景阳物业品质检查标准 景阳物业品质检查表
景阳物业品质检查标准景阳物业品质检查表
检查项目检查内容检查标准考核办法
仪容仪表"员工仪容仪表
（全体适用）"1.男员工不得留长发，头发长度不超过双耳，头发干净不油腻，颜面干净、整洁。检查一人、一项不符扣1分，每增一人一项加扣0.5分。
2.女员工不浓妆艳抹，颜面干净、清爽、不油腻；头发整洁、发式大方，不梳怪异发型，长发的必须盘起。
3.指甲干净、修剪整齐。
4.身体清洁无异味。
5.不佩戴夸张的首饰、吊坠耳饰等。
着装管理人员着装1.着装标准、统一、规范。检查一人、一项不符扣1分，每增一人、一项加扣0.5分。
2.工装干净、整洁、无破损、无污染。
3.佩戴胸卡。
4.工作鞋为黑色或棕色皮鞋，严禁在工作中穿脚趾外露的凉鞋。
工程人员着装1.着装标准、统一、规范。
2.工装干净、整洁、无破损、无污染。
3.按规定佩戴工牌。
4.无工装与便装混穿现象。
5.严禁在工作时穿脚趾外露的凉鞋、拖鞋。
保洁人员着装1.着装标准、统一、规范。
2.工装干净、整洁、无破损、无污染。
3.按规定佩戴工牌。
4.无工装与便装混穿现象
5.严禁在工作时穿脚趾外露的凉鞋、拖鞋。
秩序人员着装1.着装标准、统一、规范。
2.工装干净、整洁、无破损、无污染。
3.按规定佩戴工牌。
4.肩章、袖标、授带、武装带等的佩戴要统一。
5.除门岗内坐岗外均要按标准戴帽（夏季高温天气时，有可摘帽执岗通知、要求时除外）。
6.鞋以黑色皮鞋为主，严禁穿着白色、浅色、彩色的休闲鞋及脚趾外露的凉鞋。
行为礼仪服务态度1.接待业主及员工间相处要主动、热情。检查发现一人、一项扣1分，每增一人、一项加扣1分。
2.路遇业主时要主动问好打招呼。
3.面对业主、访客询问时要细致、耐心的解答。
4.询问、核实时态度要谦和，一视同仁的对待每位被询问者。
5.无论在门岗还是在园区，遇到需要帮助的业主要及时伸出援手。
6.在物业服务区内，面对各种潜在的安全隐患严禁默然视而不见。
7.服务无贵贱，态度最真诚；一片热情延展物业人最美笑容。
8.部门分工不分家，横向沟通，协作明确，面对服务问题无推诿。
行为举止参照《员工手册》第四章第五条行为举止的相关条款
电话礼仪参照《员工手册》第四章第八条电话礼仪的相关条款
接待礼仪参照《员工手册》第四章第十条电话礼仪的相关条款
应知应会员工熟悉并掌握的应知应会1.熟悉本岗的岗位职责、工作流程。抽查询问，一人、一项不合格扣1分.每增一人、一项加扣0.5分。
2.熟悉项目的基本情况。
3.掌握本岗位的工作技能。
4.掌握消防及突发事件发生时的处置技能。
5.部门外包项目，需要建立对外包质量的监控制度。
6.保洁、工程部每周至少安排一次例会，并保存记录。
7.秩序部熟知早晨会流程，并保存记录。
人员培训员工培训1.定期组织员工在公司文件、专业技能、法律法规、安全等方面的培训，并有培训记录。检查上一月度的培训内容、记录和本月的各部门培训计划，未开展培训和月培训计划的每一项扣1分，按部门累加；培训频次不足的一次扣1分，按部门、频次累加。
2.客服部管理人员每月组织不少于2次的技能、礼仪、法律法规等方面的培训。
3.对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗，并建立培训记录。
4.工程人员每月组织不少于1次的专业技能培训，不少于1次的操作安全培训。
5.保洁员每月组织不少于1次的岗位技能培训。
6.秩序维护员每月组织不少于2次的岗位技能、安全、法律法规、消防、应急处理方面的培训；不少于2次的军事技能培训。
7.各部门管理（班长级以上）人员每月组织不少于2次的技能、礼仪、法律法规等方面的培训。
"前台
报修回访"业主咨询、报修、登记表记录完整，字体整洁，无勾划痕迹，无缺项。三项记录要可追溯，互相印证工作连续性，缺项一处扣0.5分；有报修、无回访一处扣0.5分。
维修单记录完整，编号连续，字体整洁，无勾划痕迹，无缺项。
回访卡记录完整，字体整洁，无勾划痕迹，无缺项。
"客服
工作交接记录"交接班记录1.客服人员与夜间总值班对夜间事件进行交接。2.日期、时间、岗位名称、接班人、事项完成状态填写清楚。3.按标准填写，记录干净、整洁，字迹清晰可辩。缺项和记录不明确一处扣0.5分。
"工程
巡检记录"屋面检查记录1.每季巡查一次，每年全面检查一次,有巡查记录。无记录扣1分，漏检一次扣0.5分，记录不清一处扣0.5分，无负责人签字扣1分。
2.巡检位置标注清晰，问题描述清楚，所涉及的检查范围要涵盖所有公共屋面；
3.工程负责人要对每次检查结果进行签字确认。
单元门巡检记录1.每月对单元门检查一次，包括门锁、闭门器、单元门闭合情况，有记录。
2.检查位置标注清晰，问题描述清楚，所涉及的检查范围要涵盖所有的单元门。
3.工程负责人要对每次检查结果进行签字确认。
化粪池检查记录1.化粪池每年清掏2次，每季巡查1次，有记录。
2.检查位置标注清晰，问题描述清楚，所涉及的检查范围要涵盖所有的化粪池。
3.工程负责人要对每次检查结果进行签字确认。
电梯维保记录1.电梯每15天进行一次维保，日期误差±2天。超期维保2天之内扣2分，2天外10天内扣4分，10天以上扣6分；无维保人，责任人签字一处扣2分。
2.电梯维保记录需附电梯维保计划。
3.电梯维保人及项目电梯维保负责人需对每份维保记录进行签字确认。
电梯机房巡检记录每月巡查不少于2次。巡检有一定频次，有可对比性，日期误差±1天，记录填写错误/缺项每处扣0.5分，漏检每次扣1分。
水箱房巡检记录工程人员配备少于4人的项目每天巡查1次；配备4人以上工程人员的项目每天巡查2次。
配电室巡检记录工程人员配备少于4人的项目每月不少于2次巡查；配备4人以上工程人员的项目每月巡查不少于4次。
风机房巡检记录工程人员配备少于4人的项目每月不少于2次巡查；配备4人以上工程人员的项目每月巡查不少于4次。
发电机房巡检记录每月巡查不少于2次。
消防、监控巡查记录每月巡查不少于2次。
"保洁
工作记录"垃圾日产日清记录按实际发生情况记录项目每天的垃圾清运情况，有相关记录。无记录、与实际不符扣1分，填写错误、缺项每处扣0.5分。
消杀记录按实际发生情况记录项目消杀情况，有相关记录。
"秩序
工作记录"交接班记录"1.日期、时间、岗位名称、交班人、接班人、事项填写清楚。
2.按标准填写，记录干净、整洁，字迹清晰可辩。
3.两个门岗以上的项目秩序班长每班次查岗签字不少于4次。
4.秩序负责人每24小时内查岗签字不少于1次。
5.秩序负责人、班长查岗签字需附签检查时间。"记录填写错误、缺项每处扣1分，无班长、秩序负责人签字每岗扣1分。
车辆出入记录
外来人员来访记录
监控记录
消控记录
巡逻/检查记录
项目公示服务场所公示在服务场所显著位置公示物业服务企业资质证书原件或复印件、物业服务标准、收费标准、投诉方式。未按标准公示的，公示牌破损、褪色的每处扣1分、公示内容缺项的以及项目通知用纸不规范、不存档、不及时，每项扣0.5分。
公示板公示在物业服务区域内庭院的显著公共位置，以公示板、公示栏等形式公示服务人员姓名、24小时报修服务电话以及投诉监督电话、物业服务企业名称及资质等级、物业服务标准、收费标准
单元内公示在单元楼道的显著公共位置，以公示板、公示栏等形式公示服务人员姓名、24小时报修服务电话以及投诉监督电话、物业服务企业名称及资质等级、物业服务标准、收费标准。
水箱房公示在水箱房显著位置公示供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证。
电梯内公示1.电梯内张贴合格的安全检验合格标志。
2.电梯内明显位置公示乘梯须知。
电梯机房公示电梯机房明显位置公示维保人员资质证书复印件。
项目通知1.园区内通知不使用白色纸进行打印张贴
2.全年所有通知有相应编号、有电子存档记录。
3.园区、单元公示板内及时发布各类服务提示（如停水/电、消杀通知），对自然灾害等可预知的风险（如台风暴雨等），提前24小时发布预警信号，并及时更新查；无过期通知。
项目自检项目自检、回访1.每周对项目自检一次。2.项目自检工作每月不少于四次，无应付、造假现象。3.回访工作必须落实一级和二级回访，留有回访记录。按照项目所报自检频次，漏检一次扣1分，当月未检扣5分，内容不实一项扣0.5分；未落实一级、二级回访的每项扣0.5分。
物业基础服务特有服务标准基础管理1.有固定服务场所。检查一项不符考核要求扣1分，每增加一项加扣0.5分。
2.配备满足服务需要的办公设施和设备。
3.庭院、楼道内公示服务人员姓名、报修服务电话以及投诉监督电话、物业服务企业名称及资质等级、物业服务标准、收费标准。
"装修管理
（特有）"1.建立装饰装修管理服务制度。
2.建立装饰装修管理档案。
3.受理装饰装修后，与业主或使用人等签订装修管理协议，告知装修的相关规定，相关协议定期归档。
4.装饰装修期间每日巡查1次现场，有记录，发现未进行申报，违规、违法施工的及时劝阻，拒不改正的，报相关行政执法部门及业委会，并在管理区域内公示。
5.装饰装修后进行检查，对违反装修协议的当事人按约定处理。
6.装修垃圾指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖、袋装等措施，在1日内清运。
综合管理1.每日7时至20时内有管理人员处理合同范围内的公共事务，其他时间有值班人员。
2.每年开展2次以上有一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境设置
3.24小时受理报修，急修15分钟到场，6小时内修复，小修1天内完成，有业主签字的维修记录。
楼宇巡查管理楼宇巡查管理1.每周对辖区内楼宇进行巡查，对空置房每月巡查不低于2次，有记录。
2.房屋装修应按装修管理进行巡查；空置房应按空置房管理规定进行巡查；
3.发现损坏现象填写《公共设施报修记录表》进行处理；
4.《巡查记录表》、《巡查问题处理表》每月底汇总由服务中心归档保存；
业主档案业主档案1.业主档案内容齐全。
2.及时对业主家庭情况进行清理，及时更新业主的联系电话。
3.业主档案存放安全，无泄露，长期保存；
4.业主资料档案进行计算机化管理，计算机中与原资料相符
制度上墙服务场所①"1.岗位职责上墙；①②③⑤⑥
2.工作/管理制度上墙；①②③④⑤⑥
3.服务/工作流程上墙；①②③⑤⑥
4.消防、应急组织架构图上墙；①②③④⑤⑥
5.安全操作规范/注意事项④"制度没有按照考核要求未上墙的一处扣1分。
秩序门岗②
监控/消控室③
设备机房④
秩序寝室⑤
员工休息室⑥
标识园区1.小区主出入口设有小区平面示意图。一项不符扣0.5分，每增一项加扣0.5分；标识破损、褪色不清的一处扣0.5分。
2.小区各出入口、人行通道门上设有明显标识。
3.主要路口设有路标及明显的楼宇指示标识。
4.组团、幢、单元门外有明显的标识。
5.临时停车位有附近有明显的指引、说明标识。
6.消防通道/常闭式消防通道门有明显的警示标识。
7.绿地、花坛内有请勿踩踏等爱护花草的宣传标识。
8.园区车行通道合理设置如限速、禁止鸣笛等交通标识。
9.园区水系周边设明显的警示标识。
10.健身器材周边设立使用说明及警示标识。
11.园区内、单元门前台阶、踏步的明显位置设立警示标识。
12.箱式变、电闸箱等存在危险设施周边设立明显的警示标识。
楼/单元内1.设有明显的楼层标识牌。
2.房门外有明显的标号。
3.电梯门外明显位置设有如遇火灾请勿乘梯的标识。
4.二部电梯以上的有明显的电梯名称标识。
5.水井、电井门、防火门的明显位置设有标识。
6.电闸箱外有明显的警示标识。
7.单元鼠药投放处设有明显的毒饵站标识。
8.条件允许的，在灯开关上方设立节电标识。
9.条件允许的，走梯明显位置设小心台阶的标识。
地下车库1.出入口有明显的限速、限高、限重标识。
2.车库通道内设有明显的车位、楼宇、单元指引标识。
3.车位有明显的车位标号。
4.通往单元入口处有明显的标识。
5.车库通道转角、最低点等存在隐患部位设立明显警示标识。
6.鼠药投放处设有明显的毒饵站标识。
秩序各岗1.门岗、监控、消控等设有明显的岗位标识；
2.灭火器放置位置设有明显的消防器材标识；
3.巡更点、巡逻签到处设有明显的标识。
设备标识道闸1.道闸杆上或进出车明显位置设有一车一杆请勿跟车的标识。一项不符扣0.5分，每增一项加扣0.5分；标识褪色不清、无责任人的每处扣0.5分。
2.道闸主机上设有带设备名称、责任人的标识。
设备机房1.机房、设备管井门显著位置设有带机房名称、责任人的标识。
2.有灭火器的在放置位置设立消防器材标识。
设备设施1.机房内设备在明显位置设有带设备名称标识。
2.室外、公共区域内设备设有带设备名称、责任人的标识。
路灯、音效路灯、草坪灯、绿地音响系统设有带设备名称、编号的标识。
监控、消防监控、消控设备明显位置有带设备名称、责任人的标识。
区域卫生服务场所卫生1.门、窗、地面、灯具干净、整洁无积灰，水渍；墙面、墙角、灯具等无积尘、蛛网。一项不符扣1分，每增一处加扣0.5分。
2.办公桌、椅干净、整洁；桌面物品摆放整齐，无杂物。
3.卫生间地面、墙面、镜面干净、整洁，地面无积水、积灰，墙面、墙角无蛛网。
4.垃圾桶干净、整洁、无溢满。
秩序各岗卫生1.门、窗、地面、灯具干净、整洁无积灰，水渍；墙面、墙角、灯具等无积尘、蛛网。一项不符扣1分，每增一处加扣0.5分。
2.办公桌、椅干净、整洁；桌面物品摆放整齐，无杂物。
3.垃圾桶干净、整洁、无溢满。
5.岗位5米责任区域的卫生清洁干净、整洁，无杂物、无沉积垃圾；
"4.秩序员岗位内部只允许有岗位工作需要的物品，与岗位无关物品需要清理。
"
秩序部后勤管理1.秩序员寝室管理规范；（寝室内物品摆放、个人内务、卫生清洁、职能分区建设、管理制度、功能型和指导型标识）
2.秩序部物品管理规范；（岗位物品、寝室物品、备用物品）
设备机房卫生1.地面、墙面、门、窗洁净无明显积灰，无蛛网。一项不符扣1分，每增一处加扣0.5分。
2.设备设施定期除尘，控制柜、机体干净整洁，控制柜内部设备无明显积尘；机房内无杂物堆放，物品摆放整齐有序。
公共区域保洁服务楼内保洁1.前厅、楼道、台阶无散落垃圾、积灰、污迹。一项不符扣1分，每增一处加扣0.5分。
2.墙面、墙角、天花板、灯具、各类小件无明显积灰、蛛网。
3.楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌、各类小件等无积灰。
4.公用门窗玻璃无污渍、积灰（5--10月必查）。
5.电梯门、轿箱、天花板无明显积灰，厅门地沟无尘土杂物。
6.楼内公共区域无小广告。
7.公共区域管井内无垃圾、杂物、无积灰。
8.电梯清运垃圾，错时保洁。
楼外保洁1.街路、甬道、庭院、广场无垃圾、狗粪、杂物，无明显积灰。一项不符扣1分，每增一处加扣0.5分。
2.散水坡、楼外死角处无垃圾、狗粪、杂物、积灰。
3.绿化带、草坪、花坛无垃圾、狗粪、杂物；乔木、绿篱上无漂浮物。
4.庭院、广场日扫2次，每100平米痰迹、烟头、纸屑平均不超过3个，垃圾滞留时间不超过1小时。
5.道路、庭院、广场具备水冲洗条件的，5--10月周冲洗1次。
6.5至10月绿篱、路灯杆、园区小品等无蛛网。
7.水景开放期，定期清洁，做水处理，无漂浮物、无异味。
8.休闲娱乐、健身设施每日擦1次，每周消毒1次，有记录。
9.3米以下的庭院灯、草坪灯每周清洁1次。
10.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次。
11.庭院灯的灯杆及灯罩无明显积灰；园区内无小广告。
12.屋面、天台干净整洁，无垃圾，无杂物堆放。
13.明沟、井箅内无垃圾、淤泥。
14.单元门前、街路无积水影响通行。
15.5至10月单元门前每周清刷2次，无灰尘、污渍。
16.车库阳光棚通道每周清理一次，无灰尘、垃圾、杂物。
17.园区垃圾桶、果皮箱实行套袋管理。
18.设有公共卫生间的，每日清洁2次，每月消杀1次，有记录
地下车库1.车库地面整洁，垃圾、杂物、无明显积尘。一项不符扣1分，每增一处加扣0.5分。
2.车库内区域内的消防栓、指示牌无积灰。
3.车位线、车位号整洁、清晰可辨。
4.车库井箅内无垃圾、淤泥。
5.车库内墙面、墙角、顶棚、管路、灯具无明显积灰、蛛网。
6.车库内公共区域无小广告。
7.车库内设有垃圾桶的、表面整洁、无污迹、无明显积灰、无溢满、周边无垃圾散落、周边地面无污染。
垃圾收集与处理1.按区域设置垃圾箱/桶，垃圾每天清运三次。一项不符扣1分，每增一处加扣0.5分。
2.垃圾箱/桶无溢满，周边无散放垃圾。
3.夏季垃圾箱定期清洗，垃圾箱/桶表面整洁，无污迹、无明显积灰，周边地面无污染。
4.垃圾转运间无溢满，周边无散放垃圾。
5.垃圾转运间表面整洁，无污迹，周边地面无污染。
6.庭院、广场设果皮箱，每日清理2次，夏季每2日清洗1次，无满溢，无垃圾散落
消杀1.健身娱乐设施、垃圾桶、窨井、垃圾中转站等每月清洗消毒1次，有记录。一项不符扣1分，每增一处加扣0.5分。
2.夏季每月灭鼠1次，其他每季1次，鼠药有容器不散投。
3.消杀工作进行前要以通知的形式对业主进行公示。
公共区域保洁服务清冰雪1.车行道要露出地面，路面无残冰。一处不符扣0.5分，每增一项加扣0.5分，项目未及时按照物业服务等级标准的清冰雪时间节点且没有合理的相关信息交流报告，严重延误清冰雪进度的扣2分。
2.人行道、甬道无积雪残冰。
3.庭院、广场、室外楼梯、台阶、单元门口无积雪残冰。
4.垃圾桶周边半米范围内无积雪。
5.路灯杆周边半米范围内无残雪堆积。
6.健身器、残疾人坡路，果皮箱无积雪
7.积雪在不妨碍人、车通行及居民活动健身的区域堆放
8.存在安全隐患的冰溜子及时发现及时清理
9.按等级标准时限完成园区清雪工作。
公共区域绿化养护草坪1.定期修剪、养护、除杂。品质部进行季节性现场检查一项不符扣1分，每增一处加扣0.5分。
2.适时补种，无明显土地裸露；无明显车辆辗压痕迹。
3.适时喷洒农药、预防病虫害。
4.按实际情况浇水，草坪无明显枯死现象。
树篱1.定期修形、养护，外形整齐、美观。
2.适时补种，无明显枯死现象。
3.适时喷洒农药、预防病虫害。
4.按实际情况浇水，无明显枯萎、枯死现象。
乔木1.适时养护、修剪，树冠整齐，侧枝分布均匀，无枯死枝，根木部无萌枝，树枝与建筑、架空线无刮擦。
2.及时补种，无明显缺株现象。
3.适时喷洒农药、预防病虫害。
4.按实际情况浇水，无明显枯萎、枯死现象。
花卉1.按季节栽种景观花卉，图案美观，株距适合无明显土地裸露。
2.花卉管理及时，适时补栽、修剪、除杂。
3.适时喷洒农药、预防病虫害。
4.按实际情况浅水，无明显枯萎、枯死现象。
防冻保暖适时进行草坪、乔木的防冻保暖工作。
工具管理1.保洁、绿化工具、设备管理责任落实到人，统一存放于指定的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，标识清楚，存放不能有碍观瞻。一项不符扣1分，每增一处加扣0.5分。
2.机械性工具做到定期维护保养，或与厂家签订维保合同，实施监控并记录。确保连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏，机身清洁；对长时间不使用的机械性工具要定期试动作，以保持其工作灵敏性。
后勤管理1.休息室管理规范；（室内物品摆放、个人内务、卫生清洁、职能分区建设、管理制度、功能型和指导型标识）
2.物品管理规范;休息室物品、备用物品
公共区域秩序维护封闭式管理1.栅栏/围墙完好，出入口安装电子门禁系统。一项不符扣2分，每增一处加扣0.5分。
2.门岗实行24小时有人执守（特殊情况提前申报）。
3.门岗实行双人执勤，按规定、标准实施立岗服务。
4.对访客、外来人员及外来机动车辆实行询问登记。
5.大宗物品出门有相关手续。
6.易燃易爆等危险品禁止进入。
人员要求1.会正确使用对讲机。
2.会正确使用灭火器等消防、物防、技防器械和设备。
3.熟悉项目的地形、地物、楼宇分布情况，遇到业主、访客询问能够做出正确的指引
4.会报警，掌握正确的消防、突发事件处置技能。
车辆管理1.消防通道畅通，无车辆违停、堵塞；绿地、人行路无违停，有记录。
2.地面临时停车位泊车有序，无物品、非机动车占位，有记录。
3.地下车库按位泊车，无公共区域泊车现象，有记录。
4.非机动车指定区域有序停放；大堂、楼梯间等公共区域处无乱停乱放现象，有记录。
巡逻巡视1.按规定路线及时间对管理区域进行巡查，有书面或电子记录。
2.园区无私搭滥建、乱堆乱放，物品堵塞消防通道的现象，有记录。
3.楼内公共区域无占用、乱堆乱放、物品堵塞的现象，有记录。
4.园区存在安全隐患的，在未采取防范措施前有人监护，有记录。
5.每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通，无占用，乱堆乱放，有记录。
6.巡查中发现异常情况后，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。
监控、消控室1.设专人24小时值班，交接班记录规范、详实。一项不符扣1分，每增一处加扣0.5分。
2.收到报警信号后，秩序员应10分钟内赶到现场处理。
3.监控录像资料至少保持30日。
4.监控人员熟悉设备设施情况及设备设施操作方法。
5.监控、消控室内部只允许有岗位工作需要的物品，与岗位无关物品需要清理。
6.设有挡鼠板,水箱房、配电室、监控室配有外来人员登记表。
7.每年组织不少于1次应急预案演练，对重大突发事件有应急预案。
灭火器1.各岗最少配备2个灭火器。
2.灭火器压力正常、年检正常、能够正常使用。
公共部位设备设施日常运行保养维护屋面日常养护1.对屋面柔性防水层局部起层、开裂、破损及时进行维修。一项不符扣1分，每增一处加扣0.5分。
2.对刚性防水层局部开裂、翻砂，破损及时进行维修。
3.对屋面渗漏及时进行维修。
4.有维修计划或与开发关于屋面问题的往来函件。
楼内共用部位1.单元踏步、台阶、楼内地面平整，地砖无破损、墙砖无脱落、地面无翻砂、起鼓、塌陷现象。"1.一项不符3级扣2分，4级扣3分，每增一项按相应分值加扣相应分数。
2.对于季节原因无法完善的暂不扣分。
3.有维修计划尚未超过整改期的暂不扣分，超过维修计划时限未予完善的5倍扣分。
4.质保期内的书面提出整改时限，超期未予完善的2倍扣分。"
2.墙面、顶棚涂料无污染、脱落、起皮现象。
3.公共区域暖气片、外露管线无锈蚀，保温材料无脱落。
4.楼内区域无裸露的明线。
5.单元门、防火门、管井门开闭正常、锁具完好，无脱漆、锈蚀现象，有闭门器的闭门器无故障。
6.设备管井门上锁，管井内无杂物堆放。
7.窗户、大堂玻璃无破损，合叶、执手无缺失（统一拆除的除外），窗户密闭性良好无渗漏。
8.楼内共用部位（楼梯、门窗、墙面等）每周巡查1次，发现损坏及时维修，有记录
楼外共用部位1.围墙、栅栏完好，无损坏、掉砖、脱漆、锈蚀现象。
2.行车道、人行道无明显塌陷、破损、边石损坏、路砖缺失现象
3.石材路面、场面无明显破损、起鼓现象。
4.休闲、健身设施完好，无松动、脱漆、锈蚀现象。
5.园区景观小品、休闲椅等设施完好，无脱漆、损坏现象。
6.排风口箅子完好，无损坏、脱落现象。
7.设备井盖、井箅完好，无破损、塌陷、明显的水泥碎裂现象。
8.室外闸箱、设备箱上锁，无破损、脱漆、锈蚀及存水现象。
9.散水坡无明显的断裂、下沉、破损现象。
10.楼外共用部位（围墙、道路、景观等）每半月巡查1次发现损坏及时维修，有记录
电气机房1.设备设施表面无积尘，符合使用功能,电缆沟盖板、电缆桥架封闭良好，无电缆线缆外露。
2.配电柜仪表显示正常，接地装置连接无松动和断线。
3.受电相电压平衡，误差不超过10%，继电器、直流设备运行是否正常。
4.有高压权属的，变压器温度、湿度与设计值相符，室内通风良好
5.各种接头是否有过热或烧伤痕迹；电缆无龟裂及闪络痕迹，绝缘胶无软化溢出，引线端子紧固无过热；
6.地面无翻砂、起鼓、积水现象。
7.墙面、顶棚有涂料的无脱落、起皮现象；贴砖的无碎裂、脱落
8.机房内照明满足使用需求。
9.机房内设挡鼠板；穿线孔有封堵。
水箱房1.水泵、阀门、变频设备完好，符合使用功能，无损坏。
2.管路、阀门、泵体无脱漆、锈蚀、保温屋脱落现象。
3.房门加锁，门口设挡鼠板，水箱盖板加锁、溢流口加金属网。
4.每半年清洗、消毒1次，水质每半年检测1次，符合国家标准，有管理记录。
5、水泵运行无异响、大震动。
6、电机运行温度不烫手、风扇正常、工作频率正常、三相电流平衡，误差不超过5%。
7、控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常、压线紧固。
8、机械水压表、远程压力表、压力传感器、与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求。
9、止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；
10、阀门、减震器、止回阀启动灵活，法兰连接良好无渗漏，管线防腐良好。
排水系统1、控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常、压线紧固。
2.排污泵工作良好、液位仪正常、手动自动正常。
3、积水坑无溢满现象，集水坑、排水沟无淤积物。
4、阀门启闭正常、逆止阀无故障，外露管线、阀体无锈蚀、损坏现象
5.排污泵工作正常、积水坑无溢满现象；自动控制部分运行正常，逆止阀无故障，外露管线、阀体无锈蚀、损坏现象。
6.排水管线无断裂、脱节、下沉、锈蚀现象。
7.外排管线畅通，污水井、过水井内排水通畅无淤泥、杂物堵塞
8.化粪池出入口畅通无硬质结盖，无溢满现象；清掏后现场清洁、无污染。
9、化粪池每年两次清掏，有监督、有记录。
10.排水系统每季检查1次保证畅通，屋面落水管定期检查。
水系统管路1.管路无渗漏、脱漆、锈蚀现象。
2.管路阀门开闭正常，减压阀压力正常、无损坏、锈蚀现象，管道支架紧固。
3.有保温的管路，保温层无脱落、松动的现象。
庭院灯1.庭院灯完好率符合等级4级100%、3级90%标准，定时开启。
2.灯体、灯杆无损坏、无脱漆、倾斜、缺少部件的现象。
3.庭院灯周边无明线裸露（节假日安装灯饰的临时线除外）。
公共区域照明1.照明/声控灯完好率4级100%，3级90%；开关无缺失、损坏
2.有灯具、灯罩的，灯具、灯罩无破损、无缺失。
房屋外观1.房屋外观整洁、完好，无明显涂料、墙砖、石材脱落。
2.楼体苯板等装饰沿无明显破损。
3.有外置雨排管的无脱节、断裂、缺失现象。
4.房屋结构每年检查不少于2次，外墙砖、涂料等定期巡视，发现脱落，污迹的及时制定维修计划，适时组织维修，恢复至设计标准，有记录。
避雷装置避雷装置无锈蚀、变形、断裂部位。
安防、门禁系统1.门禁系统工作正常，无缺失、无损坏、无故障。
2.电控锁具工作正常，无缺失、无损坏、无故障。
3.对讲主机每季检查保养1次。
4.安防系统每月巡查1次，监控24小时运转正常，实现有效监控，画面清晰齐全。
道闸系统1.刷卡、地感控制部分工作正常，道闸杆开/闭顺畅不抖动。
2.快速卷帘门无破损，附属设施无损坏，无缺失。
公共部位设备设施日常运行保养维护"排送风管路
电缆桥架"1.送排风风筒、出风口百叶窗等无损坏、锈蚀、下沉现象。
2.强弱电桥架无锈蚀、下沉现象。
3.电缆桥架内线缆规整，有盖的加盖，无线缆大量外露现象。
电梯1.梯门开闭正常、顺畅；梯门打开目测无不平层现象。"1.一项不符扣2分，每增一项加扣1分。
2.属质保期内的问题项，需书面提出整改时限，超期未予完善的执行2倍扣分。"
2.电梯运行平顺，无抖动、无异响。
3.梯内照明灯具完好、无损坏，照度符合使用要求。
4.电梯外呼，内部控制按键、消防按钮正常，无损坏。
5.电梯内、外层显正常，无损坏。
6.电梯轿顶扣板、灯板、灯罩牢固，无松动、破损、脱落现象。
7.电梯操作盘上锁。
8.装有电梯保护板的，安装牢固，无松动、无损坏。
9.电梯轿箱内有电梯广告的，安装牢固，无松动、脱落现象。
10.电梯底坑无杂物、积水。
11.五方通话联络正常
12.轿门厅门地坎平层误差不超过20MM
13.厅门缝间隙不超过7MM，轨道清洁无杂物阻挡。
14.电梯保养要按照保养计划时间进行，保养中要有围挡警示
电梯机房1.地面、墙面、门、窗洁净无明显积灰，无蛛网。
2.机电设备干净整洁无污染、无积尘。
3.控制柜内控制板定期除尘，无明显积灰。
4.机房内照明满足使用需求。
5、平层标示、救援说明上墙，盘车手轮、松闸板手齐备。
6.机房顶棚防水层完好，无漏雨现象。
7.机房内设挡鼠板，配备灭火器
电梯运行1.中心控制室（有监控的项目）值班人员24小时监控电梯运行情况，发现异常时及时通知物管处、班长、电梯维修工。
2.工程部应每月按《电梯检查记录表》进行两次检查，并做好记录，督促电梯维保公司按规定进行维修保养工作。
3.维修、保养等原因造成的电梯停运，应在楼宇单元一层挂牌告示或以温馨提示形式告知业主和用户。
"
4.任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。
"
电梯特有设备管理1.建立电梯事故应急措施和救援预案。
2.建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。
3.与专业维保单位维修保养合同，明确责任，电梯内张贴《安全检验合格证》。
4.保证电梯完好，轿箱内按钮、灯具等完好，轿箱整洁。
5.确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行情况。
6.定期对机房、轿顶、底坑进行检查，发现问题及时处理。
7.根据实际情况配备电梯管理人员，落实每台电梯责任人。
8.每梯盘车手轮、松闸板手齐备，当值人员24小时不间断通讯设备。
9.配置必备的专业救援工具及24小时不间断通讯设备。
10.电梯发生一般故障，物管人员15分钟之内到现场处理，维修人员1小时内到现场维修。发生困人等重大事件时，物管人员5分钟内到场处理，维修人员20分钟到场维修。
11.电梯维护保养提前1天通知业主。
监控设备1.设备运转正常，存储时间符合等级标准要求；
2.图像画面齐全、清晰，无故障点。
3.操作控制系统可正常使用，无故障。
4.监控主机定期除尘，无明显积灰。
5.监控终端定期除尘，无明显积灰。
消控设施1.监控设备主机运行正常，无故障、无报警。消防设施正式查验交接的一项不符扣2分；未完成交接的以成品保护工作为主，每项扣1分，每增一项加扣1分。
2.消控主机定期除尘，无明显积灰。
"3.终端设备如手报、声光报警器、烟感探头等无损坏、消火栓
报警按钮、对讲电话、事故广播等工作正常，无缺失。"
4.消防水管路无断裂、泄露，管路保温无脱落、无松动。
5.喷淋头无损坏、无缺失；消防栓内配件无缺失、无损坏。
6.消防卷帘门及附属设施无损坏、无缺失。
7.喷淋系统的湿式报警阀、压力开关、水流指示器、末端试水装置及压力表（一般为：0.4MPa)等显示和动作信号反馈工作正常。试水点出水管道已引入排水设施，地漏及排水管道排水畅通，无杂物堵塞现象。
"8.试验消火栓喷水射程达到10米充实水柱。最不利点的静压力为：
0.07MPa≤Px≤0.2MPa。"
"9.消防水泵接合器、室外消火栓：
井盖附近无遮挡且高于周边地面100mm，井内无杂物和积水，各
类阀门、闷盖、接口及消防管道无锈蚀，启闭灵活。冬季前井内
至室内的消防管道内的残留积水已排出。"
10.防火卷帘门及电气控制箱和附属设施无损坏、无缺失。手动、自动运行时，其上、中、下限位动作准确，信号反馈正常。
11.安全出口、疏散指示标识无损坏、丢失现象。事故照明系统工作正常，切换动作及信号反馈正常。
消防设备机房"消防水：
1.水泵、阀门、电控设备整洁完好，符合使用功能，无损坏。
2.管路、泵体、阀体干净整洁，无损坏、脱漆、锈蚀现象，管路有保温的无脱落、无松动。
3.消防管道压力正常；消防水池及高位消防水箱内满负荷水位。
4.稳压系统控制箱、稳压罐、稳压泵工作正常。地漏口处无堵塞
现象。
5.消防泵房集水坑内无杂物，排污系统控制箱及排污泵（手动、
自动）、水位仪工作正常。"
"消防防排烟：
1.电气控制设备整洁完好，无损坏。设备机体、管道无锈蚀现象。
2.电动保温阀、防火阀、排烟阀、排烟口、送风阀启闭灵活均
能达到使用功能。
3.排烟井、进风井百叶窗安装牢固，进、出风口无遮挡。"
消防档案管理1、档案室内环境整洁干净、不潮湿，柜体排列整齐、标识清晰。
2、管理组织机构及制度建立、完善、上墙，责任明确。
3、档案查阅申请审批手续表格齐全、完善。
4、查阅目录有序、清晰、便捷，相关档案放置位置准确。
"5、前期资料、技术资料、查验交接相关资料及原始记录保存完
整、摆放有序。"
6、档案室内配置相应保护面积规格的ABC类干粉灭火器。
装修管理装修档案管理1.建立业主装修档案。一项不符扣1分，每增一项加扣0.5分。
2.建立装饰装修管理服务制度。
3.受理装饰装修后，与业主或使用人等签订装修管理协议，告知装修的相关规定，相关协议定期归档。
装修现场管理1.装修业主在门外显著位置张贴装修许可。
2.装饰装修期间每日巡查1次现场，有记录，发现未进行申报，违规、违法施工的及时劝阻，拒不改正的，报相关行政执法部门及业委会，并在管理区域内公示。
3.业主装修期间不得在门外公共区域走廊、前厅等处作业。
4.装修期间实行关门装修，不能对公共区域造成明显的污染。
5.对业主私搭乱建、占用公共区域等违规行为有整改通知单、有上报行政执法部门的相关。
6.装修用材料在公共区域临时存放后必须对现场进行清理，做到工完场清，材料存放后的现场无污染、无残留。
7.建筑垃圾在地点临时存放、采取围挡、遮盖、袋装等措施。
8.现场装修负责人明确施工时间、禁止行为、垃圾清运等装修注意事项。
9.装修垃圾指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖、袋装等措施，在1日内清运。
重点项禁烟1.服务场所内非指定区域/地点无烟缸、烟头。非指定地点、区域吸烟一人扣2分；放置烟缸一个扣1分；烟头每个0.5分。
2.秩序门岗、值班室、监控/消控室内无烟缸，岗内及岗位周边无烟头。
3.工程、保洁休息室内无烟缸、烟头。
4.设备机房内无烟缸、烟头。
5.员工寝室内非指定区域/地点无烟缸、烟头。
6.员工在非指定区域/地点不准吸烟。
7.员工在园区内没有流动吸烟行为。
消防隐患1.园区公共区域、楼体空调架、平台、防火连廊等处无易燃物堆放现象。易燃物一处扣1分；消防栓问题一处扣1分；门锁不能正常开启一处扣1分；灭火器一台扣1分。
2.楼内公共区域、电梯前室、公共防火通道、设备管井、机房等处无易燃物堆放现象。
3.室内消防栓无被拆改、封堵、锁闭现象。
4.公共区域没有无人现场监护的、私拉滥接的临时线缆。
5.锁闭的消防通道门、园区的路桩锁具良好，可正常、及时开启，不存在无法开启的现象。
6.配置灭火器的电气设备机房，灭火器符合标准，能够正常使用
安全隐患1.有高空坠物隐患的区域如;墙砖开列、雨排管脱落、业主窗外有放置物/空调主机存在隐患但无法与联系到业主处理的、外挂理石脱落、冬季楼体凝结冰溜等情况，要在安全范围内设立明显的警示标识，并利用警戒带对周边进行围挡。无任何措施一处扣3分；有提示无围挡一处扣2分；有围挡无提示一处扣2分；警示标识需具备警示作用易被发现，标识不明显及标识破损一处扣2分。
2.路面、地面等处存在塌陷的，要在周边设立明显的警示标识，并对周边进行有效的围挡。
3.井箅、井盖、路边石塌陷、缺失存在安全隐患的，要在周边设立明显的警示标识，并对周边进行有效的围挡。
4.存在高空作业施工的，要提前做好清车、区域封闭工作，周边设立明显的警示标识，并做好围挡，有条件的需设专人监护。
5.其他容易引发人员、车辆安全、财产损失的情况。
安全操作1.高空作业未采取安全措施，或采取措施由独自一人实施的。一处不符扣2分，一次检查存在两处的，扣6分，三处以上扣10分。
2.登梯作业由一人独自实施的。
3.换灯泡以外的接电、换闸等工作未事先拉闸，带电作业的。
4.断电作业时，被拉电闸未悬挂操作中请勿合闸提示的。
5.需要下井、钻地沟的工作，未按操作规程实施、未采取安全措施，独自一人下井、钻地沟检查、作业的。
钥匙管理1.钥匙统一、规范管理。一处不符扣1分，一把钥匙不符扣0.5分。
2.钥匙板与钥匙标号清晰可辩。
3.可按钥匙标号打开相应的门。
4.有单独管理的备用钥匙。
5.钥匙借用，有先关记录。
工完场清任何由物业员工完成的维修、施工现场，作业完成后必须对现场进行清理，无污渍、无污染、无残留垃圾。发现一处扣0.5分。
夜查1.无空岗、睡岗情况发生。空岗、睡岗项目品质考核月平均分扣5分；空岗、睡岗的并处队员50元、班长100元，秩序负责人200元罚款，2、3、4、5条每项不符项目品质考核月平均分扣2分，每增一项加扣1分，项目有违纪串值行为，追究项目经理责任，并进行品质考核月平均分扣5分。
2.着装整齐，具备良好的执岗形象，在岗内桌前端坐，没有用腿搭桌子、椅子的现象。
3.副岗休息人员无大脱大睡现象。
4.接受夜查时无向其他岗位通风报信的行为。
5.具备门禁、道闸系统的，无敞门、挑杆现象。
6.项目夜间总值班人员串值必须有项目经理签批的串班单方可进行串值，项目经理需要夜值串值须报分管的分公司总经理，所有夜值串值情况项目经理要及时上报分管的分公司总经理知晓。
7.夜值期间总值班脱岗。罚款500元，项目品质考核月平均分扣5分；
8.夜值期间工程人员酗酒。罚款200元，项目品质考核月平均分扣5分；
9.项目总值班和工程人员晚间休息时间在23：00以后，不准大脱大睡，否则视为睡岗违纪行为。罚款100元，项目品质考核月平均分扣2分；
检查整改整改回复整改通知单下发后未按规定时间（自品质部发出问题整改7个工作日）上报整改回复的。未按时回复的，项目品质考核月平均分扣5分。
项目自检项目自检、回访1.每周对项目自检一次。漏检一次扣1分，当月未检项目品质考核月平均分扣5分，内容不实一项扣0.5分。
2.项目自检工作每月不少于四次，无应付、造假现象。
3.回访工作必须落实一级和二级回访，留有回访记录。
越级投诉有效投诉1.公司接到的属于物业服务范围内的投诉。有效投诉各分公司每季度超过4例，对分公司总经理季度品质考核工资扣除10%，不对分公司各项目做品质考核扣分处理。
2.公司接到的有关员工服务态度的投诉。
3.公司接到有关管理人员、员工在工作中存在问题、不作为、存在违反规定行为的投诉。
4.业主就物业服务范围内的问题在项目多次投诉，项目以推诿、开脱的方式处置，未能以解决升级到公司的投诉。
5.二户（含二户）以上业主因在物业服务范围内相同的问题未予解决，联名进行投诉的。
6.项目员工有效的越级投诉。
7.涉及到法律或纠纷可能影响到公司形象、声誉的重大投诉。
备注检查中发现的、项目存在的未在以上条款中注明的问题项1.管理类未达到品质考核要求事项按相应分值考核扣分。
2.工程类
3.秩序维护类
4.保洁、绿化类
5.隐患安全类
