商业物业管理节能经验

物业管理在节能工作中扮演着很重要的角色。建筑常用的耗电耗能的设备设施，如公用照明设施、机电设备、通风换气设备和温控设备等，都可以通过物业管理人员的技术革新、节能改造、巧妙运行等管理方式在运行中取得显著的节能成果。

实施科学技改，节能成效显著

由于秦皇岛商城空调系统制冷机配套设施取消后，新冷水机组制取的冷水温度低，冷水量大，造成各楼层出风口下温度偏低、噪音大，影响了购物环境的舒适度。为了解决这个问题，笔者所在秦皇岛金原物业服务有限公司工程技术人员进行了课题攻关。首先把空调机柜解体，对空调机组的内部结构进行熟悉。之后，根据电力拖动教程中风机的转速与从动轮直径成反比，与电动机功率的3次方成正比的原理。反复计算、论证、修改，最终将电动机一侧的主动轮直径确定为300毫米（原主、从动轮直径均为340毫米，转速比1：1），转速比调整为1：0.88。改变转速比后，运行功率大幅下降了，原额定功率30KW的电动机，出现“大马拉小车”的现象，大大增加了电动机的能量损耗。攻关小组通过测算，决定将电动机由原来的三角型接线方法改为星型接线方法，把额定功率30KW、运行功率25KW的电动机，改为额定功率17KW、运行功率12KW。这回不但解决了“大马拉小车”的问题，还能降低能量消耗。改造后，风速和噪音下降了，室温适宜，购物环境大大改善。

经试运行，一台电动机节省机械功率13KW，节省电功率18KW，按日运行10小时计算，可节电180度。年节电（按7个月计算）37,800度，如对商城需改造的10台空调柜电机改造完毕，年节电量将达到378,000度，节约电费约26万元，节能效果非常明显。

金原广场的空调冷水(夏季)/热水(冬季)循环系统的定压系统原设计采用2台15KW离心式水泵，给定水压1.18兆帕，取样1.18兆帕，水泵每天工作24小时，连续运行工作频率在25-50赫兹之间自动跟踪1.18兆帕的压强，浪费了很多电能。通过技术攻关小组的深入研究，由PID控制程序改造成应用宏ABB标准型控制方式。改造后经过近两个月的试运行，效果非常明显，完全能满足金原广场16万平方米空调系统压力的需要。经实际记录数据推算年节约用电6万度左右，可节约费用41,000多元。

采取设备设施的经济运行，巧妙用电

空调制冷机组和循环水泵是最大的能耗设备，通过合理调整机组及附属泵类的开启台数，可以达到科学用电。目前，我公司有45KW的循环水泵16台，75KW的循环泵12台，90KW的循环泵7台。根据水温和负荷情况及时关停机组和水泵，如减少一台机组，就能降低能耗1,300千瓦。

目前，我公司管理的6个商场项目和1个写字楼项目均实施变压器的经济运行，当变压器负荷减少到不需要两台变压器同时供电时，退出一台变压器，以减少变压器自身的损耗。同时采用改善功率因数，降低电能消耗，提高供电设备利用率。上述7个项目共计变压器21台，如一台变压器有空负荷现象，每天将浪费电900度。根据各项目实际负荷进行及时调整，每年均为公司节约大量电费。

合理加装节电器，大大降低用电能耗

由于商场内部分扶梯使用率低，电梯全速运转会浪费大量电能。为了避免电能浪费，技术攻关小组决定在32台电梯电机（其中10台5.5KW，22台8KW）上加装节电器。即在原有控制系统上加装一套变频控制系统，在没有人乘坐时，自动扶梯以慢速10HZ运行，有人乘坐时以50HZ快速运行。小组自行设计改造图纸，并购置变频器、上下行继电器及运行接触器等设备。按照设计图纸在上下入口安装感应探头，安装完毕后，运行成功。改造后的运行状态并未干扰原系统，在乘客较多时可随时进行变频与正常运行时的切换。改造后，很大程度减少了电梯配件的磨损，节约了大量电梯配件的购置费用，同时改造后电梯变频运行大大节约了电能。经统计测算，此项目实施后年节电约30万度，节约电费约20万元。

加装变频器，经济又节能

对空调冷却水塔风扇电机加装变频器。我公司物业管理区域内空调冷却水塔共有24台2.2KW的电机，只要制冷机在开机状态，水塔风扇电机都在工频下全力运转，每年耗电15.2万度。为了经济运行，技术攻关小组通过长时间地跟踪记录水温及天气情况变化，在制冷机冷却水出入口端加装了水温探测头，进行温度取样，温差控制在5度以上，在电机控制回路上加装应用宏ABB标准型控制方式，温差每减小一度，水塔风扇增加四台。改造后年节电60%，约9万度，共计6.4万元。

我公司管理的货梯原控制系统为交流双速调速，存在运行不平稳、舒适感差、故障率高，不能随电梯载重实时改变输出电流，且起动电流较大的情况。技术攻关小组把原有接触器继电器控制的控制柜换成了变频及电脑板控制系统，并且在电机轴头上加装了旋转编码器，将原有复杂的井道信息用一个平层感应器全部替换，将原有内选外呼系统改成了串行通讯系统。同时，在运行过程中，通过旋转编码器信号输入测定轿箱载重，根据轿箱载重变化适时改变变频器输出频率，从而改变电机输入电流大小，降低了电能耗。且电机发热情况得到改善，延长了曳引机的使用寿命。电梯采用变频控制系统后，货梯运行平稳且舒适感较好，换速平稳，且能随货梯起动及载重大小情况实时改变输出电流大小，大大节约电能。

加强管理，实施节水改造

为加强用水系统的管理，我公司除做好日常节水工作外，还加强了水消耗较多的设施设备如冷却塔等的巡视力度，增加清理冷却塔布水器次数，以减少冷却塔溢水流失，从而降低水耗。由于冷却塔特殊的内在结构和管道走向，制冷机在停机时，水塔有大量水外溢，排到雨水管流失。采取措施对冷却塔溢流水进行回收，加装集水箱将水回送到制冷系统，并对水箱水位、水压严密控制，最大限度地防止水箱溢水。通过此项改造，经数据对比每年能节约大量水消耗。

物业管理在节能工作中起着越来越重要的作用，物业管理人员需要在做好基础物业管理的同时，认真做好节能减排。在节能管理工作中，管理和技术创新是关键，这其中的每一项工作要求既要有管理意识又要有技术水平的推陈出新。在以后的工作中，我们还应加强协作研究，建立管理和技术创新协作机制，积极开展各种创新研究，建立有效的新技术推广交流平台，积极推广创新成果，增强节能建设的积极性，打造节约型企业，通过节能减排为国家节能，为环境减负，为企业增效，创造一个经济效益、社会效益和环境效益多赢的局面。