物业管理的项目管理与品质管理
有些同行朋友对物业的项目管理和品质管理工作发表一些看法，在此，我也谈谈一些看法，希望能对物业行业持续健康地发展作出一点有用的参考价值。
谈论之前先看看有关术语的解释：
1、项目：A)由一组有起止日期的、相互协调的受控活动组成的独特过程，该过程要达到符合包括时间、成本、和资源的约束条件在内的规定要求的目标——解释来源：ISO9000：2005质量管理体系-基础和术语中3.4.3条款。
B)是指一系列独特的、复杂的并相互关联的活动，这些活动有着一个明确的目标或目的，必须在特定的时间、预算、资源限定内，依据规范完成。项目参数包括项目范围、质量、成本、时间、资源——解释来源：网络。
2、管理：A)指挥和控制组织的协调的活动——解释来源：ISO9000：2005质量管理体系-基础和术语中3.2.6条款。
B)是在特定的环境下，管理者为了实现一定的目标，对其所能支配的各种资源进行有效的计划、组织、领导（协调指挥）和控制等一系列活动的过程——解释来源：网络。
看法一：物业项目经理和物业企业对项目管理的认识不够完整或存在偏差。
根据上面“项目”的解释，做好一个物业项目，就需要“要达到符合包括时间、成本、和资源的约束条件在内的规定要求的目标”。
但在现实工作中，我们很多物业项目经理和物业企业老板对所谓的“规定要求的目标”理解存在有偏差，认为物业项目管理的目标就是百分之百的物业费收缴率，而对“规定要求”的理解，容易忽略了“法规合同要求和客户明确或隐含要求”，甚至忽略了“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则”——参阅《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条。
另外从“管理”的角度分析，现实中很多项目经理没有完整地担当起项目管理所需要的职能，也可以说是物业企业无意中纵容了项目经理对一些“指挥和控制”责任的推卸。根据上面对“管理”的解释，项目经理需要对各种资源进行指挥和控制。其中资源包含有人力资源，那么项目经理就应该对项目上的所有员工负有“指挥和控制”的权利或责任，具体工作就是对员工进行符合岗位要求的有计划的培训和工作指导或监督、考核、控制，这里的员工也包括对那些外包领域的员工，比如对外包的保洁服务人员、外包的工程服务人员等，项目经理要使用一套工作程序对这些人员进行监管、控制。而现实中对于有关项目上的员工培训指导与监管工作，项目经理做得很少，或者仅仅由企业其它专职部门在分担，导致项目经理对应该承担的相关工作淡漠化了。对于外包的服务人员及其工作，也疏于监管和有效的控制。我曾经听到个别项目经理说的类似“保洁不是外包了吗？我就不用管了嘛……秩序队员的考核管理不是有公司检查考核部门在做吗？队员在岗位上看报纸、嗑瓜子儿就由他们来处理吧。”真让人觉得不可思议，也怀疑物业公司在企业内部管理上太欠规范，或者对项目经理的任用要求上存在问题。
