物业费的详细构成与测算

1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费

1.1基本工资：职务人数工资标准(元)月工资总额(元)

1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例

1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。

2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：

2.1公共照明系统的电费和维修费

2.1.1楼内公共照明系统电费:

计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价

2.1.2楼外公共照明系统电费:

计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价

2.1.3喷泉水系电费：

计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12

2.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486

2.1.5维修费

2.2给排水设施的费用

2.2.1消防泵的电费:

计算公式=总功率X每月开启时间X电价

2.2.2排污泵的电费:

计算公式=总功率X每月开启时间X电价

2..2.3消防水箱清洗费:

计算公式=总用水量X水价/12

2.2.4外排水清污费

计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12

2.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。

计算公式=每年损耗量*单价/12

2.2.6维修费

2.3共用建筑、道路维修费

2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）

3.物业管理公共区域清洁卫生费：

3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值

3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限）

3.3垃圾清运费

3.4保洁用水

经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，0.03X119X30X3.2=342元；

3.5消杀费

4.物业管理公共区域绿化养护费用:

4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）：

4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用：

4.3绿化用水费：××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。80000/100X32X2/12=4266元

5.物业管理公共区域秩序维护费用

5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)：

5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等）

5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品）

6.行政办公费

6.1通讯费用

6.2文具、办公用品费用

6.3车辆使用费

6.4节日装饰费(含彩灯电费)

6.5公共关系费

6.6办公室采暖费（北方才有）

6.7书报费

6.8社区文化宣传费（《物业观察》等）

6.9培训费

6.10办公区、员工生活区电费

6.11办公区、员工生活区用水：每月冷水400吨，热水100吨400X3.2+100X10=2280元

6.12其它杂费

7.物业管理企业固定资产折旧费：

7.1办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。

7.2工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。

7.3绿化、保洁专业用具。

7.4办公、生活用房装修费。

7.5员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等）。

7.6其它。

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

9.物业公司利润：按上述1-8项费用的3%计算

10.法定税费：

物业费=每月管理费用支出/总建筑面积注：以上测算未考虑收费率问题。

电梯费用测算

一、相关数具：

1．电梯功率；

2．电价；

3．使用率；

4．电梯年检费；总额/12月=**元

5．每月维保费：

6．分摊户数；计算公式：（1X2X3X30+4+5）/6=**元/月/

地下车库费用测算

一、相关数具：

1地库建筑面积；

2．车位数；

3．人工费；

4．照明用电：总数X功率X照明时间X电价X30天=**元;

5．动力用电：通风机功率X运行时间X30X台数X电价=**元；排风机功率X运行时间X30X台数X电价=**元；

6．维修费；

7．税费5.5%；

夏季:{3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%}/车位数=每个车位费用或{3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%}/建筑面积=每平方米费用

8．采暖费：建筑面积X23.5/5个月=**元;

9．热风幕费用：功率X运行时间X30X台数X电价/5个月=**元

冬季：{3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5.5%}/车位数=每个车位费用或{3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5.5%}/建筑面积=每平方米费用。