“节约型物业管理”路在何方

邱春/《住宅与房地产</span>·物业管理》

在政府和全社会都在大力提倡节约的今天，物业公司如何在小区物业管理过程中体现出节约已成为每个物业公司不得不面对的问题。本文主要从物业管理公司的日常运作、合同管理、节约文化等方面（事实上，前期介入可以奠定节约型物业管理的基础，由于篇幅关系，不在本文探讨之列）提出合理化的措施建设以期达到节约型物业管理的目的。

日常运作决定节约成败对于一个小区的物业管理来说，日常运作过程中的资源消耗(包括人力资源)支出会占用日常总支出的70%~80%，这部分资源的控制利用往往将决定节约型物业管理是否成功。下面将从日常运作过程中使用最广泛的电力、水、人力三大资源来具体介绍在小区内开展物业管理服务的节约化措施。

2003</span>、2004、2005年连续3年，全国普遍出现供电不足现象，因此政府号召企业和个人节约用电，以缓解电力供应紧张的局面。作为居民小区物业，用电量虽然不如工厂等生产企业那么大，但同样存在着节能的问题，作为小区物业“管家”的物业公司必须重视电力资源的节约环节。

随着小区内人造景观的不断使用，景观用水已成为小区内仅次于园林绿化灌溉用水的第二用水大户，怎样才能开展节约型物业管理服务，既能充分展示现有景观中如瀑布、喷泉的风采，又能满足补充因人工湖湖面自然蒸发用水的需求。除在景观设计阶段已必须考虑的雨污分流和雨水回收系统外，还必须考虑今后使用景观用水的再循环过滤系统和相关水泵的设计、安装，让业主在享受一流的景观的同时，又不必担心还要承担较高的景观用水费。

如将景观的循环水系统与小区内园林绿化喷灌用水有机地结合起来，既能符合景观用水的环保要求，又能满足园林绿化植物对灌溉用水中有机成份的需求，做到“肥水”不流外人田。

除了关注园林绿化灌溉用水和景观用水两大用水大户之外，居民用水的节约也值得重视，在加强节约用水宣传的力度时，解决好小区内给水系统的“跑、冒、滴、漏”问题。凡使用镀锌管及配件的给水系统都不可避免的存在上述现象，小区物业必须加强日常的检查，发现有此类现象存在，要及时维修、保养，以杜绝不必要的浪费。

由于物业管理服务是劳动密集型的产业，因此在物业管理服务的总费用中，人力成本约占50~60%。如何合理利用人力资源，提高工作效率、节省开支已成为节约型物业管理的一个重大课题。首先可以做的是要大力提倡建设规划合理，设备设施先进的楼盘，我们可以通过现代化的遥控、遥感、遥测和多种远传的方式来降低劳动密集型产业的员工人数，利用高科技减员增效来实现节约型物业管理的目标。

先进的设备设施，现代化的物业管理服务，需要有较高素质和有专业技术的员工来操作运行，上述设施设备的日常运作和维修保养也需要较高的专业知识。因此在开展节约型物业管理服务的同时，对于物业管理企业而言，不是简单的减员问题，而是要抓好对现有员工的人力资源培训工作，通过岗前培训，提高员工的整体素质和操作技能，然后对他们进行在职培训，可采取“请进来，送出去”的培训方式邀请专<st1:personnamew:st="on"productid="家">家</st1:personname>教授到物业管理公司讲课，将可继续深造的员工送到大专院校进行在职进修学习，逐步把他们培养成一专多能，适应节约型物业管理服务需要的人才。只有通过上述人力资源培训，才能在确保物业管理服务质量不降低的情况下实现真正意义上的减员增效，节约宝贵的人力资源，真正做到人尽其才，物尽其用。

除了寻常的节约方法，拓展性的管理模式往往会给节约型物业管理带来新的潜力。上海一家物业管理公司和所管物业的业主签过一项关于节能的合同。合同约定，以物业2000年的能源消耗为基数，物业管理公司每年要为业主节约能源10%。如果达不到指标，业主有权扣减物业管理费；如果达到或超过指标，超出部分物业管理公司与业主可以五五分成。在这份合同的激励下，物业公司通过各种软、硬件手段来节约开支，一年就为业主节省能源方面的支出高达188万元之巨。

该公司提出的这种合同约定节省能源的模式，是从国外流行的“合同能源管理”衍生而来的。“合同能源管理”是一种在美国、加拿大和欧洲等地流行的全新节能新机制，服务公司与愿意进行节能改造的客户签订节能服务合同，向客户提供包括软硬件在内的能源效率评审、节能项目设计、原材料和设备采购、施工、培训、运行维护、节能监测等一条龙综合性服务，并通过与客户分享项目实施后产生的节能效益来赢利和发展。在发达国家，已经出现有专业的节能服务公司，并演化成了一种新兴的产业。

这种新型的合同约定管理模式，运用市场激励机制，明确约定了业主和物业管理公司的节能权利和义务，界定了物业管理公司的节能责任，把降低能源的指标与公司的经济利益挂钩，使节能工作落到了实处，彻底改变了原先能源管理模式中存在的弊端，可有效挖掘出物业管理公司的节约潜力。在政府和全社会都在大力提倡节约能源的今天，这种节能合同管理模式是物业管理公司参与节能服务的一种成功的尝试，值得借鉴和推广。

节约型物业管理，不能仅靠物业公司单方面地推广节能技术和产品，还应倡导建设节约型社区，建立节能文化。

首先，立足物业公司自身，要实现节约化的目标，除了硬件上的改进更新，还要强化软件管理。加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费。对公司的工作人员要进行节约意识教育。可以在公司内部将节约化管理与员工的收入直接挂钩，以提高员工节能降耗的积极性和灵活性。提高工作效率，减少因效率低下造成的浪费损失。

从业主的角度来讲，物业管理公司要帮助他们树立节能的意识，同时可要求业主委员会帮助物业管理公司推动“节约型小区”的建设，让每个业主从身边的小事做起，养成节约能源、热爱公物、保护环境的好习惯，配合物业管理人员的管理和维护工作，真正实现安居乐业。</span>