天利物业工程部品质提升计划

天利物业工程部品质提升计划

1.1电梯开启与关闭确保电梯正常开启、关闭，无任何因此而造成的安全事件1.物业客梯24小时开启，2.每天早上营业前10分钟开启商业广场扶梯，

3.每日闭店后10分钟内关闭商业广场各扶梯

1.2电梯运行巡查确保电梯不带故障、安全运行1.每周对直梯机房巡视1次（室内温度、卫生、屏内各电器动作情况，曳引机运行情况）。

2.每日巡视电梯运行状态3次（轿厢运行状况，声响、平稳性、平层精度等）。

3.每月查看直梯底坑1次。

1.3电梯维保、检修确保电梯不带故障、安全运行1.外包单位每半个月进行1次维保，相邻两次维保不少于15天，电梯维修技工必须现场跟踪；2.维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌；3.检修完成后搞好现场卫生。

1.4电梯紧急故障处理确保电梯紧急故障处理时措施得当，无任何再生性安全事件发生1.电梯技工发现紧急故障须立即通知工程领班，同时上报项目经理；2.工程领班立即通知维保单位进行检查。

2.给排水系统

1给水系统备巡查确保给水系统不带故障、运行正常，满足客户使用功能1.每天对水泵、水泵变频控制柜、水箱的水位巡视1次。2.每日对浮球阀检查1次。3.每月抄录水表数据时，对主要的管道及阀门进行检查。4.对上述检查形成记录。

2给水系统维保、检修确保给水系统不带故障、运行正常，满足客户使用功能1.每周对水泵房卫生清洁1次。

2.每年对电机轴承加油1次。

3.给水系统发生故障时，由工程领班组织相关人员现场查看故障情况、制定维修计划并组织维修。

3排水系统巡查确保排水系统正常，避免因无法排水而造成次生灾害发生（漏水、损坏电梯等）1.每天对污水泵、污水坑巡视1次。

特殊天气（暴雨、台风）时每小时对地下室出口排水情况进行检查。3.查看现场的巡查记录。

4排水系统维保、检修确保排水系统正常，避免因无法排水而造成次生灾害发生（漏水、损坏电梯等）1.每季度对止回阀进行检查并清理周围杂物；2.排水系统发生故障时，由工程领班组织相关人员现场查看故障情况、制定维修计划并组织维修。

5雨排系统巡查确保雨排系统正常，避免因积水造成渗漏影响业户及用电安全1.每天对屋面雨排口巡视检查1次。

2.特殊天气时每小时对天面雨排排水情况检查。

6雨排系统维保确保雨排系统正常，避免因积水造成渗漏影响业户及用电安全1.每月对天面雨排口清理杂物1次。

2.每次大雨过后须对天面雨排口清理

3.供配电系统

3.1供配电系统巡查确保供配电设备设施安全正常运行1.每隔4小时(8:30-18:00)抄录各变电所高压、低压运行数据在《高低压变配电运行巡查记录表》上。

3.特殊情况下，每小时巡视各配电房1次。

4.工程领班每天对前日运行数据进行分析，发现数据异常及时向项目经理报告。

5.每月末日对所辖区域的各个电表数据进行抄录。

6.每月对对各楼层的强电井进行抽查。

3.2供配电运行操作操作规范、正确，确保操作人员安全及设备设施安全1.运行人员获得工程领班以上领导授权后，10KV配电室倒闸操作按《TLPM-CI-GC16高压操作制度》进行。

2.对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸”警示牌。

3.低压操作按照《TLPM-CI-GC17低压操作制度》

3.3供配电系统维保（高压柜）确保供配电设备设施安全正常运行1.每月对电柜外观清洁1次。

2.每半年对直流屏紧固除尘1次。

3.每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次。

4.每年对配电柜进行高压试验1次。

3.4供配电系统维保（低压柜）确保供配电设备设施安全正常运行1.每月对配电柜外观清洁1次。

2.每年对低压配电室停电检查，并进行除尘、紧固1次。

3.5供配电系统维保（干式变压器）确保供配电设备设施安全正常运行1.每月对变压器外观清洁1次。

2.每年对变压器停电检查，并进行除尘、紧固保养1次。

3.每年对变压器进行直流电阻试验、耐压绝缘试验1次。

3.6供配电系统检修确保检修顺利进行、及时完成，保障供配电的功能正常1.供电系统发生故障时，由工程领班组织相关人员现场查看故障情况；2.由工程领班编制维修计划并经项目经理审批3.维修人员将检修内容、范围告知运行人员。4.运行人员在值班记录表中填写故障情况。5.维修人员、运行人员作好相应的安全保护措施并进行维修。

3.7供配电紧急故障处理确保紧急故障处理有序，保证人身及设备安全1.发现紧急故障时，立即切断故障电源

2.运行人员通知工程领班级项目经理；3.启动备用电源；4.相关记录填写于《值班记录表》；5.保护现场；6.作好必要的隔离；7.由工程领班与客服组、安管组沟通，并告知受影响业户。

4.弱电系统

4.1停车场收费系统确保系统功能正常1.工程技术员每天对系统设备工作状态进行巡视1次；2.每天用干布擦拭卡机、道闸1次（保洁员完成）；3.每月测试1次卡机、道闸的机械性能；4.每季度对道闸进行加油保养。

4.2监控系统确保监控系统正常，发挥安全监控作用1.每月1次监控系统测试。

2.发现故障时及时维修。

4.3闭路监控系统确保闭路监控系统正常，发挥安全监控作用1.每日对摄像头进行检查工作；2.每月对硬盘录像机、降温风扇等进行除尘清洁1次；3.每半年对各弱电井内控制箱进行紧固、清洁1次；4.每季度擦拭摄像头防尘罩1次，并检查室外摄像系统的防风、防雨、防尘罩的密封性；5.填写相关记录。

4.4门禁对讲系统规范门禁对讲系统运行、维护管理，确保可视对讲系统的保持正常的使用功能1.每年对接线端子及音频、视频线路进行检查、维修，以便确认端子无松动，接触良好，各导线完好无破损；2.每季度查看主机面板按键是否无阻滞，通断良好；3.每季度主机选呼是否音质清楚、无杂音，画面清晰；4.每季度修改密码一次。

4.5背景音乐系统确保背景音乐系统正常，发挥特殊时期的使用功能1.每月对共放机进行调试1次；2.每月对终端的音箱进行抽检1次；3.每季对机柜内进行除尘清洁1次。

4.填写相关记录。

5房屋建筑及附属物管理

5.1建筑本体巡查、检修保证建筑物本体的完好率，发现问题及时维修，确保房屋建筑本体100%完好率

1.每周对区域内道路地砖、外广场地砖、地下停车场地面、楼栋内区域的转、踢脚线、门、灯光等巡查1次。

3.每季度综合维修技工对建筑附属物、商铺门、出入口、道路侧石、停车位、灯杆进行1次检查。

2.每半年综合维修技工对门、窗、外墙面、屋顶女儿墙、屋顶隔热层/防水层、屋顶排水沟、屋顶通风口进行1次全面检查。

3.每年度综合维修技工对楼层地面、踢脚线、踏步、台阶、楼梯扶手进行1次全面检查。

4.每次检查形成检查记录。