劳动合同法加剧物业管理“行业透支”

———简论《劳动合同法》对物业管理的影响

张雄/深圳万厦居业

2008年1月1日</span>生效的《劳动合同法》，标志我国劳动关系管理法律化时代的到来。日前暴露出来的“华为辞工门”事件，在全总高度关注下，获得了积极进展，华为收回“成命”，愿意在广东省和深圳市总工会帮助指导下，认真做好维护员工权益的工作。这次辞工事件说明企业行为必须依法规范。但对作为诞生仅二十多年的新兴朝阳产业物业管理，在其发展还不成熟，一开始就是政府主导的微利低价定位，在多年来的“亏损”“微利”经营状况下，迫使物业管理这个劳动密集型行业长期潜在的“经营透支”、“发展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“违法用工”等诸多矛盾暴露无遗，加剧行业全面陷入“行业透支”险境，特别是行业业已多年潜在的用工成本、违法风险大幅上升，物业管理企业、物业管理从业者和业主三方之间的利益关系面临重大调整，要求必须限期解决长期存在的行业微利低价定位，和由此导致的因“透支用工”而多年存在的同工不同酬、同工不同权、基层操作员工超低收入并导致保安、保洁、维修等岗位员工严重流失、无工可招诸多矛盾，《劳动合同法》必将对行业的发展格局产生深远而重大的影响。

一、《劳动合同法》陷物业管理“经营透支”

作为劳动密集型的物业管理企业在贯彻《劳动合同法》的过程中，首先面对的是劳动成本的大规模增加，而收取的物业管理费用不可能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，但是物业服务收费标准全国却是直线下降，两者差距越拉越大，企业合法经营变得越来越困难。

据香港媒体报道，《劳动合同法》实施之后将会增加台商的经营成本，以一年的成本计算就会增加8%，可能会导致很多中小企业台商倒闭。《劳动合同法》规定，即使固定劳动合同期限满而终止劳动合同，用人单位也必须按照工作每满一年支付员工一个月工资的经济补偿金；劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月；劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月；三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月。这样的规定，必然导致物业管理企业的人工成本增加，因为物业管理企业属于劳动密集型、员工流动性大的企业，大部分的员工都是一年一签，《劳动合同法》对劳动合同期满的赔偿和对试用期的规定，这必然将直接导致企业的人工成本的上升，本人估计至少上涨10%左右，这对于劳动密集型的物业管理行业，不少企业都挣扎在微利乃至亏损经营边缘的情况下，一年的成本增加超过10%，物业管理企业的经营成本陡增，企业的“经营透支”严重。

特别是物业管理收费近几年成为社会媒体包括网络爆炒的焦点，纷纷冠之以“暴利”行业。其实，到底是“暴利”还是“微利”行业，就是说相对于社会平均利润而言。从目前物业管理的总的收费情况来看，物业管理收费水平的确定有三种情况。第一、由政府确定，政府确定物业管理收费水平的主要依据是物业管理的社会功能及居民的承受能力，而没有考虑物业管理的实际成本，多少年来，这个收费水平一直保持没变，而社会物价指数却在连年攀升。第二、由开发商确定，开发商为了创品牌，或是为了促进楼盘销售，常常制定较低的物业管理收费标准，以此来吸引购房者。第三，由物业管理企业和业主委员会协商确定物业管理的收费标准。由于目前的无序竞争，物业管理的收费水平也定得很低，加之物业管理的需求价格弹性很大，物业管理企业不敢轻易提高价格。

对于业主来看，降价几乎成了惟一的呼声和要求，而近年来一个不争的事实是，物业管理的成本却在持续上涨。比如这些年来物业管理的服务内容、服务范围在不断扩大。目前物业管理的内容和范围已不仅限在“物”，也绝不是政府当初制定物业管理指导价格时所依据的物业管理内容和范围，内容和范围一直在不断扩大。其次，物业管理的责任在不断扩大，甚至在无限扩大。业主家中被盗，物业管理公司要赔；业主在小区摔伤，物业管理公司要赔；业主家中着火，物业管理公司要赔；物业管理支出范围的不断扩大，导致物业管理的支出费用急剧增加。再加上物价的不断上涨，各种物化劳动和活劳动的消耗水平也在不断增加。我们忧虑地看到，一方面物业管理的收费水平偏低，且多少年来保持不变，而物业管理的支出水平却在不断提高，物业管理的盈利水平越来越薄。此外，就在这种“亏损”“微利”经营的状况下，物业管理的费用收缴率多年来还是始终徘徊在极低的比率下。目前的全国现状是，物业管理公司员工的工资包括企业高层的工资水平都不高。

总的来看《劳动合同法》实施“增加”企业经营成本是不争的事实。《劳动合同法》的一些条款较之《劳动法》更为细致和严格，里面对无固定期限劳动合同、经济赔偿金的有关规定，都牵涉到经济补偿，可以说对大型规模企业增加了很大的包袱，尤其是对中小企业面临生存危机。因此，为了配合《劳动合同法》的实施，政府监管部门及各地方物业管理协会应当根据各地当年劳动工资水平及劳动法的政策要求，测算出最低的服务费用，及时发布新的物业服务政府指导价。最低服务价格应当是对应最低服务标准而制定的最低劳动定额。在此基础上，再由业主与物业服务企业双方协商，实行政府指导价框架下的市场运作行为，最终以服务合同约定。

二、《劳动合同法》陷物业管理“发展透支”

在行业及企业发展原动力的人才方面，作为微利行业，目前整个行业普遍都感到养不起高素质的人才。特别是对于全国绝大多数中小物业管理企业来讲，规模不大，面积不多，效益不佳，品牌不响，薪酬不高，难以吸引和吸收高素质人才，而缺乏高素质人才又导致管理和服务水平难以提高，如此恶性循环也是行业发展的瓶颈之一。按照《劳动合同法》第四十六条规定的七种情形，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。这里包括“被迫解除劳动合同”、用人单位提出解除劳动合同、裁员、“非过失性辞退”等等，用人单位仍需支付经济补偿。法制司有关负责人表示，用人单位与劳动者签订短期合同，对劳动者来说难以感受稳定的工作状态。为了促使用人单位与劳动者续签长期合同，《劳动合同法》规定，用人单位与劳动者合同期满，用人单位不再续约的，应该支付给劳动者一定金额的补偿金。也就是合同自然终止时，员工也可获补偿。此外，物业管理企业也不能轻易辞退“临时工”，必须妥善处理现存的“事实劳动关系”。

综观物业管理行业现状，不仅面临社会、政府、业主多方面的降价要求，收入越来越少，发展后劲从财务资本、人力资本等多方面都显不足。此外，再加上行业自身无序竞争的“物业管理零收费”等“自杀性”概念的横空出世，把物业管理经营机制引向误区。由于行业长期流行一种所谓一业为主、多种经营弥补物业管理经费不足的观念。但实践反复证明，这是物业管理企业在物业管理价格不到位的情况下不得已而为之，是物业管理机制扭曲的表现，而不是物业管理正常的运行机制，不能作为物业管理经验来推介。任何一个行业都必须有正常的生存机制及主营收入。作为市场行为，物业管理不仅自身的运作需要成本，应当有盈利，没有任何理由用“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足。如果全靠“多种经营”收入来弥补物业管理经费的不足，物业管理就成了负担，物业管理企业就不会有积极性去提高物业管理服务质量，结果必将大大削弱物业管理，受伤害的最终还是广大业主自身。

在物业管理行业内部出现的同室操戈现象，如今已愈演愈烈。如最典型的还表现在物业管理招投标中，出现了互相压价的恶性竞争行为。有的物业管理公司为了中标，报价很低，低出了管理服务的成本价。这种不良的低价竞争不仅扰乱了市场规律，同时还影响了行业的发展。这些低价接盘的物业管理公司一旦取得该区的物业管理权后，往往会巧立名目乱收费，更有甚者降低物业管理的服务水平，如不按时对设施设备进行养护，使得一些贵重的机械设备使用寿命缩短，最终既损害业主的利益，也损害了物业管理的声誉。因此，我建议要学习国外企业对劳动监察的先进经验，要反思物业管理市场招投标中的“低价中标”现象，对这些不科学、违背价值规律的现象要抵制。应该由行业协会负责，按照劳动法的要求计算正常服务成本，根据社会“劳动市场价格”，按照“一般先进”的原则，确定服务成本、管理成本和利润指标，形成行业指导价格；坚决废除违背经济规律的“低价中标”原则，杜绝恶性竞争，避免扭曲市场规律，对不按劳动法要求计算标底的中标应坚决予以废除，这将大大有利于行业的可持续健康发展，有利于减轻《劳动合同法》实施对行业的冲击，有利于《劳动合同法》在物业管理行业的实施。

三、《劳动合同法》陷物业管理“收入透支”

目前，物业管理行业面临的收入现状是，近年来在社会上盲目地对物业管理收费蛮横指责的不利市场环境下，严重误导了物业管理市场价格、价值规律，微利甚而普遍亏损的物业管理行业，在通货膨胀、物价上涨的情况下，物业费却持续走低，物业管理市场规律被人为扭曲。特别是在物业服务招标中，招标企业几乎都没有按照《劳动法》计算用工成本，而由于行业自身的无序竞争，投标企业都尽量压低报价抢占市场，而补救手段主要是减少用工、压低工资、不交保险、延长劳动时间、取消星期天、增加劳动任务等等，这就导致物业管理行业整个服务队伍陷入“低价格、低素质、低价值”的恶性循环，难以真正提高生产力水平，难以刷新行业形象。

事实上，由于物业管理费收缴率低，许多物业管理企业入不敷出，最有说服力的现象就是这个行业的群体收入偏低。据媒体报道，北京外企太和企业管理顾问有限公司对物业管理行业进行了薪酬调研。调查中发现，从薪酬福利整体数据方面来看，物业行业依然处于一个比较低的市场水平。这与物业管理行业目前不容乐观的发展现状和普遍偏低的赢利水平有直接关系。在调查中，选取了代表薪酬福利市场较高端水平的高科技行业、代表市场一般水平的房地产开发行业与物业管理行业所进行的总薪酬比较。调查显示，物业管理行业的总薪酬整体偏低，总监级和经理级的收入甚至不及高科技行业总监和经理的一半，仅仅相当于其40%的水平。中低层级的收入差距虽然没有高层那么大，但也仅相当于其60%的水平。再与房地产开发行业进行对比，这种收入差距同样是非常显著的。除了主管级的总薪酬可以达到房地产开发行业的68%之外，其他各个级别的总薪酬与房地产开发行业相比都有近1倍的差距。由此可见物业管理行业整体的薪酬水平不高，这种差距最大表现为高科技行业总监收入是物业管理普通员工收入的9倍，两者总薪酬相差30多万元。

近几年社会进步很快，人们的生活水平不断提高，各行各业都在加薪，而唯独物业管理行业的从业人员工资近十年几乎没有上涨，如物业保安人员的工资每月在600-800元之间，好一点的小区也只在1000元左右。辛苦一年并无多少积蓄，还要受气。缺少必要的社会尊重，工作积极性很难调动，至使许多保安人员看不到希望而自动离职。</span>由于物业管理企业大多处于亏损的状态，员工的薪酬水平普遍不高，一般管理人员的月工资在2500--3000元左右，就是管理处主任、经理这些物业服务中高层员工，月工资也仅为4000--5000元左右，这些标准还是深圳、广州、北京、上海这些经济发达城市的标准，而在内地一些经济欠发达地区，物业管理从业者的工资收入更低。</span>从而使得物业管理行业愈来愈难招聘到高素质的员工，人才的缺乏为这个行业的可持续发展投下了阴影。

国家发改委发改办价格[2006]2405号文件《物业服务定价成本监审办法》函第20条规定“职工福利费按核定的工资总额14%计取”。实际上，虽然各物业管理企业员工福利的范围、内容、标准各不相同，但整个物业管理行业从业者福利很差，特别是对于一线基层的保安员、保洁员、维修工、绿化工、管理员等的福利更差。如果按照《劳动合同法》的要求把各项标准都达到，这笔账算下来就要提高员工工资待遇就非常困难，物业管理企业很难承担，难以消化。

四、《劳动合同法》陷物业管理“用工透支”

2008年1月1日</span>生效的《劳动合同法》，标志我国劳动关系管理法律化时代的到来，迫使物业管理行业长期潜在的因收入偏低不能支付工资成本而“违法用工”矛盾暴露无遗，物业管理企业、物业管理从业者、业主三者之间的利益关系面临重大调整，必将对对物业管理行业的人力资源管理产生深远影响。

人才是现代企业发展的一大支柱，而对于劳动密集型的物业管理来说，各种梯次人才的作用就显得更加重要。经过20多年的发展，初具规模的物业管理行业正进入发展过程中的盘整期，但是，纵观全行业，人才缺乏，“用工透支”，发展困难。而《劳动合同法》实施后，随着企业用成本的大幅上升，企业人员包袱的日益沉重，必将加剧“用工透支”现象的恶化。

近年来，保安员待遇偏低造成了他们不安于就业现状，流失率居高不下。目前即使在管理正规、待遇较好的保安企业，保安员年流失率也在20％－50％左右。现在，物业保安员招不来、留不下，留下的又是人在心不在，不良循环“怪圈”已影响到物业管理企业的健康发展。但与此相反的是，随着物业管理市场化进程的不断推进，业主对物业管理企业及保安员的要求却越来越高。事实上，物业管理是个专业化行业，并不像很多人想像中的那么简单。随着业主对物业管理要求的提高，招聘门槛也逐年提高，这些年物业管理员工已不再是农民工，大专生、本科生是基本要求，研究生做事务助理当房管员已是很平常的现象。但这些高素质人才的加盟，需要物业管理企业付出高昂的成本，收入与支出的极度不平衡的结果就是物业管理人力资源严重的“用工透支”。

保安只是物业管理的一个重要环节，做好称职的保安不容易，不仅需具有良好的业务素质，更要有吃苦耐劳、努力进取的精神。但当前保安队伍流动率大，适宜人员市场难以招募，此问题已经成为各物业同行的共性难题。为解决此项问题，各物业同仁登报的登报，上人才市场的上人才市场，参加招聘会的有之，网上招聘的有之，就是物业管理企业长年在人才市场安营扎寨，也难以招募到足够数量、素质的从业人员，形势可谓严峻。再加上小区会有治安案件的发生，特别是业主车辆丢失也要物业管理企业赔，保安的工作压力很大。特别是在一些商业楼盘、高档别墅区，均要求保安年轻力壮、身高腿长、相貌端正和高中以上文化，认为这样才和楼盘的形象匹配；一些涉外商务楼由于有较多的外籍人士出入，还常常要求保安懂简单英语，面对业主日益增长的期望，物业管理企业只能不惜成本满足，结果还是严重的“用工透支”。

令人忧虑的是，以前物业管理企业招收保安员的时候，都要求年龄在30岁以下，身体素质过硬，高中以上文化，最好还是退伍军人。不过，随着保安越来越难招，一些公司放宽了招收条件，高龄保安也慢慢增多。也有的企业</span>延长劳动时间，追加劳务任务，提高劳动强度。但按照《劳动合同法》规定，应当实行每天8小时或每周40小时工作制度，并且工资不得低于当地最低工资标准，享受星期天和法定节假日，不仅仅是物业保安，物业保洁员、维修工、绿化工、管理员等基层岗位，事实上都是没日没夜的工作，没有享受这些待遇。</span>更有甚者，在保安难招且开支较大的情况下，一些物业管理企业只好采取了降低服务标准牺牲服务品质的“自杀性”变通“办法”，那就是减人减岗。例如，关闭小区的一个门，只设一个门岗，或者该配十个保安只配五个，或者招收年龄稍大一点的人充当保安等等。这样的后果必将陷入服务品质降低、业主不满、收费更难而出现业主炒物业管理企业鱿鱼的恶性循环。