经验心得：物业管理企业避税方法与技巧

经验心得：物业管理企业避税方法与技巧

对照我国社会产业部门的划分标准，物业管理当属第三产业，即服务业。2007年修订《物业管理条例》时，旗帜鲜明地将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，虽然只是变动了两个字，但意义却全然不同，后者明确了物业服务企业的职能定位——为业主服务，摆正了物业服务企业与业主之间的关系。

营业税，属流转税制中的一个税种。《营业税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。所谓应税劳务是指，建筑业、交通运输业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、娱乐业、服务业。营业税的应纳税额等于营业额乘以税率。

《营业税暂行条例》还规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

从上述规定中可以看到，在排除纳税人分包业务的扣除项目中“物业服务”没有被明确地列入其中。所以，物业服务企业作为纳税人，其营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。也就是说，物业服务企业应以服务性营业收入额（包括主营业务收入和其他业务收入）为征税对象和计税依据，向税务机关缴纳一定量的营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。物业服务企业为房屋业主及租住户提供服务而收取的物业管理费（包括向房产开发商收取的尚未租、售的有关空房产的管理费）、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费）、维修费（包括维修材料费及人工费）、租赁费（包括居民租住公有住宅的租金收入）等为其服务性营业收入，应缴纳5%的营业税。

包干制与酬金制的税负比较

《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

包干制下，业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用（含管理费、服务费、维修费等），全部都被视为物业服务企业的收入而全额作为计税依据，且不适用分包业务的扣除项。酬金制下，作为预收的物业服务资金中用于物业服务合同约定的支出，被视为物业服务企业替业主代管的资金不作计税依据，只有约定付给物业服务企业的酬金才作为计税依据。

其实，无论是包干制还是酬金制，用于物业维修养护的费用占全部物业服务费的90%，真正付给物业服务企业的服务费只占10%左右。由此可见，包干制下90%的所谓物业服务费其实都是业主的维修养护费，然而“冤枉”地被视为物业服务企业的营业收入而全额纳税。只有在酬金制下，90%的所谓物业服务费作为物业服务合同约定的支出时方可避免这种情况发生，且既不增加物业服务企业的负担，又可为业主节约相当大一笔资金免缴不必要的税金。

如，一个年物业服务费100万元的物业项目，法定营业税税率为5%。在包干制下，整个100万元都被视为物业服务企业的收入而全额作为计税依据，故会计年度内需缴纳营业税5万元（100万元×5%）。若该项目在酬金制下，约定预收的100万元物业服务资金的10%作为付给物业服务企业的酬金，90%用于物业服务合同约定的支出，则只需缴纳营业税0.5万元（10万元×5%）。同样都在合法范围内，包干制比酬金制多缴营业税4.5万元（5万元～0.5万元），反之就是酬金制比包干制避免多缴营业税而为业主节约资金4.5万元。

所以，在约定物业服务费计费方式时，业主与物业服务企业必须认真斟酌慎重选择。笔者认为，在物业管理活动的合理避税中，酬金制明显优于包干制，能够选择酬金制的应尽量选择酬金制，多为业主考虑，减少不必要的负担。

自主作业与业务分包的税负比较

我国内地的物业管理诞生初期，由于房屋建造的技术含量不是很高，其具体业务基本是门卫管理、绿化养护、卫生保洁等普通的一般性事务，这些业务也都可以由各个物业服务企业自主作业来实现。

随着社会的进步和科技的发展，房屋建造的技术含量越来越高，智能建筑越来越多，业主对物业服务的要求也越来越高。物业服务企业欲添置各种专业设备和培养高技能专业人才，以求做到“万事不求人”已经力不从心；即使能够做到，也是既增加企业成本又浪费资源，不符合经济性要求。

社会化大生产使各专业分工进一步细化，各类专业企业如雨后春笋，与物业服务相关的保安、保洁、绿化、电梯、空调、消防维保等社会化市场化的专业性服务企业也得以蓬勃发展。这使原来“大而全、小而全”的物业服务企业，能将自己的弱势业务外包给专业企业，腾出资金和精力潜心做专做强。

《物业管理条例》规定，物业服务企业可以将物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。这一规定，明确了物业服务企业可以把专项服务分包出去，但必须承担物业管理质量的最终责任。

业务分包，亦即外包或转包，是将一些由企业内部人员负责的非核心业务以外加工方式发包给专业的、高效的服务（产品）提供商，充分利用外部资源以降低成本提高效率。通过业务分包实施专业化管理，可在一定程度上降低成本和提高服务质量。

一个物业项目在包干制下，业主包干给物业服务企业的物业服务费需全额缴纳营业税金及附加（包括营业税、城市维护建设税和教育费附加）。若物业服务企业将部分业务转包，那么转包费在转包企业也同样需要全额缴纳营业税金及附加。所以，转包额就出现了重复缴纳营业税金及附加的现象。由此推论，转包额所经历的转包次数越多，最终转包额所重复缴税的次数也越多。

如，同样一个年物业服务费100万元的物业项目，包干制下，物业服务企业需缴纳营业税5万元。若物业服务企业将秩序维护和绿化养护等再以60万元转包给专业化公司来实施，则这60万元在专业化公司同样需缴纳3万元营业税，故这60万元被2次计税重复缴了3万元。而酬金制下，直接从用于物业服务合同约定支出的预收物业服务资金中发包给专业化公司实施，物业公司不需缴纳营业税，即使专业化公司纳税也尚属第一次计税，有效避免了重复纳税的发生。

业务是否分包，不仅取决于物业服务企业自身的业务能力和资源条件，还取决于当地物业服务行业和专业企业的成熟规范程度。业务分包，虽有降低企业成本、提高服务质量、补充人才不足、管理相对简单等优势，但不得将该区域内的全部物业服务业务一并委托给他人。

观点与建议

笔者愚见，在约定物业服务费计酬方式上，能够选择酬金制的应尽量不选择包干制，这也是物业管理发达国家或地区畅行的计酬方式；对于物业服务中的具体业务，只要企业自己有能力实施的一般也不宜选择业务分包，尽可能地避免多层分包而导致的重复纳税。

总之，“羊毛”出在“羊”身上，是世人皆知的道理。那么，我们所要做的就是，在既不损害国家利益的大前提下，又要实现物业服务企业的合理避税，更要考虑如何为广大业主避免不必要的纳税负担。