浅谈物业管理资金的筹措与运作

物业管理，是指运用现代的经营手段和修缮技术由专业机构按合同或协议对已投入或正要投入使用的各类物业实施多功能、全方位的统一管理；为物业的产权人(业主)和使用人提供高效、周到的服务；以提高物业的经济价值和使用价值，创造一个安全方便的居住和工作环境。而让社会拥有与应管物业相适应的足够数量的物业管理公司是市场发育和趋向成熟的基础工作。规范化的物业管理公司应是一个独立的法人，应实行“自主经营、独立核算、自负盈亏”。为此要坚持“有偿管理服务、保本微利”原则，但作为发展商是以最大利润化为目标，是企业商品经营行为。而物业公司则以消费者服务为主要原则，更注意企业的长期信誉，追求社会目标，两者之间如何拢一个平衡点，是非常值得探讨的一个问题，而这个问题的根本在于如何对物业管理资金进行簿措与运作，物业管理资金筹措与运作的好坏直接关系到物业管理公司的生存与发民。

首先，我们应从各方面，通过各种渠道来筹措物业管理资金。资金的筹措我们可在遵循“谁享用，谁承袒；谁受益，谁承担”的原则下，主要从以下五个方面取得：

1、物业的开发建设者承担：开发建设者将物业建好出售、出租之后，移交给物业公司。物业公司应从物业的销售款出租款中提取一定比例的资金作为物业管理费用，来进一步完善物业的建设和维修、保养。这项资金是物业公司的主要资金来源。

2、物业产权人和使用人承担：对于物业区域内的公共设施的维修、养护、室外环境、卫生设施、治安防范工作等的各项支出应由物业产权人和使用人承担。

3、物业管理区域内的经营部门承担：对于住宅区管理经费全部由业主和使用人承担，显然是无法做到的，将经营部门的有偿服务及多种经营收入提取一部分来补充管理经费的不足，是行之有效，也是应该的，但这需要政府部门在政策和税收方面给予优惠。

4、国家和地方政府承担：物业区域内的公用设施同样也是城市公用设施的一部分，其正常运行和维护管理的经费应由国家和地方政府相应专业部门承担，如：城市建设维护费、市政公用设施维修、绿化等部分有关费用的投入。

5.其他途径的创收：物业区域内的特殊项目有偿服务费的收取；开发商提供一定面积的住宅区商业用房和其他可作经营的设施给物业公司。使之能开展多种经营和租赁业务，保证物业公司有一定的稳定收入；政府部门的各项政策性补贴等等。

其次，如何对资金进行正确的运作是最关键的。我们用科学的方法从技术经济角度上作一简单分析。

对于刚成立的物业管理公司而言，对物业管理的各项支出还不能够完全预测预知，我们应当采用“以收定支”的方法，从动态的角度，测算筹措的资金每年可支出多少，进行合理的分配。当物业公司经过一段时间的管理，对各项费用的支出有了正确的统计时，我们应当采用“以支定收”的方法来测算物业公司应每年收取多少资金，才能保证资金的正常运作。

在初步了解物业管理公司资金筹措和运作的同时，必须注意资金运转走上良性循环的轨道，物业管理公司是综合性较强的企业化、专业化、社会化的管理服务部门，资金的运作有它一定的规律，在公司的资金运作中和日常管理工作中，要自力更生，全面开展综合性服务，组织增收、创收的业务活动，力求实现环境效益、社会效益和经济效益的有机统一。