物业品质检查标准秩序维护类

秩序维护类检查细项目录

人员资质内部管理治安管理交通管理

消防管理应急处理智能卡及钥匙管理公共安全

职业安全

业务类别（一级指标）分项要求（二级指标）检查标准检查方法扣分标准

人员资质5分基本要求

1.五官端正，身体健康。

2.初中以上文化程度。

3.个人档案资料齐全（包含无犯罪记录证明），并经核实有效。抽查当值人员资料一个问题点扣

1分

业务素质

1.熟悉责任区域内客户的容貌、房号及车辆使用等情况（七天内掌握应知应会，一个月内熟悉重点客户，三个月内认识70%的客户）；办公场所须熟悉贵重物品的数量（电脑、复印机、打印机、保险柜等）及其具体位置、管理方式。

2.熟悉责任区域内的楼栋号、路口、安全死角；水、电、气总阀、总表位置；物防、技防以及消防设施的位置、控制范围和使用方法。

3.熟悉本岗位工作要求、业务流程，能正确协助处理突发事件，熟知信息上报渠道、方式，具备扑灭初始火灾、熟练使用一般灭火器材、工具、火场自救、人工呼吸、外伤包扎以及协助处理客户纠纷等技能。现场抽查询问安全员一个问题点扣1分

身体素质

1.18周岁以上，35周岁以下。

2．队列动作熟练，熟练掌握交通指挥手势。

3．每周组织一次队列或体能训练并保留记录。

注：以上标准只适用于男性安全员

内部管理20分装备配置与使用

1.安全岗位的装备配置齐全、完好，能正常使用；项目需编制《安全装备清单》，明确对讲机、耳机、手电筒等的数量、规格、使用岗位及责任人。

2.所有安全岗位配备对讲机，住宅区夜间值班及办公场所岗位须使用耳机，备用电池不少于对讲机总数的三分之一。

3.对讲机随身携带，使用对讲机时语言文明、简练、清晰，不用对讲机聊天说笑，讲与工作无关的话题；未经批准不得擅自将对讲机借给他人使用。

4.夜间巡逻岗、检查岗及小区主出入口岗配备手电筒。

5.车场出入口及车场巡逻岗24小时穿着反光衣，专门负责地下停车场的岗位须24小时穿着反光衣。

6.停车场路标、指示牌及道闸各设施设备的完好运行正常。

7.雨衣（鞋）人均一套（大厦、写字楼室外岗位配置），完好无损、清洁干净、叠放整齐、定位放置。

8.安全头盔（帽）配置标准：建筑面积在10万平米以下的宜配置10顶，且不得低于5顶；建筑面积在10万平米以上的，至少配置20顶,置于控制中心指定位置，必要时佩戴；工地岗位、夜间在外围值勤的岗位必须佩戴。

9.摩托车、自行车性能良好；不使用时停放在指定位置，无公车私用现象。

10.岗亭内物品摆放整齐，标识清楚；安全警示标识摆放整齐、位置合理、内容清晰。查看清单并现场抽查一个问题点扣

1分

交接班管理

1.实行“班前点名，班后点评”制度。

2.接班人员须在班组长带领下列队，呈纵队前往工作现场进行交接班，提前15分钟到岗。

3.接班人未到岗或未办理交接班手续时，交班人不得下班离岗。

4.交接班时，岗位物品、重要事项交接全面、准确，签名完整。现场检查一个问题点扣

1分

岗位要求

1.无坐岗、聚岗、串岗、脱岗及精神萎靡情况。

2.上班时间不做与工作无关的事，不在岗位使用手机、看书报、吃东西、吸烟、与他人聊天、私自会客等。

3.安全员下班后无特殊情况不得返回工作岗位（住宿在工作区域内的下班后不着工服）。

4.各班的员工必须按照部门编排的秩序维护部岗位表上岗，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，不迟到、不早退、不喝酒上岗等。机动岗位要按照部门要求按时、按规定到指定的地点进行巡更签到，警惕性高。现场检查并查看记录一个问题点扣

2分

培训与沟通

1.按计划开展培训，培训记录明晰、全面。

2.每月岗位技能培训不少于两次，安全员对授课内容掌握不低于80%。

3.每周至少安排一次班组例会，并保存记录。查看记录并现场抽查一个问题点扣

1分

内务管理

1.集体宿舍干净、整齐、无异味，无乱挂、乱放、乱贴，被褥棱角分明，床面平整，无皱褶，不积压换洗衣物；洗漱用品摆放整齐；集体宿舍无外来人员居住；集体宿舍配备有电话或警铃的须保持随时处于正常状态，紧急情况可即时召集。

2.相关制度上墙、挂放整齐有序。

3.统一住宿的非当班安全员请假外出须经批准并按时返回，外出人员比例不超过非当班人员总数的50%。

4.离职人员无特殊原因，当天必须搬离集体宿舍。

5.宿舍电器线路用电安全，无漏电或线头裸露现象，煤气冲凉房必须安装排气扇保持通风。现场检查并查看记录一个问题点扣1分

治安管理20分安防体系

1.建立项目安全防范体系，物防、技防、人防布防合理，相互配合，无安全死角，且能确保随时有效。

2.围墙具备防爬功能和防破坏性能；采光井、管道、阳台等易攀爬部位具有防攀爬措施；靠近房屋1米内不能有乔木、灯杆等供攀爬之物；引导低楼层业主安装统一款式的防盗窗花、防盗网和拉闸门；单元门、苑（院）门完好，能防止推开和从外面开启；自动门开闭时间合理，不易尾随；使用软质锁或月牙锁的各类大门，可有效防止外人钻入。

3.红外防越、警灯、警铃等报警设施完善，无漏洞，信号接收和反应灵敏。

4.闭路监控镜头位置及摄像范围合理、画面清晰；区分一般镜头和关键镜头（无人值守的安全隐患部位、盗窃路径、苑门、电梯等），对关键镜头进行实时监控；遮蔽镜头3分钟监控中心能及时发现；监控录像资料至少保存半个月。

5.办公场所出入口大门安装挂锁，易攀爬的窗户安装内置防盗窗花；办公区域出入口及主要领导办公室安装门禁IC卡系统或指纹锁；配置闭路监控系统（重要部位应安装摄像机）、硬盘录像机；安装电话无线报警系统（或其他类型的报警系统，报警信号设定传输到指定监控岗位）。

6.引导商户在出入大门处安装挂锁，在室内安装统一款式内置防盗窗花和拉闸门等物防设施；引导安装室内居家报警系统（特别是经营贵重商品或存放有贵重财产的商铺）。

7.制定两套以上巡逻方案,白天重点进行主干道、客户聚集场所巡逻，夜间加强对安防死角的巡视检查，上下班高峰期重点在主要路段、路口加强外来人员控制及为客户提供帮助，每季度至少评估、调整一次。

8.建立安全检查、评估制度并有效落实。项目安全主办/主管至少每周组织一次夜间查岗、每月至少一次安全防范检查；公司职能部门、项目负责人每月至少一次夜间查岗并通报查岗结果，相关责任人须制定整改措施、整改责任人、完成情况进行验证；项目负责人至少每季度组织一次安全防范评估、公司职能部门至少每年对各项目进行一次安全防范评估；新项目交付前（含新一期交付前）、发生安全质量事故时必须进行安全防范评估。询问安全负责人，查看安防体系设计、评估制度、评估记录及现场一个问题点扣

2分

日常管理

1.实行24小时安全值班制度。

2.安全班长以上安全管理人员应对安全员在岗情况及工作状态进行监督检查，监控中心应对各岗位人员的工作状态进行监控。夜间从20：00至次日7：00，监控中心或指定岗位每半小时呼叫一次各岗位。

3.巡更点按巡逻周期定时签到，特殊原因迟签、漏签有登记并经班长以上人员确认，整个巡逻周期误差不超过20%。

4.紧急集合每季度至少两次（含一次消防紧急集合）。

5.红外报警系统每天测试一次，报警及时处理率100%。

6.安装有居家报警系统的小区，交付时要告知业主开通的注意事项，正式搬迁入住一周内上门指导业主开通、使用并保留记录；每年至少上门进行一次检测、指导并留存记录。

7.每半年至少对住户开展一次居家安全防范宣传，提高住户安全防范意识。

8.报警设施、闭路监控系统的监控岗位对信号及异常情况反应迅速，及时处理，并做相应记录，处理率100%。

9.建立台风暴雨等恶劣天气、技防或物防设施损坏时居家安全防范应对方案，明确特殊情况下防范措施。

10.无门禁卡的人员进入封闭式管理的小区或组团时，须盘问核实身份，访客须经住户确认并登记后方可进入（由住户带领的访客核实后不需登记）。

11.封闭式管理的小区或组团内没有推销、派发广告、无明确探访对象的闲杂人员进入或逗留，对临时进出人员在小区内的活动去向有监控。

12.外来人员（包括装修、返修工人）进入小区须联系业主或中心核对无误后方可登记来访目的、房号、进出场时间后放行，对可疑人员须通知相应岗位跟踪，并上报行踪，对送餐、送水、送报以及业务推销人员进入小区超过30分钟须及时通知相应岗位进行查找。

13.建立信息汇报制度，确保现场信息（物资搬运、租户、保姆、外籍人员等信息）能及时准确地反馈到服务中心，每月整理、更新一次租户、保姆、外籍人员资料。

14.保姆、钟点工、送报、送奶、送水人员以及租户、公司户、商铺、施工队、服务供方人员等有登记并留存身份证明复印件，实行出入证管理（出入证有时效限制），人员变更须及时更新资料。

15.保姆、钟点工带入陌生人的，须向业主核实、登记后方可放行。

16.启用密码开门的项目，至少每季度更改一次密码，特殊情况及时变更；有完善的保密措施，防止密码外泄。

17.空置房建立清单并每月更新，钥匙统一保管，每天巡查一次，每月入室检查一次并保留记录。

18.家具、家用电器等大型物资搬出要经过业主本人同意，并实施登记管理。查看制度、记录，抽查监控录像及现场一个问题点扣

2分

交通管理15分车场设施

1.机动车出入口设有减速装置和防强闯设施；周边安防设施完善有效、形成闭合，能防止车辆冲撞。

2.道路及车场导向、禁停、限速、减速、禁鸣等交通标识完善、清晰；地库有限高、限重和禁火的标识，根据需要装有反光镜、减速路拱等设施；停车场内有明显的防盗提示。

3.部门须编制《停车场系统故障应急操作办法》，确保停车场系统发生故障时岗位能正常开展工作。

4.停车场系统主机、读卡器、探测器、道闸防砸车装置发生故障必须当天发现并上报，车场岗须在交接班记录本上登记故障发生时间、故障说明、上报信息接收人及修复时间。

5.道闸、地桩有禁止尾随、人车分流标识，标识张贴在显眼位置。

6.车库有明确的限高等标识，管理责任明确。查看现场一个问题点扣

2分

车辆出入管理

1.车辆进出一车一卡，放行时核车、核卡，并尽量核人，检查一辆放行一辆。

2.无月卡车辆（含未办理月保的业主车辆、访客车辆及出租车）须核实身份并登记车牌、房号及进出场时间，外来访客须经住户确认方可进入。

3.外来运货车辆须经住户确认后方可进入，放行前打开车尾箱检查，搬运大件物品外出须有放行条。

4.车辆无证出场时，临时性停车需核实驾车人是否为车主，完善登记手续并保留当事人签名后方可放行；月租或私家车位，需核实驾车人是否为车位服务协议签订人，如果不是须向车位服务协议签订人核实，完善登记手续并保留当事人签名后方可放行。

5.车场出入口道闸因故障等原因不能使用时须使用地桩。

6.停车场巡逻岗应对进入车场的车辆进行外观检查，异常情况及时处理并留存记录。

7.车辆按位停放，整齐有序，无跨位、占位、占道停放现象。

8.自行车、摩托车管理责任明确，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象。

9.对区域环境卫生，检查停车车辆情况，发现漏油、漏水应及时通知车主或司机。

10.车辆出入记录每天检查、核对并备份；车辆出入记录、车辆检查登记表至少保存1年。

11.严禁在车库内学车、修车等一切与泊车无关的事情。

12.严禁车辆乱停乱放及占用消防通道。

13.搬运货物出门的车辆，必须按公司放行制度执行，出示放行条及有效证件。查看制度、记录及现场一个问题点扣2分

收费与票据管理

1.经营性停车场有政府颁发的合法证照，购置停车场责任险。

2.与车位所有人或使用人签订车位服务协议（临停车除外），权利与责任约定明确。

3.任何非车位服务协议签订人办理车辆的有关事宜，须有车位服务协议签订人的书面同意，并经核实后方可办理，并留存完整的记录。

4.停车场出入口设置收费标准公示牌。

5.因特殊情况未收费的车辆，应核实后作好登记，并请车主或上级签名确认。

6.停放、收费凭证的领用、交接有记录并可追溯。收费现金与与电脑记录、发票相符，记录准确，无差错。

7.交接班时，现金应和票据相吻合，并做好交接班记录；每用完一本发票后将停车费连同发票存根一起上交部门出纳，并签名确认。查看制度、记录及现场一个问题点扣2分

消防管理15分消防工具配置

1.灭火器参照《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140—90）要求配置。

2.每个灭火器配置点的灭火器不少于2只，不宜多于5只。

3.轻便灭火器应挂置或装入灭火器箱，统一编号，并编制分布清单，列明品名、规格、数量、分布位置及有效期。

4.灭火器配置点位置明显，高度不超过1.5米，便于拿取，并有明显指示标识。

5.设备房、库房、控制中心、办公室等重要部位应配置相应种类的灭火器材。

6.管理项目备有消防斧、消防扳手、铁撬、铁锤以及警戒带、医疗箱及常用医药、防烟防毒等工具。

7.各项目须有首层消防设施平面图、煤气阀门平面图，且设施的图标与实际相符；有灭火作战示意图。

8.高层建筑每层明显位置须设置消防疏散示意图，且设施的图标与实际相符。查看现场及清单一个问题点扣

2分

消防管理

1.建立并有效落实消防安全责任制度。

2.建立义务消防队，编制火警应急预案并至少每半年演练一次。

3.义务消防队员熟悉岗位职责，掌握灭火、救生、人员疏散等相应技能。

4.对客户的消防宣传每半年至少一次。

5.项目安全负责人每月、项目负责人每季度至少进行一次防火安全检查，存在问题及时整改。

6.消防紧急集合每季度至少一次，并按要求做好相关记录。

7.在具有火灾、爆炸危险隐患的场所使用明火，应按规定报批，并做好预防措施。

8.消防报警系统、自动灭火系统等消防设备设施定期检查保养，消防栓至少每季度、灭火器至少每月检查一次并记录，每季度对商铺的消防设施进行一次检查。

9.所有消防设备设施完好无损，功能正常，可随时启用，严禁挪作他用。

10.消防通道畅通，无阻碍物，消防门等设施符合消防规范，安全疏散指示标识明确。

11.存放易燃易爆物品的地方或物资仓库严禁吸烟，物品、废纸、垃圾存放不得占用消防通道，要随时保持安全通道的畅通。

12.小区内不准存放易燃、易爆、有毒和腐蚀物品，禁止在小区内及房间内燃放、堆放烟花炮竹。

13.办公室内不准使用明火电炉、煤气、柴油以及大功率的电器设备。

14.配电房内不准堆放物品，消防风机、消防栓、消防器材等地方，旁边不准堆放任何杂物。

15.各走道楼梯出口等部位要经常保持畅通，疏散和安全指示灯要保证完好。

16.高低压配电房、发电机房、空调机房、电梯机房、消防加压排烟机房、电容器、变压器不准堆放可燃杂物，禁止存放易燃易爆物品，严禁烟火。

17.各部位不准私自乱拉乱接电线，需要设大功率的电器设备，必须经工程维护部和消防监控中心同意，楼层布电线要有套管。

18.仓库的防火制度：库房内严禁吸烟、使用明火和携带火种进入库房，库房的门口不得堆放物品，以保持畅通无阻；易燃易爆物品库房照明必须设防爆灯，所有的照明开关必须装在库房内方便触摸的位置；库房内存放的物品要按不同性质分类存放，要按防火的“五距”要求堆放整齐，其中“五距”是指：顶距：即货物距离顶层50厘米；灯距：即货物距离灯具50厘米；墙距：即货物距离墙壁50-80厘米；柱距：即货物距离柱子10-20厘米；垛距：即货物垛与垛之间应为100厘米。

19.库房周围不得堆放易燃物品及油料。库房不准代私人保管物品，也不得擅自答应存放未经领导同意的其它单位或部门的物品。库房内不得使用电炉、电取暖器、电熨斗、电烙铁等电力设备。查看制度、记录及现场一个问题点扣1分

应急处理10分

1.项目应制定火灾爆炸、打架斗殴、偷盗抢劫、绑架、群诉闹事、人身伤亡、交通事故、车辆冲岗、自然灾害等突发事件应急预案，火灾、偷盗抢劫、车辆冲岗应急预案至少每半年演练一次，其他应急预案至少每半年培训一次。

2.公司应成立应急处理小组，并建立应急处理预案和应急处理流程。

3.发生突发事件，所在区域内的当班人员应在下表规定的时间内赶到现场，到场后能准确判断情况，有效控制局面，并采取必要的封锁行动；监控中心指挥得当；如需协助，救援人员应在下表规定的时间内赶到现场，合理布控；赶到现场人员须携带与事发性质相对应的应急工具。测试、查看预案、和培训、演习记录一个问题点扣1分

所在楼层10层以下11-20层21-30层31-40层41层以上

做出正确判断并汇报统一、及时、恰当

当班人员人防2分钟到场3分钟到场

技防即时进行录像

救援人员徒步2分钟内4分钟内6分钟9分钟12分钟

机动2分钟内

以上数据适用占地面积20万m2以下的项目，每增加10万m2增加0.5分钟携带工具正确有效

4.发生质量事故必须召开事故分析会，按照“三不放过”的原则（即原因未查清不放过、纠正措施未落实不放过、相关责任人未受到处理教育不放过）处理。

智能卡及钥匙管理5分

1.建立健全智能卡管理制度，管理项目指定专人负责智能卡的授权发放和管理工作。

2.智能卡领用、授权、挂失有记录，内部员工和客户领用智能卡分开登记。

3.每季度对智能卡进行统计整理，填写智能卡季度整理表，对异常情况进行核查处理。

4.每季度对发卡电脑密码至少更改一次。

5.业主及家庭成员的智能门禁卡授权期限一般为两年；其他人员智能门禁卡授权期限一般为3个月，最长不得超过半年；车场出入卡应根据缴费期限进行授权。

6.持卡人挂失/解挂智能卡时，须出示本人身份证明，经核对无误后方可挂失/解挂；补办停车场智能卡须车主本人办理，非车主本人办理的，需出示车主书面委托和行驶证，并向车主核实后方可办理。

7.业主转让房产或停租车位后，应及时注销其授权并作好登记。客户报失的智能卡必须及时注销其授权并做好登记。

8.内部工作人员领取智能卡必须按程序报批，发生调职、离职、不合理使用、遗失等情况应及时注销禁用并作好登记。

9.公共部位、公用房屋的钥匙应建立清单、定点分类存放、明确标识、管理完善，领借用履行登记手续。检查管理制度，抽查智能卡授权、发放登记情况及季度整理情况。一个问题点扣1分

公共安全5分

1.危及人身安全处有明显标识和防范措施。

2.控制危险品进入小区，社区公共区域无易燃、易爆、剧毒、强腐蚀、放射性物品等可能危害人身财产安全的危险品存放。

3.管理服务所需的危险物品有明确的管理办法，对危险品的储存、领用等进行有效控制；危险品仓库防火、防爆、防非预期使用措施完善，配置灭火器，每月组织一次以上安全检查。

4.台风暴雨等自然灾害来临前，通过各种有效途径通知客户，确保客户知悉，并采取相应预防措施。查看制度及现场一个问题点扣1分

职业安全5分

1.公司职业安全制度健全，相关部门和人员责任明确。

2.员工具备职业安全常识；所有员工入职时接受职业安全培训，非特殊工种每年至少强化一次，特殊工种按国家要求定期培训。

3.员工工作环境符合国家劳动保护有关规定；作业场所、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。

4.高空作业、清洁开荒、消杀、电工、电焊、驾驶等危险作业和特种作业管理得当，防范措施完善，作业人员持证上岗。

5.安全员熟悉出血、溺水、触电的基本处理方法，控制中心人员熟知医疗机构的紧急联系电话。

6.必备的紧急救护物资齐全、有效，控制中心配置急救药箱，建立清单，定期检查、补充。

7.消杀药品由公司评估指定供方或到爱卫会指定供应单位购买，空瓶或残液须进行销毁、深埋处理。

8.使用危险品时必须有安全防护措施，佩戴防护用具。

9.危险作业和特种作业外包须事先签订协议，明确约定各方安全生产责任，并安排专人监督、检查作业过程。

10.外包单位及其工作人员须具备政府规定的相应资质和安全生产条件；外包单位职业安全制度健全，外包单位作业人员进场前须接受职业安全培训。查看制度、记录及现场，抽查部分员工一个问题点扣

1分

验证督导:公司/部门决议及其他检查问题点关闭情况（10分）一个问题点扣3分