物业工程部品质提升计划

天利物业工程部品质提升计划

1.1电梯开启与关闭确保电梯正常开启、关闭，无任何因此而造成的安全事件

1.物业客梯24小时开启，

2.每天早上营业前10分钟开启商业广场扶梯，

3.每日闭店后10分钟内关闭商业广场各扶梯

1.2电梯运行巡查确保电梯不带故障、安全运行

1.每周对直梯机房巡视1次（室内温度、卫生、屏内各电器动作情况，曳引机运行情况）。

2.每日巡视电梯运行状态3次（轿厢运行状况，声响、平稳性、平层精度等）。

3.每月查看直梯底坑1次。

1.3电梯维保、检修确保电梯不带故障、安全运行

1.外包单位每半个月进行1次维保，相邻两次维保不少于15天，电梯维修技工必须现场跟踪；

2.维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌；

3.检修完成后搞好现场卫生。

1.4电梯紧急故障处理确保电梯紧急故障处理时措施得当，无任何再生性安全事件发生

1.电梯技工发现紧急故障须立即通知工程领班，同时上报项目经理；

2.工程领班立即通知维保单位进行检查。

2.给排水系统确保给水系统不带故障、运行正常，满足客户使用功能

1.每天对水泵、水泵变频控制柜、水箱的水位巡视1次。

2.每日对浮球阀检查1次。

3.每月抄录水表数据时，对主要的管道及阀门进行检查。

4.对上述检查形成记录。

2.2给水系统维保、检修确保给水系统不带故障、运行正常，满足客户使用功能

1.每周对水泵房卫生清洁1次。

2.每年对电机轴承加油1次。

3.给水系统发生故障时，由工程领班组织相关人员现场查看故障情况、制定维修计划并组织维修。

2.3排水系统巡查确保排水系统正常，避免因无法排水而造成次生灾害发生（漏水、损坏电梯等）

1.每天对污水泵、污水坑巡视1次。

2.特殊天气（暴雨、台风）时每小时对地下室出口排水情况进行检查。

3.查看现场的巡查记录。

2.4排水系统维保、检修确保排水系统正常，避免因无法排水而造成次生灾害发生（漏水、损坏电梯等）

1.每季度对止回阀进行检查并清理周围杂物；

2.排水系统发生故障时，由工程领班组织相关人员现场查看故障情况、制定维修计划并组织维修。

2.5雨排系统巡查确保雨排系统正常，避免因积水造成渗漏影响业户及用电安全

1.每天对屋面雨排口巡视检查1次。

2.特殊天气时每小时对天面雨排排水情况检查。

2.6雨排系统维保确保雨排系统正常，避免因积水造成渗漏影响业户及用电安全

1.每月对天面雨排口清理杂物1次。

2.每次大雨过后须对天面雨排口清理

3.供配电系统

3.1供配电系统巡查确保供配电设备设施安全正常运行

1.每隔4小时(8:30-18:00)抄录各变电所高压、低压运行数据在《高低压变配电运行巡查记录表》上。

3.特殊情况下，每小时巡视各配电房1次。

4.工程领班每天对前日运行数据进行分析，发现数据异常及时向项目经理报告。

5.每月末日对所辖区域的各个电表数据进行抄录。

6.每月对对各楼层的强电井进行抽查。

3.2供配电运行操作操作规范、正确，确保操作人员安全及设备设施安全

1.运行人员获得工程领班以上领导授权后，10KV配电室倒闸操作按《TLPM-CI-GC16高压操作制度》进行。

2.对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸”警示牌。

3.低压操作按照《TLPM-CI-GC17低压操作制度》

3.3供配电系统维保（高压柜）确保供配电设备设施安全正常运行

1.每月对电柜外观清洁1次。

2.每半年对直流屏紧固除尘1次。

3.每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次。

4.每年对配电柜进行高压试验1次。

3.4供配电系统维保（低压柜）确保供配电设备设施安全正常运行

1.每月对配电柜外观清洁1次。

2.每年对低压配电室停电检查，并进行除尘、紧固1次。

3.5供配电系统维保（干式变压器）确保供配电设备设施安全正常运行

1.每月对变压器外观清洁1次。

2.每年对变压器停电检查，并进行除尘、紧固保养1次。

3.每年对变压器进行直流电阻试验、耐压绝缘试验1次。

3.6供配电系统检修确保检修顺利进行、及时完成，保障供配电的功能正常

1.供电系统发生故障时，由工程领班组织相关人员现场查看故障情况；

2.由工程领班编制维修计划并经项目经理审批

3.维修人员将检修内容、范围告知运行人员。

4.运行人员在值班记录表中填写故障情况。

5.维修人员、运行人员作好相应的安全保护措施并进行维修。

3.7供配电紧急故障处理确保紧急故障处理有序，保证人身及设备安全

1.发现紧急故障时，立即切断故障电源

2.运行人员通知工程领班级项目经理；

3.启动备用电源；

4.相关记录填写于《值班记录表》；

5.保护现场；

6.作好必要的隔离；

7.由工程领班与客服组、安管组沟通，并告知受影响业户。

4.弱电系统

4.1停车场收费系统确保系统功能正常

1.工程技术员每天对系统设备工作状态进行巡视1次；

2.每天用干布擦拭卡机、道闸1次（保洁员完成）；

3.每月测试1次卡机、道闸的机械性能；

4.每季度对道闸进行加油保养。

4.2监控系统确保监控系统正常，发挥安全监控作用

1.每月1次监控系统测试。

2.发现故障时及时维修。

4.3闭路监控系统确保闭路监控系统正常，发挥安全监控作用

1.每日对摄像头进行检查工作；

2.每月对硬盘录像机、降温风扇等进行除尘清洁1次；

3.每半年对各弱电井内控制箱进行紧固、清洁1次；

4.每季度擦拭摄像头防尘罩1次，并检查室外摄像系统的防风、防雨、防尘罩的密封性；

5.填写相关记录。

4.4门禁对讲系统规范门禁对讲系统运行、维护管理，确保可视对讲系统的保持正常的使用功能

1.每年对接线端子及音频、视频线路进行检查、维修，以便确认端子无松动，接触良好，各导线完好无破损；

2.每季度查看主机面板按键是否无阻滞，通断良好；

3.每季度主机选呼是否音质清楚、无杂音，画面清晰；

4.每季度修改密码一次。

4.5背景音乐系统确保背景音乐系统正常，发挥特殊时期的使用功能

1.每月对共放机进行调试1次；

2.每月对终端的音箱进行抽检1次；

3.每季对机柜内进行除尘清洁1次。

4.填写相关记录。

5房屋建筑及附属物管理

5.1建筑本体巡查、检修保证建筑物本体的完好率，发现问题及时维修，确保房屋建筑本体100%完好率

1.每周对区域内道路地砖、外广场地砖、地下停车场地面、楼栋内区域的转、踢脚线、门、灯光等巡查1次。

3.每季度综合维修技工对建筑附属物、商铺门、出入口、道路侧石、停车位、灯杆进行1次检查。

2.每半年综合维修技工对门、窗、外墙面、屋顶女儿墙、屋顶隔热层/防水层、屋顶排水沟、屋顶通风口进行1次全面检查。

3.每年度综合维修技工对楼层地面、踢脚线、踏步、台阶、楼梯扶手进行1次全面检查。

4.每次检查形成检查记录。