业主欠费问题解决对策

业主欠费问题解决对策

（一）细化、明确物业服务合同内容

业主、业委会和物业公司都应当强化合同意识，将物业服务合同内容明确化、具体化，尽可能减少服务标准、项目不清的状况，明确各方的权利义务。为此，各方都应当慎重签订物业服务合同。

业委会与物业公司在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化物业服务合同的内容，使物业服务的质量与收费标准对应起来。上海市2005年出台了《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分五个等级，并分别与服务收费标准一一对应。这种做法使得物业服务收费公开化、透明化。有了量化标准，业主比较容易接受，物业公司也可根据不同的服务标准提供不同的服务。业委会与物业公司不妨根据《物业管理条例》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》等法律法规规定，参考《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》以及物业服务合同示范文本的有益做法，协商签订物业服务合同，减少业主欠费的几率。

（二）完善物业管理行业相关法规政策

目前物业管理方面的法律规定过于原则化，缺乏可操作性。比如说新老物业公司交接问题，什么时候交接完毕，哪些资料是必须交接的、哪些资料是可以交接的、哪些资料是不用交接的、怎样才算真正交接完毕等一系列问题都缺乏具体规定。这就需要制定物业项目交接技术规范，来明确各方权利义务，实现物业项目的顺利交接。再比如，物业管理实践中，业主委员会违法侵犯业主利益现象频发，就需要制定业主委员会工作规范或管理办法之类的政策法规。还有很多类似的问题的解决亟需具体化的法规政策支持。

国外有这样的做法：业主不交纳物业费，经过宽限期仍然不交的，欠费业主的房子就会被拍卖冲抵物业费。建议在物业费交纳中引入滞纳金制度，在《物业管理条例》或者其实施细则中规定业委会与物业公司约定的交费日期后的十天或十五天为交费的宽限期，如果经过宽限期仍然不交，则实行滞纳金制度，以警示不交费的业主。

在物业服务过程中的业主欠费矛盾纠纷大量出现，有的甚至引发了暴力冲突，已经损害了多方利益，严重影响到和谐社区的建设。可以说，在业主欠费纠纷中没有赢家，物业公司作为商家因业主欠费而不能获得利润；由于物业服务的不可分割性，业主欠费实际上严重损害了交费业主的利益。纠纷的后果就是物业区域环境恶化，物业价值降低，全体业主受损。