物业管理运营模式的转变
物业管理运营模式的转变
在我国物业管理发展过程中，很长一个阶段里，人们的思想停留在一个封闭型的管理模式中。几乎每一个物业企业都设有自己的行政科、总务科、管理科等，由这些部门来行使管理物业的职能。为了管理物业，物业企业内部一般都再设置电工、土建修缮、清洁、绿化、保安等部门进行物业的管理工作。这样一体化管理模式的最大弊端就是机构臃肿，人浮于事，且大多由于管理人员素质较差、效率低下，管理水平很低。物业管理的内容涉及清洁、绿化、保安、机电设备、物业租售、特约服务等诸多方面，这所有方面如果依传统一体化的运作模式均由物业企业一力承担，既不利于物业企业降低成本、提高专业服务水平，也不利于社会资源的有效利用，往往造成社会资源的浪费，而且，一体化的运作模式还势必使物业企业的管理层陷于繁杂的日常事务处理中，无暇在管理集成、资源整合利用等方面不断超越和创新，以实现高层次的物业管理专业化，从而使得物业管理在技术创新、制度创新、管理创新上没有后劲，同样阻碍了行业整体水平的提高。
有专家对我国目前的物业管理与国外做过比较：同样管理建筑面积三十万平方米的住宅小区，我国物业管理企业设置人员大都不少于一百人，而在美国，其物业管理公司的人员一般都不会超过五人，在机构设置和管理服务上，他们与我国许多实行一体化管理的物业公司也截然不同，其公司一般不设各专业部门，通常以一个注册的物业管理职业经理人为核心，其他人员围绕其工作，他们通常只有几个人，负责根据业主要求，联系并安排专业化的维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常的和特殊的管理事务，即“物业服务集成商”的模式运行。
事实上，市场经济的规律，也必然要求社会分工不断精细化，物业管理公司不可能把不同专业、不同门类的所有专业事务都自己做好，采取“物业服务集成商”的模式，不仅有利于社会资源的充分利用，而且能够最大限度的降低物业企业的运作成本，使物业企业和业主获益，但要实现这一模式，使这一模式得以成功，最关键的还是在于这个系统的集成者如何，如果这个集成者不懂得业务性质、业务流程和特点，就无法对可能出现的问题做出准确的判断，也不能给分包方以正确的指导和到位的监管，必然会降低管理效率。
国外的实践经验证明，专业化程度较高的情况下，“物业服务集成商”模式是一种先进的物业服务运营模式。该模式的特点是：物业服务企业不是物业服务的直接生产者，而是通过组织利用社会资源为业主提供服务，企业适应能力强；其主要工作内容为拟定策划方案，制订服务标准、作业流程和管控方式，统筹安排物业管理活动，各类具体的专业性工作分包给社会专业公司完成。
