智能化控制系统、各种水位报警、水泵运行监视、气体灭火设施监管等运行设备设施的检查及日常保养维护工作,做到:
1、消防控制中心实行24小时运行;安防监控系统值班。
2、保证安防监控系统、电梯运行监视、空调智能化控制系统、各种水位报警、水泵运行监视等系统设备运行正常、各系统运行工作稳定。
3、一般性故障立即排除,暂时不能处理的通知有关部门采用应急措施,应急措施得当有效。
4、定期进行消防设施的巡查、测试。保持设备表面无污渍、无灰尘、机房整洁;保证设备机房的正常运行、安全运行。
5、消防系统设备质量由甲方委外维护维保,乙方跟踪监督确保设备维护维保到位,并监管符合安全运行要求。
6、负责并参与火灾隐患的整改、消防系统设备的正常运行、安全运行;积极组织参与应对各种突发事件。
(二)空调系统的运行维护管理和质量标准
系统运行维护管理,是指为保证玛丽大厦空调正常运行使用所进行的日常运行管理和养护。做到:
1、建立空调运行管理操作规程,并严格执行,无因人为失职而引发的事故;空调系统需专业人员经培训后持证上岗;
2、保持空调系统[VRV冷媒)]设备完好,设备的正常运行、安全运行,有记录并保存建档;夏季室内空调温度必须控制在26度;其他季节采取室内空气排换运行;
3、做好空调系统的保洁工作,保持空调主机房及主机清洁,要求主机和控制柜表面无污渍、无灰尘;
4、VRV空调的室内机隔尘网目测无脏污物,外观目测无明显尘积,装挂牢固无松动、控制灵敏,排水正常无漏水现象,室外机无明显积尘积灰;
5、根据运行及设备状况,必须对空调系统及其附属设施进行定期保养和维护;
6、空调设备主机由甲方委外维护维保,乙方负责跟踪监督确保设备维护维保到位,并监管符合安全运行要求。
(三)给排水设备的运行维护管理和质量标准
给排水设备的运行维护管理,是指为保证玛丽大厦区域内给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。做到:
1、实行日常检查巡视制度,定期维护保养,保证给排水系统正常使用;做好设备的正常运行、安全运行;
2、建立正常供水管理制度,加强巡查,防止跑、冒、滴、漏,保证设备设施完好;
3、给排水系统设施维护:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查井内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓供水管网、接头、阀门等。
4、建立对楼内开水间、卫生间的日常检查巡视制度,保证室内外排水系统通畅。
5、设备出现故障时,维修人员应在接到报修后半小时内到达现场,零修合格率100%,一般性故障排除不过夜。
(四)供电设备管理的运行维护管理和质量标准
供电设备的运行维护管理,是指为保证玛丽大厦供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。做到:
1、保证大楼供电系统的设备设施的正常运行、安全运行,具体包括:高低压配电室、空调系统用电、发电机、夜景照明、公共照明、用电器具、办公照明、地下车库、人防区、路灯等、避雷系统、各强电检查井内管线及电箱、配电室至配电柜箱的线路设备维护;楼顶的夜景照明、空调系统维护、配电柜箱后(含配电箱)的线路、设备;各种水泵、水泵控制箱、电机、事故照明、开水间配电箱、场地照明(路灯、草坪灯、墙头灯)的线路、设备维护、维修。供配电系统包括应急供配电设备、油箱及油库、各配电房的防鼠。
2、统筹规划,做到合理、节约用电。灯具及其它小电气设施;供配电区域各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、各设备及管理用房里的水电设施维护等。
3、供电运行和维修人员必须持证上岗;维修人员必须持有效电工上岗证,每年应负责联系高低压柜及变压器的年检;
4、加强日常维护检修,保持设备设施表面无污渍、无灰尘;照明、指示灯具线路、开关要保证完好;
5、设备出现故障时,维修人员应在接到报修后半小时内到达现场,设备零修合格率达到100%,一般性维修不过夜;
6、用电设备定期维护;严格执行用电安全规范,确保用电安全;
7、高压配电室应24小时值班,每天有设备设施的运行和维护记录;
8、高压配电设备设施维护,含每年度联系供电局进行维护监管的年检费用;负责跟踪监督确保设备维护到位,并监管符合安全运行要求。
(五)电梯设备的运行维护管理和质量标准
电梯设备的运行维修管理,是指为保证大楼内外所有电梯设备正常使用进行的日常管理;保修期内电梯安装公司负责维保,乙方必须跟踪监督维保严格按双方约定的设备维保到位,符合正常运行的要求。做到:
1、电梯安全设施齐全有效,电梯内求救电话保持正常工作状态;负责电梯设备的正常运行、安全运行;
2、电梯通风、照明及其它附属设施完好;
3、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备,含市质量监督检验局对电梯的年检费用;
4、电梯轿箱、井道保持清洁;
5、负责电梯停梯急救。电梯因故障停梯,接到报修后通知维保单位维修人员应在半小时内到达现场抢修,及时排除故障;
6、所有电梯设备设施质量,由电梯生产厂商进行维护维保;负责跟踪监督确保设备维护维保到位,并监管符合安全运行要求。
(六)楼宇弱电系统设备设施的运行维护和质量标准
楼宇弱电系统包括智能系统设备设施的运行维护管理,是指为保证玛丽大厦弱电系统包括智能系统设备设施的安全正常运行,对弱电系统包括智能系统设备设施的日常管理和养护维修。做到:
1、负责大楼的弱电系统,包括智能系统设备设施系统的安全正常运行,具体包括:楼宇设备智能控制各系统、安全监控管理系统等等的线路维护、设备维护、设施维修、系统保洁等;
2、实现大楼的弱电系统设施运行有效,保持正常的工作状态;做好系统设备设施的正常运行、安全运行;
3、智能系统设备设施系统网络及其它附属设施完好;保持弱电系统设备设施的清洁;保持设备设施表面无污渍、无灰尘;
4、负责弱电系统维护还包括:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮,防火卷帘门、消防紧急广播等)、楼宇自动化(模块控制的空调、采暖、电力等)、BA系统、安防系统设施运行、弱电检查井内管线、接线箱等。
5、因弱电系统设备设施故障停止运行的,接到报修后通知维保维修人员应在半小时内到达现场抢修,并及时排除故障。
(七)物业档案管理的服务内容和质量标准
需要全面负责玛丽大厦的各个系统设施设备、所有场地的环境卫生、保洁、室内盆栽绿化养护等物业档案资料管理的服务;做好玛丽大厦设备设施维护的相关工程图纸、竣工验收资料的物业管理服务;需要自觉遵循执行玛丽大厦制定的所有涉及物业管理服务的相关规章制度。提供的物业档案资料管理服务,做到完整、规范、充实、清晰;对所有的物业设备和项目维护的管理服务,都建立规范的运行档案资料。
(八)对外维保设备的维护监管和质量标准
玛丽大厦部分系统设备对外维保的运行维护监管,委外维保内容以及物业公司维保内容
1、电梯由专业公司定期维保;
2、消防系统由专业公司定期维保;
3、空调主机由专业公司定期维保;
4、BA系统由专业公司定期维保;
其他设备设施的维护维保由物业公司负责。
已经签订合同委托专业设备机构进行维护维保的,乙方按甲方签订委托维保合同的质量要求进行现场监管,保证维保维修质量达到合同要求。乙方负责委外项目的日常的巡查维护管理。
以上委外维保项目可以由业主单位直接委托专业公司,也可以由物业公司委托专业公司。