物业档案管理样板项目评分

一基础管理22

1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用l五证两书齐备，符合承接查验条件。l五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》l两书：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》符合1.0，不符合01

2、己办理接管验收手续l承接查验的方案；l移交的图纸、资料、文件、清册；l查验确认问题的记录，复验记录；l承接查验协议。（参考承接查验）（更细内容）（只是清点数量的移交）l物业移交手续。（经常遇到问题：专有部分、共用部位、共用设施设备）（往往这个部分较弱）符合1.0，不符合01

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理l《前期物业合同》或与业委会签订的《物业合同》。（内容一定是全委不是单项）符合1.0，不符合01

4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业企业签订前期物业合同，双方责权利明确l招投标资料及《前期物业合同》、物业费收费标准备案资料。符合1.0，基本符合0.5，不符合02

5、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定l维修资金缴存、使用资料台账。符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立01

6、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善公众制度主要包括精神文明建设、临时管理规约（管理规约）装修管理、消防管理、入住管理、电梯使用管理、物业承接查验管理、公用设施维护管理、临时用电管理、清洁卫生及垃圾处理等。（物业管理实务）完善1.0，基本完善0.5，不完善01

7、成立业主委员会并与物业企业签订物业合同，双方责权利明确《业主大会议事规则》、业主委员会成立、备案资料。《物业合同》、《管理规约》符合2.0，基本符合1.0，不符合02

8、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意l物业公司制订的创优方案，创优方案实施中的检查、总结、改进记录。l业主委员会签批的文件。无业主委员会的项目开发建设单位意见书。符合1.0，不符合01

9、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法各类管理制度、岗位职责，员工考核，行政管理，财务管理，客户服务，工程技术管理，安防管理等内容。并制定具体的落实措施和考核办法制度、工作标准建立健全1.0，主要检查；物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2：未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.52

10、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨1.从业人员上岗证书（目前现状，可以适当放松）、专业岗位人员证书按要求具备。包括：物业管理师证、物业经理证、管理员证、电工证、电梯工证、锅炉工证、园艺师证等。管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1：着装及标志符合0.5，不符合01

11、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率符合1.0，基本符合1.0.不符合01

12、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：至少每半年公开一次收支情况l公司财务管理制度齐全。l物业收支公示内容、照片，收费情况及人员工资等与实际相符。催费通知单。l年度财务预算、月度财务报表等。执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0未公开01

13、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便l房屋及共用配套设施设备档案资料齐全（合格证、说明书等等），各类设施设备台帐。（台账的做法）包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.21

14、建立住（用）户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便l业主资料齐全（业主商品房入住通知单；购房合同复印件；房屋交接验收表；家庭情况登记表；业主身份证复印件；装饰装修服务协议；装修申报备案资料；装饰装修巡查表；装修施工人员登记表及身份证复印件；遵守业主临时管理规约承诺书等）。l房屋及其配套设施（权属清册）（公用设施看承接查验）每发现一处不符合扣0.21

15、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录l查看是否建立24小时值班制度、回访制度。l查看接待《前台接待日志》对报修是否下发《维修单》，是否有《回访记录》与《顾客投诉处理单》是否能对应。l是否有回访制度和记录及真实性l（检查此项的详细流程，任何一个点切入都行，但一定要能对应）l查看现场是否公示有24小时值班、报修电话，随机抽查员工是否知道。符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.12

16、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上l住、用户满意度调查表原始记录、统计分析满意率达到95%以上。l合理化建议整改措施记录、回访记录等。符合1.0，基本符合0.5，不符合01

17、建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录l查看《维修单》，《回访记录》l维修单的规范性（同一问题有的开，表单内容简单，表单内容全但填写不全，无业主签字等），维修单填写的内容是否支持统计出及时率（来电，接单，到达时间）。l维修及时率100％，返修率1％是如何规定的，是否有统计分析，是否可追溯，是否有漏洞。建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录。2

二房屋管理与维修养护9

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署符合1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.21

2、无违反规划的私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象符合1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.51

3、大厦外观完好、整洁；无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致的扣0.1；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.22

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损符合1.0未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.l，有安全隐患每处扣0.51

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，无锈蚀符合2.0，每发现一处不符合扣0.22

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等符合1.0，每发现一处不符合扣0.11

7、房屋装饰装修符合规定，没有发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象符合1.0，每发现一处不符合扣0.51

三共用设备管理35

（一）综合要求4

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行l年度维修保养计划（年、月、周）是否覆盖全，是否合理。及落实情况，是否与维修保养记录对应起来。l巡回检查，维护保养，维修及各项运行记录完整。l各类设备标识、标牌清晰、明确并悬挂整齐。符合1.0，每发现一处不符合扣0.21

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求符合1.0，每发现一处不符合扣0.21

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程l设备运行记录、定期巡查记录。l设备设施操作规程，持证上岗。符合1.0，不符合01

4、设备良好，运行正常，无重大管理责任事故制度齐全、巡查提醒整改记录。符合1.0，不符合01

（二）供电系统3

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。l查看是否制订有停电、限电、停电审批权限。以往发生限电停电是否按规定通知住用户。（记录）符合1，0，不符合01

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行l制定有停电预案。l制定有临时用电管理措施符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.51

3.备用应急发电机可随时启用符合1.0，不符合01

（三）弱电系统2

1、按工作标准规定的时间排除故障，保证各弱电系统正常工作l弱电系统管理制度和维护保养制度。l系统运行记录和定时巡检、维保记录符合1.0，发现一处不符合扣0.51

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存探头、屏幕工作正常，各项记录完善。监控录像，保存时间达到30天。不得随意删改或扩散。2.查看现场l监控室制度上墙。l所有监控屏幕显示正常。l检查《消防值班登记表》对现场检查报警情况有记录。是否能正常打印故障报警记录？可追溯检查前的故障记录及处理情况。符合1.0，基本符合0.5，不符全01

（四）消防系统5

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好，可随时起用l消防设施档案齐全。如：消防箱、消防栓、灭火器、报警系统、排烟系统、消防泵房、消防水箱房等齐全。l消防巡查、设施设备保养、值班记录清晰完整。l设备状况良好。发现一处不符合扣0.51

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题每发现一处不符合扣0.21

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人l消防法规及消防知识的宣传教育记录或照片。各区域防火责任人分工制度。符合1.0，责任人不明确每发现一处扣0.21

4、制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通l突发火灾应急方案，消防演练和总结。有电子版或书面版消防演练照片。无应急方案扣0.5，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.１1

５、无火灾安全隐患l消防设施档案齐全以及火灾隐患日常检查。如：消防箱、消防栓、灭火器、报警系统、排烟系统、消防泵房、消防水箱房等齐全。火灾隐患日常检查记录。l消防巡查、值班记录清晰完整。每发现一处安全隐患扣0.51

（五）电梯系统6

１、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备l查看电梯准运证、维修保养合同、年检合格证、维修保养记录、巡查记录等。符合1.0，不符合01

２、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好每发现一处不符合扣0.21

３、轿厢、井道、机房保持清洁符合1.0，不符合01

４、电梯由专业队伍维修保养，并持证上岗l维保记录及物业公司的确认。l维保人员的证照有效。维保合同、年检证等有效。维保单位资质材料复印件。符合1.0，不符合0１

５、运行出现故障后，维修人员应在规定时间到达。l电梯维修制度、故障处理记录是否在规定时间到达。符合1.0，不符合0１

６、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施l是否制订了电梯困人紧急预案。符合1.0，不符合01

（六）给排水系统9

１、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划l大厦用水、供水管理制度、停水预案。l是否有合理的用水及节水计划符合1.0，基本符合0.5，不符全01

2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏l定期巡检记录。每发现一处不符合扣0.21

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；无二次污染l蓄水池、箱每半年清洗消毒记录；水质化验报告；二次供水卫生许可证、操作人员健康证等。符合2.0，发现一处不符合扣0.52

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患l定期巡检记录。没有管理措施扣0.5，水箱周围每发现一处隐患扣0.21

5、限水、停水按规定时间通知住用户l限水、停水的处理记录。符合1.0，基本符合0.5，不符全01

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生l定期巡检记录、排水系统定期疏通记录，明确设备运行正常，维护记录完整。l可以查年度维护保养计划中在汛期是否有计划同时是否按计划实施的记录符合1.0，每发现一处不符合扣0.21

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象l是否制订水浸处理预案。l查看《紧急情况处理登记表》，对紧急情况的处理。符合1.0，基本符合0.5，不符全01

8、制定事故应急处理方案l制订二次供水应急情况预案。无处理方案扣1.0，方案不完善扣0.51

（七）空调系统3

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象l是否制订了中央空调管理制度。l中央空调系统运行记录是否按规定归档。符合1.0，基本符合0.5，不符全01

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修l查看中央空调的维修保养记录。符合1.0，基本符合0.5，不符全01

3、制订中央空调发生故障应急处理方案l制订有中央空调发生故障的应急预案。无应急处理方案扣1.0，有方案但不完善或执行不够的扣0.51

（八）供暖供气系统3

1、供暖设备运行正常l锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备系统运行记录。符合1.0，不符合01

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患l锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备的维修保养记录每发现一处不符合扣0.21

3、冬季供暖居室内温度不得低于16℃l日常巡检、测试记录l主要看现场符合1.0，不符合01

四共用设施管理4

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途符合1.0，每发现一处不符合扣0.21

2、共用管线统一入地或入公共管线，无架空管线，无碍观瞻符合1.0，每发现一处不符合扣0.21

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好符合1.0，每发现一处不符合扣0.21

4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦符合1.0，每发现一处不符合扣0.21

五保安及车辆管理9

1、大厦基本实行封闭式管理符合1.0，不符合01

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度。l是否有专业保安队伍，并制订有24小时值班和巡逻制度。l查看24巡逻记录，是否按岗位号、巡逻号有序收集。（巡逻签到，电子巡更）并看记录以及是否实施到位符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.22

3、结合大厦特点，制订安全防范措施l是否结合大厦特点，制订有安全防范措施。对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.21

4、进出车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行符合1.0，基本符合0.5，不符全01

5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐符合1.0，基本符合0.5，不符全01

6、室内停车场管理严格，出入登记l车辆出入登记记录齐全，停车场值班记录，场内卫生、消防安全达标。符合1.0，基本符合0.5，不符全01

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁符合1.0，基本符合0.5，不符全01

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施符合1.0，不符合01

六环境卫生管理10

1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站l环卫设施台帐。符合1.0，每发现一处不符合扣0.21

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁l各类作业流程，清洁卫生实行责任制l保洁分布及保洁标准以及各岗位的职责标准明确l保洁相关记录（消杀记录、检查考核记录）l外包合同以外包服务评定记录为准。未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.21

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀，房屋共用部位共用设施设备无蚁害l垃圾清运管理制度，如果分包要有分包合同。l消杀计划及消杀记录，消杀药品的保管安全和使用记录详细。（细到农药的领取）每发现一处垃极扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.52

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物符合2.0，每发现一处不符合扣0.22

5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象l商铺管理规定、门头安装方案、检查记录。符合2.0，每发现一处不符合扣0.22

6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜符合1.0，不符合01

7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染每发现一处不合格扣0.2，发现一次环保部门下放整改通知扣0.51

七绿化管理4

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象l绿化养护计划、养护记录。l绿化相关数据（数量）统计表。符合1.0，基本符合0.5，不符合01

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.1分1

3、绿地无纸屑、烟头、等杂物符合1.0，每发现一处不符合扣0.21

4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实l是否制订了大厦绿化养护计划，实施有记录。无措施扣1.0，有措施，落实不力扣0.51

精神文明建设3

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定l公司各项公众制度齐全。《临时管理规约》《电梯使用管理规约》《办公商户管理规约》《车辆停放和管理规约》《治安、消防管理规约》等及实施情况记录齐全。符合1.0，基本符合0.5，不符合01

2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动l大厦社区文化策划、实施照片、总结等资料。符合1.0，基本符合0.5，不符合01

3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违法违纪案件l询问大厦有哪些娱乐场所。是如何管理的。l是否发生过重大违法违纪案件。符合1.0，基本符合0.5，不符合01

八管理效益4

l、物业管理服务费用收缴率98％以上l物业费收费软件（最真实）或收费报表台账，根据区域户数、面积、财务物业费收入报表，物业收费率98％可追溯。每降低1个百分点扣0.52

2、提供便民有偿服务，开展多种经营l有偿服务价目表申批及实施记录。符合1.0，基本符合0.5，不符合01

3、本大厦物业管理经营状况l查看财务报表，特别关注物业费金额和人员工资是否客观真实。（人员配置也可以作为参考）盈利1.0，持平0.5，亏本01