物业公司如何交纳停车费增值税
一、物业管理的增值税
1、适用税目：
根据财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：《销售服务、无形资产、不动产注释一、销售服务》规定，属于（六）现代服务8.商务辅助服务（1）企业管理服务中的物业管理的业务活动。所以公司的物业管理属于现代服务中的商务辅助服务下的企业管理服务。
2、适用税率：
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。
第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
因此公司如果是增值税一般纳税人，按一般计税方法计算缴纳增值税的，适用税率为6%，可以抵扣取得的合法的进项税额；如果是小规模纳税人的，按3%征收率征收，不可以抵扣进项税额。
二、停车费的征收
1、适用税目：
根据财税[2016]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于一销售服务/（六）现代服务/5租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务按不动产租赁服务缴纳增值税。
2、适用税率：
增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%。如果你们公司服务业连续12月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按小规模纳税人计算缴纳增值税，根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）第四条规定，征收率5%。
3、根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（九）第1点和（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）点规定，一般纳税人出租的不动产是2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。
三、核算问题
因此，物业公司收取的物业管理费与小区停车费，适用的税目是不同的，企业应该分别核算，分别按照适用税率缴纳增值税。没有分别核算的，将从高税率征收。
二、“营改增”对物业管理公司的影响
由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，因此要分析“营改增”对物业管理公司的影响，就应从不同的纳税主体出发，即一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论“营改增”对物业管理公司的影响。在“营改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为5%，“营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。
1、“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响
对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。
假设物业管理公司（一般纳税人）收取的物业费为A，假设只考虑营业税不考虑附加税，“营改增”前收入为A，应缴税额为A*5%=0.05A，“营改增”后，收入为A/（1+6%）=0.94A，增值税销项税额为A*6%/（1+6%）=0.056A。进一步分析可知，若进项税额<0.006A，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税额>0.006A，则“营改增”后企业的税负额将下降。
换另一个角度分析，假设某物业管理公司（一般纳税人）年营业额为X，“营改增”前的成本费用为Y，“营改增”后的成本费用为Z，可抵扣的进项税额为（Y-Z），同样可以得出，若（Y-Z）<0.006X，则“营改增”后企业的税负额将上升，若（Y-Z）>0.006X，则“营改增”后企业的税负额将下降。
2、“营改增”对小规模纳税人的物业管理公司税负的影响
对于小规模纳税人来说，“营改增”之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=（全部价款+价外费用）*3%/（1+3%），由此可知，“营改增”后对小规模纳税人来说，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。
3、税负临界点分析
税负临界点即企业在选择一般纳税人还是小规模纳税人时其税负相等，临界点可以通过计算得出。假设物业管理公司销售额为a，选择一般纳税人时，增值税税率为6%，那么销项税额为6%a，设进项税额为b，则应缴增值税额为6%a-b。如果该企业选择小规模纳税人，由于其销售额与选择一般纳税人时相同（a），增值税征税率为3%，则应缴增值税额为3%a。若一般纳税人与小规模纳税人税负相同时即6%a-b=3%a，则b=3%a，也就是说当企业进项税额为销售额的3%时，不管是选择一般纳税人还是选择小规模纳税人，税负相等。
