精细化管理，创造物业服务效能

精细化管理，创造物业服务效能

“致广大而精细微”。物业管理处全体员工长期养成了对工作的认真和精细。

发明智能扶梯。使用人字梯搭扣要两面搭牢才能进行工作，但往往有人忽视安全不搭搭扣或只搭单面搭扣而造成安全事故。“能否把人字梯改造成能自动报警的智能梯？”，弱电班的师傅们群策群力，反复试验最后利用磁场原理，通过几个小开关控制一只蜂鸣器。制成了扶梯外观无任何变化、使用强度设有改变的智能扶梯。只要打开人字梯或只搭单面搭扣，蜂鸣器就会发出蜂鸣声，提醒使用者注意使用安全只有搭好双面搭扣，蜂鸣声才会停止。彻底排除了因登高作业忘搭搭扣的事故隐患。

幕墙玻璃有了“身份证”。沪上幕墙玻璃自爆毁物伤人事件时有所闻。为了能够预防事故的发生。科学系统地诊断幕墙玻璃、硅胶等的老化程度，大厦物业管理处今年初夏分别在高、低区域及东南西北方向拆卸了4块幕墙玻璃，送到上海房屋质量检测站进行玻璃、硅胶等的老化检测。并建立完整的检测维修保养档案。气窗经常被开启，内外侧受风压力大，铰链和限位装置都是易损件，如果上述配件发生断裂都会发生较为严重的事故。为此，利用每年4次的玻璃幕墙清洗机会，对外墙的玻璃、气窗配件、面砖、铝扣板、硅胶等作全面的检查，一旦发现异常马上进行维修更换。为了检查方便，还细心地为每扇气窗都编了号码，比如“8F-2”就是8楼的第二扇气窗，通过这种方式，物业人员可以快速准确地记录每一扇气窗的检修状况。因此，他们也戏称这些编号是气窗的“身份证”，而每扇气窗都有自己的完整档案。

智能照明。要求全体员工做到随手关灯，关闭不必要开的灯。如设备房里没有必要把全部的灯打开，把设备房、设备层、车库等公共场所的安装分路开关，这样就可以减少用电。另外，把车库的灯分成几个时段开启的办法，晚上到24：00关闭大部分的灯，留部分应急灯，到第二天6：00再开启（根据季节调整），这样一天可以节电90度，一年可以节约3万多度电。

变配电的管理。（1）合理申报最大用电量MD，在准确申报MD的前提下，合理调整设备的用电时间，精心保证用电量不超最大用电负荷MD，减少不必要的支出。（2）加强变配电检查，特别是对补偿电容的检查，检查电容是否漏液，电容量足不足，自动补偿工作是否正常，目的是提高功率因数，一般控制在0.97以上。

空调系统的管理。（1）调整机组的出水温度从原来的6提高至8~9（视具体情况而定），只要能满足办公室内的室内的温度在26左右即可。（2）严格控制办公室内空调的使用时间。每天晚上7：30关闭高区的空调开关，关闭高区的所有风机盘管。有些业户往往忘记关掉空调开关，有些是故意不关空调开关。每晚大约有30KW的风机盘管开着，每小时应有30度的电消耗，晚上19：30至次日7：30，消耗360度电，一年就消耗13万度电。（3）集中空调变频改造，年节电30万度。（4）冷凝器安装BTS自动清洗装置，提高冷水机组的制冷效果，此装置的节能率在10%左右，此项目实施后，省略了冷凝的人工清洗疏通步骤。