物业费逾期付款违约金标准

物业费逾期付款违约金的标准

对违约金的计算标准，我国《合同法》确定的是由当事人约定的原则。《合同法》第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但我国同时又采纳了对违约金条款予以干涉的原则，其目的就是使违约金以赔偿为主，兼具一定的惩罚性。《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于所造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如何判定约定的违约金“过分高于造成的损失”，如何予以“适当减少”，法律均未进一步明确。在当前的司法实践中，一般认为人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚信原则进行平衡。

鉴于上述分析，对于物业费逾期付款违约金的标准，合同中有约定的应当依据合同约定。但是当出现“天价”违约金或者过低的违约金时，当事人可以通过法律手段请求调整。

当双方没有约定物业费逾期付款违约金标准时，根据《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》(法释(2000)34号)的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”。而中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率是在贷款利率水平上加收30％～50％计息(银发[2003]251号)。即当双方没有约定时，物业费逾期付款违约金标准应按照在贷款利率水平上加收30％一50％计算。例如，2008年12月23日调整后的1年期人民币贷款基准利率是5．31％，加收30％～50％后换算成逾期付款违约金为万分之一点九到万分之二点二。

《物业服务合同示范文本》是向行业内推广使用的，必须站在中立的立场上制定。所以笔者认为示范文本中违约金的默认标准也应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并按照年度不同进行动态调整。如2009年的标准可按逾期每日万分之二收取。