没有这七条，物业项目经理做不好

从事物业工作十三年，能坚持下来实属不易，做过不同业态的项目，遭遇不同的业主人群，经历不同的公司环境，解决不同的困境和问题，自己的能力也不断地提高。这么多年，在不同的公司与很多的“新人”与“老人”共事，对于物业项目经理应具备的主要素质有自己的认识，下面结合一些实例与大家共享。

1具备专业的物业知识和地方性法规的学习及运用能力。

这是基本素质，不但要求掌握，而且要会运用，它不能只停留在理论阶段，必须要灵活运用，其实在日常工作中经常会用到，像当我们催费过程中，业主提出你的物业费标准怎么来的？我没有入驻我为什么还要交物业费？等等问题，我们都要用到《物业管理条例》中物业费的成本支出内容、空置房的收费标准、地方性的物业收费标准等等内容予以解答。

2能够树立良好的领导权威。

管理者领导权威的树立不是靠职位的强压，而是要靠绝对的尊重，没有得到对方的尊重，即使表面表现很怕你，当面很服从你，但也会在工作当中也会带着怨气工作，而降低工作效率。树立权威，取得尊重，最重要的是以身作则，要求别人的事首先要自己做到，要求你的员工不迟到、不早退，如果自己做到了，自己的员工没做到也不好意思了，慢慢的也就树立了自己的权威得到了尊重。

3对业主和员工敢于承诺、承诺必做的原则要坚持。

其实业主对物业公司不满意，很多时候是我们为了收费、为了满意度等乱承诺，承诺了又做不到导致的；员工不满意同样也是，给员工画个饼，员工永远都吃不到，这些都导致了对外服务被投诉，对内管理被埋怨。

4具备观察问题、发现问题、解决问题的能力。

物业管理大多数时候是走动式管理，作为一名管理人员在项目巡视时要能通过观察找出服务的不足，并拿出解决方案，这是主动式的管理方式，笔者曾经在一个小区看见一单元门前绿化带放置一垃圾桶，业主放满垃圾后就会放在垃圾桶周围绿化带内，周围绿化都死了，被业主投诉，小区负责人就一遍一遍要求保洁员及时打扫，但是问题还是一遍一遍出现，不能根治这个问题。在这个事例中发现这个物业小区负责人没能主动观察发现垃圾桶的放置后数量上有问题，再受到投诉后没能找到解决这个问题的方法，其实这个通过增加垃圾桶、硬化出垃圾桶存放处和补种缺失绿化就解决了，光靠保洁人员一遍一遍打扫是解决不了这个问题的。

5能灵活机动运用制度与人性相结合的管理方式。

前几年和一个项目经理沟通关于工程人员管理的问题，他说我的工程主管专业技术没的说，带领班组也没问题，就是发现在中午有时好喝酒，他很头疼，开除了不舍得，不开又不好办，我当时和他说你只需要顶多一周的时间就能解决，他说怎么办？我了解到他们工程人员中午都是自己带饭在值班室吃，我说你每天在中午买了饭去他们值班室陪他一起吃，如果他还喝酒，你就直接开了他，如果他不喝，你顶多陪他一个星期，他肯定就不好意思了，结果没超过一周工程主管主动找他承认错误，并中午上班再也不喝酒了。

6能带出一个和谐的团队。

现在物业服务讲求做好基础服务，增加业主体验式关怀，以提高业主满意度，同样，在内部管理中对员工关怀也很重要，能留住优秀人才，薪酬是一方面，员工关怀的满足感有时比加薪更重要，通过对员工及家人的关怀活动，是创造和谐团队增加凝聚力的重要手段。

7具有良好对外人际交往能力。

作为物业公司管理者免不了要与行政主管部门、行业协会、派出所、街道办事处、城管、专营单位等等打交道，处理好这些关系是物业工作顺利开展的有效保障。

总之，干工作只要我们善于总结、善于学习，只要诚信服务、用心做事，就一定成成为一个优秀的物业管理人！