物业公司的成本构成

1、物业公司的成本构成

1-1、管理处人员的工资、福利（不包括多种经营）；

1-2、保安、清洁、公共事务、机电维修材料（不包括设备、设施的大、中修更新费用）；

1-3、管理、办公费（招待、交通、办公、通讯………..）;

1-4、机电设备的日常维护费、运行费；

1-5、固定资产折旧费（办公用品、车辆、装修）；

1-6、佣金：前5项×10%；

1-7、税费：5.5%，福利房减免；

1-8、管理用房的租金；

1-9、中央空调费（单收）。

2、物业管理的成本构成权重

2-1、当管理面积在5万平米以下时（多层住宅）

2-1-1、管理处人员的工资、福利占60%-----75%以上；

2-1-2、公共用水、电费用占15%-----20%；

2-2、当管理面积在5-----10万平米时（多层住宅）

2-2-1、管理处人员的工资、福利占42%-----55%以上；

2-2-2、公共用水、电费用占15%-----20%；其他25%-----30%；

2-3、当管理面积在10万平米以上时（多层住宅）

2-3-1、管理处人员的工资、福利占40%以下；

2-3-2、公共用水、电费用占15%-----20%；其他占30%以下。

2-4、当管理面积在3万平米时（高层住宅）

2-4-1、管理处人员的工资、福利占35%-----50%；

2-4-2、机电设备的管理成本占35%-----40%；其他10%-----30%。

2-5、当管理面积在3-----8万平米时（高层住宅）

2-5-1、管理处人员的工资、福利占25%-----35%；

2-5-2、机电设备管理成本占40%-----50%；其他15%-----35%。

3、物业管理的成本分类

从成本变化规律上看，对物业管理成本进一步的分类与研究是非常有意义的。物业管理的成本可分为可变成本和不变成本，可变成本又可分为敏感性可变成本和非敏感性可变成本。

3-1、不变成本是指在一个完整的核算年度内，几乎不发生变化的成本。实践表明，当小区/大厦面积一定时，从一个完整的会计核算年度来看，人工成本在员工达到饱和工作标准以后几乎是不变的（变化很小），如员工的工资的涨落、福利的增减在一年四季的变化是极小的，人工成本在利用劳动定额方法控制在一定程度后，即可是看成不变成本。

3-2、可变成本是指在一个完整的会计核算年度内随着管理水平、外界因素的变化而发生变化的成本。

3-3、非敏感性可变成本是指在一个完整的会计核算年度内变化不明显的成本，如保安、保洁成本变化就不明显。

3-4、敏感性可变成本是指在一个完整的会计核算年度内，当管理手段、方法等不同时，变化很明显的成本，如设备管理成本就是这一类。

3-5、综合上述，从物业管理成本构成的比重和分类来看，物业管理在日常动作中的成本控制方向和重点是比重大、变化敏感的设备管理成本。

4、人工成本的控制

4-1、人工成本的控制指标：

4-1-1、劳动定额指标；

4-1-2、人均管理面积；

4-1-3、单位人工成本。

4-2、劳动定额：指单位小时或每日正常工作时间内一个员工饱和工作能够有效完成的工作量。

4-3、人工成本的控制思路：

4-3-1、编制的操作层员工《劳动定额》。具体的编制方法是：选取工作技能中等偏上的员工，在一个相对较长的时间（三个月内）连续记录其饱和工作时的工作完成量。平均后即可成为本企业该工种员工的《劳动定额》。或者借鉴物业管理成熟企业员工的劳动定额，按目标管理的方法，通过实践、跟踪后确认为本企业该工种员工的劳动定额。

4-3-2、用经检验过的《劳动定额》作为人事编制、配置员工的基础，从而基本上确保员工的饱和工作量，将人工成本降低至合理水平。

4-3-3、综合各种员工的《劳动定额》后。可算出本企业的人均管理面积和单位人工成本。

4-4、物业管理公司人均管理面积的一般标准分类多层小区高层小区写字楼工业区等级1234123412341234单位1000平方米/人数量22.42.83.211.21.41.60.811.21.41.82.22.63

4-5、物业管理公司单位人工成本（5万平米以下时）分类多层小区高层小区写字楼工业区等级123123123123单位元/平方米/月金额0.6-0.70.5-0.60.4-0.50.7-0.90.6-0.80.5-0.70.8-1.20.7-1.00.6-0.80.7-0.80.6-0.70.5-0.6

5、设备管理的成本控制

5-1、设备成本的分类

5-1-1、设备运行成本。

5-1-2、设备维修保养成本。

5-2、设备成本的控制指标

5-2-1、单位运行成本元/台/月或元/㎡/月。

5-2-2、单位维修保养成本元/㎡/月。

5-3、设备成本的控制思路

5-3-1、抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修保养，特别注意以下几方面的工作：

a、设备年度大、中修计划的制定；

b、设备季度、月度的维修计划的制定；

c、设备运行的日记的记录和控制。

5-3-2、特别应抓好设备的日常保养工作

保养设备是一种最省钱的方法，有资料显示，保养设备所花的钱仅仅相当于大、中修维修费用的1/6左右。所以说：“设备是养出来的”。

5-3-3、多小修、及时修尽量避免大修。

5-4、物业公司设备管理成本标准（5万平米以下）

5-4-1、多层：1级0.2～0.30元/㎡/月；2级0.15～0.25元/㎡/月；3级0.10～0.20元/㎡/月；

5-4-2、高层（不含电梯、中央空调）

1级1.50～1.70元/㎡/月；1.40～1.60元/㎡月；1.30～1.50元/㎡/月。

6、其他成本的控制

6-1、控制指标：单位管理成本为元/㎡/月。

6-2、成本控制思路

6-2-1、通过目标管理来控制成本，即通过设置每一种成本的单位管理成本来控制成本。

6-2—2、通过改进工艺，优化劳动的方法来控制成本。

7、房屋的大修周期

7-1、砖木结构：12～15年。

7-2、砖混结构：15～20年。

7-3、钢筋混凝土结构：20～25年。

7-4、瓦屋面及外墙：15年。

7-5、平面屋：5～8年。

7-6、外门窗及油漆：5～6年。

7-7、外墙粉刷：3～5年。

7-8、水电设施：5年。

7-9、室内装修：5～8年。

7-10、中修按上述周期的1/2～2/3计算。

7-11、小修按上述周期1/5～1/4安排。

7-12、房屋头三年的小修与保养的频率要加倍。

8、物业、物业管理概述

一、物业的概念、分类

物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和相关场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属

的不同分割为若干物业。

根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：

居住物业

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

商业物业

商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业租金。

工业物业

工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。

其他用途物业

除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权

出让的年限，国家规定最高为50年。

二、物业的构成要素

1.房屋应是已建成并且具有使用功能。

2.房屋包括居住和非居住用的屋宇。

3.物业还包括与房屋相配套的内部各项设备、设施，相邻的场地、庭院、停车场、小区交通道路等等。

4.物业也包括与房屋相配套的公用市政公用设备和设施。

三、物业管理概述

1.物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

2.物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。

3.物业管理的内容包括物业维护和保养（建筑物管理、设备管理、设施管理）、物业专项管理（治安管理、清洁管理、绿化管理、消防管理、车辆交通管理）、物业配套综合经营服务（特约服务、便民服务、房屋租赁、建筑设计、商业网点、中介咨询）等三个方面。

4.物业管理的范围包括各项经营、服务、管理活动。具体是：1）物业的使用与出租管理，房屋及附属设备、设施的养护和修缮。2）物业的委托经营。3）室外的环境、卫生、园林绿化、治安交通、市政道路、车辆停放的管理与整治。4)方便居民生活的各种服务。5）代表业主与用户就物业的相关管理事务与政府部门和相关的公共事业部门进行交涉等。

四、物业公司的设立条件

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人；其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准。

9、物业企业的科目设置和设立的会计处理

一、会计科目的设置

本科目以小企业会计准则为准则，结合物业企业的需要增加了“代收款项”、“代管基金”、“物业工程”、“以前年度损益调整”四个科目。执行会计准则的物业企业可以参看会计准则的要求设置适合本期企业的会计科目。执行小企业会计准则的物业企业可以根据本企业的经营特点增加或删减一些科目。小企业准则的会计科目如下：序号编号名称序号编号名称一、资产类412232应付利润11001库存现金422241其他应付款21002银行存款432401递延收益31012其他货币资金442501长期借款41101短期投资452601代管基金51121应收票据462701长期应付款61122应收账款71123预付账款三、所有者权益类81131应收股利473001实收资本（股本）101221其他应收款483002资本公积111401材料采购493101盈余公积121402在途物资503113本年利润131403原材料513104利润分配141404材料成本差异四、成本类151405库存商品524001生产成本161407商品进销差价534101制造费用171408委托加工物资544301研发支出181411周转材料554401工程施工191421消耗性生物资产564403机械作业201501长期债券投资574411物业工程211511长期股权投资221601固定资产四、损益类231602累计折旧585001主营业务收入241604在建工程595051其他业务收入251605工程物资605111投资收益261606固定资产清理615301营业外收入271621生产性生物资产625401主营业务成本281622生产性生物资产累计折旧635402其他业务成本291701无形资产645403营业税金及附加301702累计摊销655601销售费用311801长期待摊费用665602管理费用321901待处理财产损溢675603财务费用二、负债类685711营业外支出332001短期借款695801所得税费用342201应付票据705901以前年度损益调整352202应付账款362203预收账款372204代收款项382211应付职工薪酬392221应交税费402231应付利息

二、物业企业设立的会计处理

物业投资人按照国家有关法律法规和物业企业条例等相关要求的设立条件，设立物业公司从事物业管理等经营活动。必需进行会计核算，具体会计处理如下：

例1张三和李四共同出资成立顺发物业管理有限公司，出资额分别为3000000元和200000元。开户银行工商银行。并于2013年元月1日正式管理山水人家小区。

根据投资人在银行交存的投资额解款单，会计分录为：

借：银行存款---工行500000.00

贷：实收资本---张三300000.00

---李四2000000.00

例21月2日提取现金5000.00备用。

根据现金支票存根，作会计分录：

借：库存现金5000.00

贷：银行存款---工行5000.00

例31月3日购买联想台式机4台供办公使用，每台5000.00元，通过转账支票付款，并取得发票。

根据转账支票存根和发票等相关资料，会计分录如下

借：银行存款---工行20000.00

贷：固定资产----联想电脑20000.00

例41月3日购买办公用品共计550.00.用现金支付，取得发票。

根据报销凭证，会计分录：

借：管理费用---办公费550.00

贷：现金550.00

三、公共性服务收费标准的计算

根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)规定，公共性服务费的价格管理办法实行政府指导价，由各个地区的物价部门根据费用构成制定基准价和浮动幅度。其中公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化服务费；清洁卫生费；保安费；办公费等物业管理服务收费的利润率由各省、自治区、直辖市政府物价部门根据当地的实际情况制定。计算方法请看下表1-1项目金额[元／(月·m2)]费用构成比例(％)管理、服务人员的工资及福利费O．712528.5公共设施、设备日常运行、维修及保养费0.437517.5绿化服务费0.11254.5清洁卫生费O．21258.5保安费0.03751.5办公费O．387515.5物业管理单位固定资产折旧费O．28法定税费O．156利润O．2510合计2.50100

经计算山水人家的收费标准是2.5元/每平方米，以该小区的10号楼为例详细说明物业收费计算步骤和会计处理。

例5顺发物业管理有限公司管理的10号楼建筑面积共10000㎡，各套房屋自用建筑面积总和为8000㎡，公用建筑面积2000㎡，其中，602室自用建筑面积lOO㎡，则：

1）计算步骤

公用建筑面积分配率=2000÷8000×100％=25％

该套房屋销售应计建筑面积=100×(1+25％)=125(㎡)

根据上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为2．5元／(月·㎡)

602室业主每月应交公共性服务费=125㎡×2．5元／(月·㎡)=312．5元／月

2）会计处理

假如物业公司采取预收的方法收取物业费，10号楼共有100户业主且个套房的面积相同，那么1至6月的预收款项为100x312.50x6，共187500.00元。所收款项已存入银行。

根据有关凭证，会计分录为：

借：银行存款---工行187500.00

贷：预收账款---公共服务费（10号楼物业费）187500.00

四、代管基金的核算

1、代管基金的概述

1）代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

2）代管基金作为企业长期负债管理。

代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

3）企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。

管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。

4）企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

2、代管基金的会计处理

物业管理企业往往接受委托单位受托的代管基金，该基金用于代管的房屋共用部位和公共设施设备的维护。由此，也形成了物业管理企业的一项流动负债。

物业管理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用，借记“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支出时，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存商品或库存材料”等科目；工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收，借记“代管基金”科目，贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目；同时，结转完工工程成本时，借记“主营业务成本——物业大修成本”科目，贷记“物业工程”科目。外单位承接大修、更新、改造工程的，工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时，借记“代管基金”科目，贷记“银行存款”科目。

例62013年1月，顺发物业管理公司发生以下有关业务：

(1)收到10号楼物业产权人交来的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金30万元。账务处理如下：

借：银行存款—工行300000.00

贷：代管基金-维修基金300000.00

(2)公司对小区配电室进行技术改造，领用材料6万元，并以存款支付有关费用4万元。账务处理如下：

借：物业工程100000.00

贷：银行存款–工行40000.00

原材料60000.00

(3)工程完工，经物业产权人验收，办理竣工结算手续。假定该企业按成本20％的加成率计算确认修理收入。账务处理如下：

借：代管基金120000.00

贷：主营业务收入——物业大修收入120000.00

同时，结转成本

借：主营业务成本——物业大修成本100000.00

贷：物业工程100000.00

物业公司主营业务成本的核算

主营业务成本是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所所发生的各项支出，包括物业管理成本、物业经营成本和物业大修成本。

(一)账户的设置

为了总括地反映和监督物业管理企业主营业务成本的发生情况，应设置“主营业务成本”账户。“主营业务成本”账户用来核算物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务发生的各项支出，其借方登记各项实际成本的发生额，贷方登记各项主营业务成本的结转数，月末将当期发生的主营业务成本结转“本年利润”。本账户应当按照经营成本的种类设置明细账，一般包括“物业管理成本”、“物业经营成本”和“物业大修成本”科目。

(二)物业管理成本的核算

物业管理成本是指物业管理企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动所发生的支出。物业管理成本按成本对象进行归集，分为公共性服务成本、公众代办服务费成本和特约服务成本三类。

1．公共性服务成本的核算

公共性服务成本是指物业管理企业为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等而发生的各项支出。内容包括对公用设施（如电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚等）的维修保养费用、公共环境卫生的清洗费用、绿化费用、保安费用等。公共性服务成本一般包括材料费用、工资及福利费和间接费用。

材料费用包括企业在物业日常维修保养、保洁绿化、公共秩序维护等活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

人工费用包括直接从事维修保养、保洁绿化、公共秩序维护的人员工资、社会保险、以及提取的福利费等。

间接费用包括物业企业所属管理单位管理人员的工资、奖金、福利费，固定资产折旧及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、低值易耗品摊销等。（实行一级管理可直接计入管理费用）

例20顺发物业管理公司1月份修理小区道路用料3000.00，设施设备维护费用料1100.00环境绿化出包费3000.00，以现金方式支付。

根据有关出库单和支付资料，会计分录为：

借：主营业务成本—物业管理成本—公共服务成本4100.00

贷：原材料---A材料3000.00

---B材料1100.00

例如21顺发物业管理公司1月份发放计提从事物物业业日常工作人员工资16800.00元，缴纳社保费6523.67元（企业4814.11.个人1709.46）。

会计分录为：

借：主营业务成本—物业管理成本—公共服务成本16800.00

贷：应付职工薪酬---工资16800.00

例22顺发物业管理公司1月份缴纳社保费6523.67元（企业4814.11.个人1709.46）。

借：主营业务成本—物业管理成本—公共服务成本4814.11.00

贷：应付职工薪酬----社保费4814.11

2．公众代办性服务成本的核算

公众代办服务成本是指物业管理企业接受业主和租住户委托代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费、房屋自用部位和自用设备的修缮等服务而发生的支出。一般情况下多位人工费用，应根据物业企业的工资结算单和作业派工单等资料等进行核算。

例23顺发物业管理公司2013年1月4日向山水人家小区10号楼各业主代收12月份自来水费共计1200.00元，12月份电费7000.00元，并按l％收取代办服务费。为此物业需发生40.00元人工费支出

根据相关资料，会计分录为：

借：主营业务成本—物业管理成本—公共代办服务成本40.00

贷：应付职工薪酬---工资40.00

3．特约服务成本的核算

特约服务成本是物业管理企业对管辖区内各业主和租住户的个别需要提供特殊服务而发生的支出。如业主家务服务、装修服务、自用设备维修等。主要成本部分是人工费和耗用材料费。

例24顺发物业管理公司2013年1月接受山水人家小区内100户业主的特约委托，要求为其提供每户每周5小时的卫生清洁服务，耗用人工费用5000.00元，清洁等材料1000.00元。

计算成本时，账务处理如下：

借：主营业务成本—物业管理成本—特约服务成本6000.00

贷：应付职工薪酬---工资5000.00

贷：原材料–清洁材料1000.00

例25顺发物业管理公司2013年1月接受山水人家小区内3户业主的特约委托，要求提供暖气的改造服务，完成该项工程耗费人力费用6000.00元，领用材料5000.00

计算成本时，账务处理如下：

借：主营业务成本—物业管理成本—特约服务成本11000.00

贷：应付职工薪酬---工资6000.00

贷：原材料----暖气材料等5000.00

例26顺发物业管理公司2013年1月接受山水人家小区业主委托接送小孩，每次5元，本月共接送40次，接受另一业主委托照顾病人，共发生人工费500.00元，

根据有关资料，会计分录为：

借：主营业务成本—物业管理成本—特约服务成本500.00

贷：应付职工薪酬---工资500.00

(三)物业经营成本的核算

物业经营收入是指物业管理企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施而发生的各项支出。如经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施等的租赁费和相关费用。如果根据经营活动的内容，对房屋建筑物和公共设施等添加设施、改变了原房屋建筑物和公共设施的用途和功能并用于经营，如从事美容美发、超市等经营活动发生的支出在其他业务成本中核算。

例27顺发物业管理公司2013年1月经营山水人家小区内停车场租金3000.00元；游泳馆租金1000.00元。现金支付。

根据有关付款凭证，账务处理如下：

借：主营业务成本——物业经营成本——停车场3000.00

——游泳馆1000.00

贷：库存现金4000.00

例28顺发物业管理公司2013年1月经营山水人家小区内羽毛球场租金500.00元。现金支付。

根据付款凭证，会计分录为：

借：主营业务成本——物业经营成本——羽毛球场500.00

贷：库存现金500

(四)物业大修成本

物业大修收入是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新改造等工程活动而发生的工程支出。物业管理企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，既可以自行承担，也可出包给专业公司承担。

例29顺发物业管理公司2013年1月承接的山水人家小区的电梯的大修，发生工资费用5800.00，耗用材料8200.00元

电梯的大修成本确认的账务处理如下：

借：主营业务成本——物业大修成本——电梯14000.00

贷：应付职工薪酬---工资14000.00