如何做好物业管理公司的成本控制工作

经过三十多年的发展，我国的物业管理服务正在不断地完善和成熟。然而随着人们生活品质的提高，客户对物业管理服务提出了更高的要求，同时物业管理服务的竞争也变得更加激烈。由于物价水平的上升及劳动成本的提高，物业管理服务成本不断提高。如何对物业管理服务企业的成本进行控制，从而扩大企业的成本领先优势，对物业管理服务企业来说意义重大。

一、物业管理服务企业的成本概述

物业管理服务企业的工作主要是根据与客户签订的物业管理服务合同，对社区内的房屋以及各项配套的公共设施、场地进行日常管理和维护，确保社区内环境卫生，维护社区内社会秩序等社区服务。

物业管理成本是指物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的各项支出，根据不同的分类标准可划分为不同类别。一般来说，主要包括：管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；文体活动成本；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费等。从物业管理服务企业的工作内容来看，物业管理成本具有点多、面广、线长的特点。

物业管理服务企业主要的收入是向业主收取物业管理服务费，而相应的成本支出是指物业管理服务企业在提供管理服务的过程中产生的各种费用支出，不仅含直接的物业服务成本，还包括组织管理活动产生的管理费用和风险成本等。通过提高整体收入、减少成本支出，或者通过追加投资而创造更多的收入等，可以增加企业整体收入与成本支出的差额，从而提高企业的经济效益。

二、影响物业管理服务企业成本的因素分析

物业管理服务企业的经营成本由许多方面构成，因此其影响因素也是多种多样的。通常，导致物业管理服务企业成本过高的因素包括以下几点：

1、成本管理思路狭隘，理念落后。多数企业的成本管理工作还仅停留在传统的方式和观念上，大部分物业管理企业的成本控制主要靠直接地减少投入和支持，控制、减少管理过程中的浪费，增加人员的劳动强度或工作时间，以降低企业的直接成本。忽视了产品前期开发与设计阶段的成本管理，忽视了服务质量、人力资源、环境条件及其他环节的成本控制。成本管理目标狭隘，将其仅局限在减低成本上。然而，简单的降低成本并不等于经济效益的提高，物业管理成本的控制也并不等于降低成本。成本管理控制的目的应该是提高企业的总体经济效益，提升企业的整体价值。成本的管理控制既可以是直接节约成本，减少支出，也可以是通过合理增加投入，获取更高经济效益，最终提升企业的价值。

2、成本管理方法陈旧，手段缺乏创新。目前，我国大多数物业管理企业仍然属于粗放式的管理模式，企业未能较好的利用计算机等科学技术和信息系统，经营管理方式及成本管理方法陈旧，手段也缺乏创新。很多企业不顾管理项目的数量、规模、分布范围、使用功能类型、分布地点情况、管理服务质量要求、物业管理服务费收费标准等情况如何，各项目都采用一样标准的资源配置、操作程序、成本管理控制目标和方法，经营管理方式一成不变，造成资源浪费。很多企业仍然采用传统的手工方式进行成本管理控制，信息资源的全面性、及时性、准确性不够，不能较好地应对现代成本管理工作的需要，适应不了先进的管理方法。同时，多数企业成本考核体系、制度、周期设定都不够科学合理，只会按部就班生搬硬套，不能根据实际情况作出迅速反应，且灵活性不够；企业的权责利对应不清，缺乏合理的奖惩机制，影响员工工作的积极性。

3、项目配套设施不完善、不合理，工程质量不稳定。一些既有建筑物在规划设计过程中没有考虑到物业管理的实际需要，致使相关配套设施不完善、不合理；有些工程质量不稳定，需要进行大量的维修、维护。这些都给日后的物业管理增加了难度和工作量，因而增加了物业管理服务成本。

4、人员素质参差不齐，优秀人才缺失。随着客户对物业管理水平的要求不断提高，我国物业管理企业的人员配置问题逐渐显现。首先，由于物业管理标准及从业者行为规范不健全，物业管理专业的教育与培训相对薄弱，物业管理企业员工素质参差不齐。其次，物业管理行业的薪资待遇及社会地位不尽理想，很难引进优秀的人才从事物业管理活动。