商业大厦管理成本测算和管理费标准

商业大厦管理成本测算和管理费标准1物业管理费标准及佣金标准根据XX物业管理邀标文件提供的有关资料，通过项目实地考察和专业测算，**对本项目物业管理费标准确定为写字楼和酒店人民币2.80元/平方米·月，商业裙楼人民币3.00元/平方米·月，每月合计人民币18.82万元。全年合计人民币2283万元（不包含能源费和房屋设备维护基金），管理处按照管理成本的10%提取佣金。2对物业管理处财务管理的认识2.1**一贯将"钱尽其用"作为物业管理中财务运作的控制原则，通过精确预算、严格执行、杜绝浪费，力争使业主所花的每一分钱都物有所值，以同样的价钱提供更高档的服务。2.2物业管理专业中财务管理应具有营销财务的概念，即注重财务管理中额度、平衡、审核、建议等因素，使财务管理有效地推动物业管理工作的进行。2.3物业管理公司的重要特征之一就是具有物业管理财务预算和执行能力。实行成本控制的前提是专业的物业管理预算。2.4成本控制原则不能以降低服务质量和用户满意度作为代价，用户满意永远是最高原则。3管理处控制成本主要措施3.1合理安排维修基金的使用，保证XX物业维修、改造工程良性运作。3.2通过精确的计算和合理的安排，制定有效的节能措施，降低物业运行公共能源费用，减少XX的运行开支。3.3**有着丰富的设备保养经验，能自行组织力量实施设备的维护及大、中修改造，减少外包项目，有效降低了设备保养费用及运行费用。3.4加强员工培训，发挥员工"一专多能"的作用，合理安排岗位，尽量减少人员。3.5采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算。在执行预算过程中实行成本否决制，即预算中未列项目坚决控制或从简。同时，采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在物业管理全员、全要素、全过程中。4XX物业管理有关费用测算4.1XX管理费收入预测表（表1）4.2XX管理费支出预测表（表2）4.3XX管理费支出明细预测表（表3）4.4XX管理处物资装备表（表4）4.5XX管理处固定资产、办公用品装备表（表5）4.6前期介入支出预测表（表6）4.7测算说明a.预算按建设部关于公共性服务收费费用构成范围的有关规定及XX招标文件指定服务项目测算（不包含能源费及房屋设备维护基金）；b.预算参照**管理之相近办公楼费用标准及z的有关规定、市场价测算；c.前期费用投入人民币18.48万作为开办费，在管理费中分五年摊销；物资装备费用人民币12.59万元，固定资产投入人民币11.56万元由**投入，在管理费中分五年摊销；d.管理处收取的管理费仅用于上述管理成本项目；特约性服务见《特约性服务收费标准》；e.XX在第一年处于设备维保期，预计设备保养费可比正常期有所减少，以上测算均以第一年度的开支为标准，正常年度的管理费标准可根据甲方要求与实际情况进行调整；f.按正常年度管理费开支测算，如果管理费收支有盈余，盈余部分将转入下一年度作为储备金；g.本预算未涉及项目由双方协议商定。XX管理费收入测算表1（单位：万元）项目面积收费标准月收入年收入写字楼45,09572.80元/月/平方米12.63151.52商业裙楼16,027.863.00元/月/平方米4.8157.70停车场11,494.00室内车位214个，室外车位20个，室内60元/月，室外50元/月1.3816.61合计72,617.4318.822283XX管理费支出预测表表2（单位：万元）序号项目计算依据月支出年支出一工资福利53人，7人深圳公司派驻6.8181.73二办公费1.5718.79三设施设备运行维保费3.7344.71四环境管理费清洁、绿化、消杀3.0036.00五固定资产折旧总额241500元，分五年摊销0.404.83六开办费摊销总额184800元，分五年摊销0.313.70七不可预见费（2%）以上六项总和的2%0.323.80八管理者酬金（10%）以上七项总和的10%1.6119.36九法定税费（6%）收入的6%1.0512.65合计18.82256XX管理费支出明细预测表序号项目计算依据月支出年支出一工资福利6.9683.501主任1人，工资标准4000元/月0.404.802副主任1人，工资标准3000元/月0.303.603部长4人，工资标准2000元/月0.809.604助理、工程师3人，工资标准1500元/月0.45405文员9人，工资标准1000元/月0.9010.806技术人员15人，工资标准700元/月1.0512.607安管员20人，工资标准500元/月1.0012.008福利费按月工资总额的14%0.698.239社会保险（养老，医疗，失业，工伤），员工补贴按月工资总额的25%1.2314.70二办公费1.5718.791市内交通补助、差旅费3000元/月0.303.602通迅费电话费8×150元/月、通迅补贴1000元/月、网络费按400元/月计0.263.123书报资料费、印刷费杂志、报刊、资料，500元/月，印刷费1000元/月0.151.804办公用品、低耗品1500元/月0.151.805办公设备维护500元/月0.050.606服装费管理人员每人1000元/年，维修人员600元/年，保安人员500元/年0.303.557业务招待费综合测算1500元/月0.151.808办公水电费每月用电1500元，每月用水500元0.202.409公众责任险投保金额1000000元，费率1.2‰,全年1200元0.010.12三设施设备运行维保费3.7344.711供配电系统保养维护材料费等共40000元/年0.334.002公共照明系统保养含节能灯、泛光灯及广场灯更换等28000元/年0.232.803冷热给排水系统保养冷热给排水设施运行维护0.334.004消防安全及安全管理费0.384.61（1）消防设施保养包括消防主机系统维护，管道、自动报警系统、喷淋系统、联动系统的保养，按照0.5元/平方米·年0.303.63（2）器械及设施更换保安器械及停车场标识等设施的保养、更换0.050.60（3）对讲机管理费每部40元/月0.030.385智能化系统0.678.00（1）信息智能化系统语音、数据线路保养，卫星电视接收系统，大楼楼宇自控系统0.334.00（2）安防智能化系统监控系统，报警系统，巡更系统0.081.00（3）物业管理智能化系统计费系统，停车场管理系统0.253.006空调系统保养含空调主机维护及水质处理0.47607电梯维护，年审按500元/台·月，年审核1000元/部·年1.2314.708水池清洗、水质检测费清洗1500元/次，检测500元/次，每年两次0.030.409自行车棚摩托车棚维护保养含停车架刷漆保养等估算2400元/年0.020.2410公共设施零星维护围墙，雨污水井清理、垃圾站箱、VI系统等日常零星维护综合测算300元/月0.030.36四环境管理费3.0036.001绿化（外包）包含人员、材料0.708.402清洁材料费（外包）包含人员、材料1.8021.603消杀费（外包）包含人员、材料0.151.804化粪池清理疏通费清理3000元/次，疏通2000元/次，每年二次0.081.005外墙清洁费按每年一次，0.8元/㎡·次，外墙约30000㎡0.202.406节假日摆设2000元/次，每年四次0.070.400.80五固定资产折旧总额241500元，分五年摊销（详见表4，表5）0.314.83六开办费摊销总额184800，分五年摊销（详见表6）0.323.70七不可预见费（2%）以上六项总和的2%1.613.80八管理者酬金（10%）以上七项总和的10%1.0519.36九法定税费（6%）收入的6%18.8012.65合计2256XX管理处物资装备表表4（单位：万元）序号名称数量单位（均价）合计一维修工具台钻1部0.4000.40电焊机1部0.0800.08冲击钻1部0.1500.15手电钻2部0.0500.10切割机1台0.1000.10砂轮机1台0.2000.20台钳2台0.0800.16电流表1台0.0300.03万用表5部0.0100.05绝缘表2个0.0500.10气泵1台0.2000.20潜水泵1台0.2200.22疏通机2台0.2000.40梯子4张0.0800.32工衣柜10套0.0620.62应急灯6个0.0200.12材料架若干0.1000.10空调作业工具一批0.2000.20管工作业工具一批0.1000.10机修作业工具一批0.5000.50电器作业工具一批0.8000.80材料备件一批0.5000.50个人工具16套0.0200.32小计77二安防、消防装备无线对讲机8台0.2001.60消防斧头5把0.0050.03专用消防板手5把0.0030.02防毒面具10个0.0200.20消防靴10双0.0080.08训练器材一批0.5000.50小计2.42员工宿舍用品床及家具40套0.0602.40风扇15台0.0100.15热水器8台0.1000.80电视机5台0.1500.75其它用品一批0.3000.30小计4.40合计12.59XX管理处固定资产、办公用品装备表表5（单位：万元）序号名称数量单位（均价）合计1办公桌椅20套0.102.002电脑服务器1台1.501.503计算机7台0.654.554集线器1台0.080.085打印机2台0.300.606复印机1台1.501.507电话机8台0.010.088传真机1台0.350.359保险柜1个0.200.2010档案、资料柜5个0.100.5011各类办公用品一批0.200.20合计11.56前期介入预测支出表表6（单位：万元）序号项目测算依据金额1人员工资项目经理1人，工程师2人，行政主管1人，项目经理6月份入驻，其他人员入伙前3个月入驻10．102差旅费公司派出人员往返20人次，每次1500元3．003食宿费综合测算0．504招聘培训费招聘、培训46人，每人平均费用300元1．385业务费综合测算2．006办公费指前期的办公费用及资料印刷费1．007开办注册费综合测算0．50小计18．48说明1、本表按前期介入计划及正常情况下测算所得2、前期的费用将作为开办费分五年摊销</p>