小区物业财务管理概述

(一)物业财务与财务管理

物业财务，是指具有企业性质的物业公司为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本的活动。资本是由公司在房屋、设备维修过程中所运用的各项有价值的资产所构成。资本金则是指列在资产负债表左方的诸项内容。如现金、有价证券、应收账款、材料库存和固定资产等，它表明了资本的去向。筹集资本就是资本来源，它指列示在资产负债表右方的诸项内容。如银行贷款、公司债券和业主投入的资金等等。

财务管理，是指公司为了有计划与低代价的筹集资本、最大限度地提高资本运用效果而对企业筹资活动和投资活动所进行的管理。面对日益发达且瞬息万变的金融市场，企业面临着多种可供选择的筹资渠道。物业财务管理人员不仅要按照公司管理与服务的需要安排好筹资的规模与时间，确保公司经济活动的正常进行，还要根据不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险，选择最佳的筹资方案。这就是公司筹资管理的任务。物业公司是以管理与服务为中心的经营型企业，为了提高公司经济效益，扩大收入来源，多数物业公司实行多种经营，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有酒楼、商场、店铺等出租物业以及其他提供有偿服务的机构。公司的财务管理要统筹各经营单位，自然比经营业务单纯的企业来得复杂些，财务管理在这里显得尤其重要。

(二)物业财务管理的必要性

在市场经济条件下，商品价值规律仍然在商品生产、商品流通和商品消费领域中，起着重要的调节作用。以社会必要劳动时间来计算房屋维修在房屋消费过程中的商品价值量时，还必须利用价值、价格、成本、利润、资金等形式。

如前所述，小区财务与财务管理恰是对物业公司在资金筹集与运用过程中，能体现财务关系的一种全面资金管理。因此，物业财务管理的客观必要性就在于，它是由时间节约规律和商品价值规律的作用决定的。这种作用主要表现在以下两个方面：

1.在市场经济中价值规律要求商品的价值量由制造该商品所消耗的社会必要劳动时间来衡量。也就是说，小区物业公司的房屋维修与服务，不论在维修过程中消耗的劳动时间多少，它只能按照社会必要劳动时间所决定的活劳动与物化劳动所消耗的价值量，向小区住户计取维修与管理费用。如果一个物业公司在房屋等维修与服务过程中，所消耗的个别劳动时间低于社会必要劳动时间，这个公司从维修管理与服务角度说，社会获得较多的效益或称盈利；反之，如果个别劳动时间高于社会必要劳动时间，公司获得的效益就低，获得的盈利就少，甚至会亏损。恩格斯曾指出：“劳动产品超出维持劳动的费用而形成的剩余，以及社会生产基金和后备基金从这种剩余中的形成和积累，过去和现在都是一切社会的、政治的和智力的继续发展的基础。”(见《马恩选集》第３卷，人民出版社１９７２年版，第２３３页)公司的盈利就是恩格斯指出的劳动产品超出维持劳动费用而形成的“剩余”，它是社会主义扩大再生产的基础。由此可见，在社会主义市场经济条件下，价值规律的作用要求物业公司实行严格的经济核算，要求对物业公司的维修、管理与服务过程和经济活动进行监督，要求不断改进公司的维修技术和经济管理，以便用最少的活劳动和物化劳动生产出更多更好的使用价值，创造更多的利润，为扩大物业公司维修再生产和改善住户的生活、住房条件提供更多的资金。

2.在市场经济中由于价值规律的作用，物业公司在维修再生产过程中占用的一切房屋维修基金(劳动资料与劳动对象)，都仍然保留着使用价值和价值两种属性。维修基金的使用价值是由实物形态表现的；维修基金的价值是由资金形态表现的。资金是公司维修基金的货币表现，是进行维修活动的前提条件。

经济核算不仅要求公司用自己的维修、服务与管理的费用收入补偿支出，并且取得盈利，同时要求用最少的资金占用、最低的生产耗费，取得最大的经济效果。要做到这一点，必须管好公司的资金、成本和利润，一句话必须做好公司的财务工作。由此可见，公司财务管理必要性是节约时间规律和价值规律的客观要求，它是社会主义物业公司管理的重要组成部分。

(三)物业财务管理的本质

从物业财务管理的必要性中，我们可以看出，物业公司维修再生产过程是一个资金不断运动的过程。公司的资金运动过程是构成公司财务关系的一个独立方面，正如毛泽东同志所说：“任何运动形式，其内部都包含着本身特殊的矛盾。这种特殊的矛盾，就构成一事物区别于他事物的特殊的本质。”(见《毛泽东选集》第１卷，人民出版社１９６０年版，第２９７页)资金运动是公司经济活动的组成部分，但是资金运动又区别于其他的经济活动，也就是说它具有独特的运动形式，具有独特的运动规律，它是公司经济活动的一个独立出来的特殊矛盾方面。这个独立出来的特殊矛盾方面就是公司财务区别于其他事物的特殊的本质。

正确地认识和理解物业财务管理的本质，对于指导公司的财务管理工作，具有十分重要的意义。它可以帮助我们明确公司财务管理的内容，掌握资金运动规律，更好地领会和贯彻国家有关的财经管理方针、政策和法令，充分发挥主观能动性，为公司管好、用好资金，做好财务管理。

公司财务管理的内容，是由财务本质决定的。认识到财务是公司维修再生产过程中的资金运动，就可以明确财务管理工作是公司管理经济活动的一个重要的独立方面——资金运动的工作。资金运动的具体内容包括资金的形成、使用、积累和分配。与此相联系，财务管理的内容应包括三个基本的组成部分：(１)资金(固定资金与流动资金)管理；(２)成本(资金耗费)管理；(３)收入与利润管理。由此可见，明确公司财务的本质，可以帮助我们了解财务管理的具体内容，这对于做好物业财务管理工作是很重要的。

党和国家关于财务管理方面的方针、政策和法令一般都是根据资金运动的客观规律的要求制订的。例如，有关基本建设财务拨款和贷款以及固定资金管理制度等，都是根据固定资金运动的规律性和周转特点制订的；而有关流动资金管理方面的制度，则是根据流动资金运动的规律性和周转特点制订的。只有认识了资金运动规律，才能够正确有效地贯彻党和国家关于财务管理方面的方针、政策、法令和制度。

正确地认识和掌握资金运动的客观规律，可以使我们在公司财务管理中充分发挥自觉性和主动性，克服盲目性和被动现象，做好财务工作。例如，认识了固定资金和流动资金的不同特点和运动规律后，可以明确划分流动资金和基本建设投资界限的客观依据，更好地贯彻流动资金与基本建设投资分别管理，不得互相挪用的原则。了解流动资金的运动规律和周转特点以后，才能够做好流动资金的定额核定和管理工作，不断挖掘加速流动资金周转的潜力。在社会主义市场经济的再生产过程中，物资运动和资金运动是矛盾的统一体，只有认识了这种辩证关系，才能在工作中正确地处理资金与物资的关系，促使资金运动与物资运动密切结合。资金运动过程体现着一定的经济关系，即财务关系。在再生产过程中，财务关系的矛盾不断克服又不断产生。正确地处理财务关系，可以调动各方面的积极因素，促进公司维修、管理与服务的不断发展。

(四)物业财务关系与财务运作

物业财务关系，是指物业公司在房屋维修、管理与服务过程中，由资本金运动所引起的经济关系。这些经济关系往往都体现为财务关系，它们是社会主义市场经济关系中的一个重要组成部分。物业公司的财务关系主要包括：公司与国家、主管部门之间的经济关系；公司与金融机构的经济关系；公司与公司之间的财务往来关系；公司与职工之间的经济关系；公司内部各部门之间的经济关系等。

为在财务管理活动中处理好公司内部与外部经济关系，财务部门必须形成独立的财务管理程序及运作流程。财务部门与公司内部与外部经济关系，

从图中的程序关系中不难看出，财务部门的主要工作流程包括职能与内容，其工作流程，见下表所示。

公司财务部门主要运作流程表：

(五)物业财务核算的作用

物业财务核算是公司经济核算的重要内容。它是以价值形式反映和监督公司和公司内部各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算根据审核后的原始凭证、运用会计科目，填制记账凭证、登记会计账簿，以货币为计算尺度，连续、系统、全面地记录、计算各核算单位或核算项目的经济活动过程。

财务核算对实行内部承包经营责任制的物业公司显得尤为重要。其主要作用在于：

1.它用一系列价值指标为考核和评定公司及公司内部各核算单位管理与服务成果提供了系统、完整的资料。

2.通过财务核算程序对公司及公司内部各核算单位的管理与服务过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用实施有效的监督。

各物业公司应根据自己管理特点及内部管理机制，建立一套适应自身条件的财务核算制及其核算方法。在建立核算制度及核算方法时，应注意以下几点：

(１)要按财务核算单位和部门分别建账核算。为了确切地考核与评定各核算单位和部门的管理状况，应分别记录、核算、登账、手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。

（2)会计账目要以人民币为记账单位，管理业务中有外币收支时，应折合人民币记账，应同时注明当时的外币折合率，采用借贷复式记账法为宜。

(3)要明确核算时效。公司属下各部门(含管理处)所收的管理与服务款项，包括管理费、服务费、手续费、维修费、销售收入款和营业款等，以收费的多少定时上缴公司财务入账。然后财务定出月度核算周期和年度核算周期。一般规定：月度会计报表在月终后十天内报出，季度会计报表在季终后十五天内报出，年度会计报表在年终后２０天内报出。

(４)要注意符合核算规范化的要求。会计凭证、会计账册和会计报表要根据实际发生的经济业务进行登记并符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭证必须按照发生款项，事项内容填制清楚，经出纳人员签章才生效。转账凭证要由经管会计填制，健全核算程序，一切记账凭证必须经指定的审核人员签章后，才能记账。

(５)财务会计人员要认真审核各种原始凭证，遇有伪造或涂改凭证，虚报冒领款项的行为，应拒绝受理，并及时向领导报告。一切原始凭证经审核，内容清楚、手续完备、数字无误的，才可记账结算。

(6)一切未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据、发货票据、定额票据由专人保管，动用时由领用人办理领用手续，按每用完一本或每月结算一次，并由主管会计清查、核实，定出核算制度。

公司财务对一切原始凭证、记账册和报表负责，定人定期归档妥善保管，以备检查。账簿不得乱擦、挖补、涂改或用脱色药水消除字迹。

二、小区物业管理费的核算

(一)小区物业管理费的构成内容

按现行财务、会计制度规定，小区物业管理费构成内容包括：

(1)公共物业及配套设施的维护保养费，包括外墙、楼梯、小区围墙、停车场、自行车库、路灯、消防系统、保安系统、公共天线系统、配电系统、给排水系统、供热系统、高层建筑的电梯、小区的水处理系统、高档住宅集中通风空调系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；

(２)聘用管理人员的薪金，包括人员的工资、假期、津贴、福利保险及服装等；

(３)公用水电的支出，包括公共照明、物业公司办公用水电费、公共喷泉用水用电、公共绿地的灌溉。

(４)购买或租赁必须的机械及器材的支出；

(５)投购物业财产保险(如火灾或其它灾害的保险)及各种责任保险的支出费用；

(６)垃圾清理、水池清洗、化粪池清掏及消毒灭虫等费用；

(７)公共地点清洁费用；

(８)公共区域绿化及草木维护费用；

(９)储备金，指物业配套设施的更新改造费用；

(１０)聘请法律、会计等专业人士的费用；

(１１)小区节日装饰费用；

(１２)管理者酬金，指管理者履行管理义务时，全体业主(或住户)向其支付的报酬；

(１３)行政办公支出，包括：文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；

(１４)公共电视接收系统及维护费用；

(１５)其它为管理而发生的合理支出；

(１６)物业管理企业的正常利润、税金。

上述管理费内容构成在具体运用、核算时，应以物业公司的类型、性质及相关的财务管理费构成为准。

(二)小区物业管理费的核算

小区物业管理费的核算，是物业财务管理的重要组成部分。任何一个小区物业及其物业管理，在投入管理与服务之前都必须先期进行管理费核算。通常情况下，在公司开业一年后或在运营过程中尚需进行动态调整，其调整方案经公司主要领导审查后应提交业主委员会审核批准。

综上各类管理费的具体核算应按有关规定及物业财务、会计核算办法、要求确定。此外，物业公司尚应建立诸如大中修设备设施基金；按各地工商、物价部门规定，确定物业特殊服务收费与日常维修、装饰装修等收费标准、保险费、税利等的核算办法。

三、小区物业收费管理

在小区物业管理中，收费问题是广大住户关注的热点，也是实施物业管理的难点。收费偏高，业主(用户)难以承受；收费偏低，则物业管理公司不能维持。鉴于目前某些物业管理公司确实不同程度地存在着标准不一，自立名目，立法滞后，缺乏规范的状况，加强收费管理，明确收费标准，实行依法经营，使物业管理逐步纳入良性的轨道，是搞好财务管理的一项重要内容。为此，在小区物业收费管理中应注意处理好如下几个方面的关系。

(一)把握综合平衡

小区物业管理公司为适应市场经济的需要，创收利润，确保物业保值增值是必要，而且是必须的。但是，如果片面追求利润，不顾社会效益，公司信誉就会失信于业主住户。因此，物业公司应把收费问题放到一个恰当的位置，既要创收利润、维持生计，又要搞好服务，为民造福，两者缺一不可，以实现社会、环境、经济三个效益的综合平衡。

(二)确定收费项目，明确收费标准

依据上述费用构成，确定收费的项目，并明确其使用范围，是搞好收费管理的基础。为适应市场经济建立物业管理新体制的需要，不同的物业管理水平，可制定不同的收费内容与标准，实行公平竞争，按质论价。收费标准的确定，可采取以下几种途径。

(１)政府部门审定。物业管理中的重要收费项目和标准，由政府主管部门会同物价部门审定，通过颁发法规或文件予以公布实施。如住宅维修基金、物业管理费、常用项目收费标准等，都应由政府部门作出统一规定，物业公司遵照执行。

(２)提交业主商定。物业管理是由业主委托的契约行为，因而有的收费标准不必由政府部门包揽，而可由物业公司将收费预算提交业主管理委员会讨论、审核，经表决通过之后，物业公司应及时拟定一份物业管理费标准经业主委员会审议决议，印发给每位业主、住户，并且从通过之日起按标准执行。

物业公司在每次新的费用标准通过之后，只要将每一费用项目的标准一次性向业主、住户公布、通知之后，在以后每月发收费通知单时，只需通知费用总额就行了。这样，不仅可以减少劳动耗费，也可节省纸张等材料费用。

(３)委托双方议定。对于专项和特约服务的收费，诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶、清扫保洁等项目，可由委托与受托双方议定，根据提供服务的要求，按不同的管理水平，确定不同的收费标准，由住户与受托物业公司自行商定。

(三)收费通知送达

收费通知单每月要及时送达业主、住户的手中，并由业主、住户签收。为了节省人力，可以由水电工在每月抄表时，发送上月的缴款单。

(四)费用拖欠的追缴

(１)一般性追缴。当上月费用被拖欠时，物业公司在第二个月向业主、住户发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主、住户，并经常以电话催缴。电话中要注意文明礼貌。如果第二个月仍被拖欠，物业公司将在第三个月第二次发催款通知单时，此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知，并限期三天内缴清，三天过后物业公司将依据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主、住户经收费员上门催缴仍然拒付，物业公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。

(２)区别性追缴。物业公司对拖欠费用的业主、住户，要区分不同情况，采取不同措施。对于费用大户，要亲自登门，进行解释和劝导，争取其理解和支持；对于一些“钉子户”，则要严格按照法律执行；对于一些确实有困难的困难户，可以考虑适当予以优惠。

物业管理费通知单(式样)见下表。

××小区物业管理费标准已经×月×日业主管理委员会讨论通过，自公布之日起执行，望各位业主、住户周知并遵照执行。

按上述应收缴的各项费用标准进行核算、汇总后，即可算出小区物业管理费总金额。可按下式计算

在计算每户的管理费用时，只需以每户面积(建筑面积或使用面积)乘以费用单价即可。

四、小区物业财务分析及其方法

物业财务分析，是财务核算的工具。它通过一定的技术方法，对公司财务活动进行分析和研究，依据一定的原则，对公司财务状况进行科学的评价。财务分析的对象是公司或公司所属单位的维修、管理活动中的资金运动过程和结果。财务分析目的在于总结经验、揭露矛盾、挖掘潜力、提高效益。

财务分析方法可按不同的标准进行分类：

(一)按分析对象包括的范围分

物业公司的财务分析，按其分析对象所包括的范围，可分为全面分析、部分分析和专题分析三种。

全面分析，是针对公司整体财务状况进行的分析；部分分析是就公司某一核算单位、某一核算内容进行的分析；专题分析是指针对某一核算项目或某一特定的问题进行的分析。

(二)按分析进行的时间分

物业公司财务分析按进行时间可划分为定期分析、日常分析和临时性分析三种。

定期分析，是指每年、每季、每月定期进行的或是在项目承包期截止时日进行的分析；日常分析，是公司日常财务管理工作中经常要做的分析工作；而临时性分析，则是那些出于项目管理和公司管理考核、评定的需要，临时安排的财务分析。定期分析与日常分析均属于例行性的财务管理分析，无论是分析形式、分析方法，还是分析内容，分析者均应建立一整套规范化的标准。临时分析时间、内容、方法均无法统一，需依据分析的目的、要求和分析对象的具体条件临时确定。

(三)按分析的目的分

物业公司的财务分析，按分析的目的不同可分为总结性分析、控制性分析和预测性分析三种。

总结性分析一般发生在期末，包括财务年度期末、季度末、月末或项目管理期末、承包期末等等；控制性分析发生在期中，即项目管理活动中、承包期中等等；预测性分析发生在项目管理活动开始之前或承包期初或承包条件签约之前。总结性分析的目的在于总结经验、考核评价。控制性分析的目的在于控制经济活动过程、揭示矛盾，采取对策。预测性分析是为了对项目预期的经济效益、公司预期的管理成果以及公司某项管理决策将会带来的预期效果所进行事前预测与分析。

(四)按分析时采用的数学方法分

财务分析的目的在于揭示某种有规律的东西，从而支持公司管理决策。因而，财务分析离不开数学方法。依据所使用数学方法的不同，常用的财务分析用的数学方法有：

1.比较分析法

通过两个或两个以上可比数字的对比，揭示公司财务活动内在矛盾的分析方法。如实际完成指标与计划指标或核定承包指标的对比、实际完成指标与先进指标或平均指标的对比、本期指标与历史指标的对比、各下属核算单位间实际完成指标的对比等等。

２.因素替换分析法

因素替换分析法又称连环代替法。是一种用于揭示某种经济现象影响因素及其影响程度的分析方法。这是在比较的基础上，运用逐一替换某一经济指标计算式中各变量的值，即用实际发生值代替计划指标值，从而确定各因素对该指标影响程度，以便寻找主要因素，揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。

３.平均分析法

平均分析法，是用平均数来反映经济现象平均水平，从而探寻普遍规律的分析方法。财务分析中常采用的平均数有简单算术平均数、加权算术平均数以及序时平均、平均速度、指数平均等动态平均数。

４.平衡分析法

平衡分析法，是对公司收支关系、借贷关系、维修与劳务关系等对立统一关系，按平衡、协调原理所进行的比较分析。

５.经济数学模型分析法

经济数学模型法，是指应用经济数学，如线性规划、网络计划、动态规划、回归分析等，建立数学模型，采用电子计算机进行大规模数据处理与分析的方法。现代经济活动过程的复杂性说明，任何经济过程都要受到来自众多因素的影响，单靠传统的简单数据计算和人工进行数据处理已远远不适应了。人们凭借应用数学及电子计算技术的进步，将它们引入到经济分析中来，从而创立了经济数学模型分析法，使公司财务分析方法大大前进了一步。