自治物业管理模式及障碍性因素分析

翁国强宋安成/《现代物业》/20070827

根据国务院《物业管理条例》第二条之规定，物业管理是指：“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生与秩序的活动。”这实际上是明确了我国目前的物业管理基本的，也是唯一的模式——由物业管理企业统一管理。《物业管理条例》对自治管理没有规定，当然，其也没有限制业主自治管理。

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议全体代表通过了《中华人民共和国物权法》,其中第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理服务企业或者其他管理人管理”。这实际上是明确了三种物业管理模式，即业主自治管理、物业管理公司管理、专业公司管理（或职业经理人管理）。《物权法》为什么一改《物业管理条例》狭义物业管理模式的规定，而更加注重业主的自治管理呢？

一、业主自治管理的形式探讨

对于业主自治物业管理模式，笔者认为，业主自治管理的立足点是保护业主的合法利益，包括业主的个体利益和整体利益，并协调好相互间的关系。业主在管理中处于主导地位，但这并不意味着业主直接实施管理，而是通过委托专业的服务公司或聘请相应的专业人员具体实施各项管理实务。《物权法》第八十一条虽然从文字上看是三种物业管理模式，但是实际操作中，由于业主不是专业的管理人员，加上时间及精力的限制，其不可能对小区进行全面、系统的管理，特别对于大型的社区，业主也必须由专业的保安、保洁、维修公司（人员）来进行管理，主要方式是聘请职业经理人按照业主与业委会的要求，以协调各专业公司的关系，对物业进行统一管理。所以笔者认为，由“业主自行管理”与“委托其他管理人管理”两种模式，难以完全截然分开。如果将业主自治管理界定为业主自己管，可能只适用于单栋、老式的公寓楼，因为这些物业的业主要求低、物业管理内容简单、有闲业主多，所以没有必要聘请专门的管理人或专业公司。

具体地讲，业主自治物业管理的主要模式有两种：

第一种：业主依法成立业主大会和业主委员会后，由业主大会决定是由物业管理公司管理，还是由业委会直接聘请专业的保安、保洁、维修公司。采用后一种业主自治管理模式的，由业委会直接招聘专业公司进行管理。物业管理虽然可以将一些专业的服务分开，由各公司分别执行，但小区物业管理毕竟是一盘棋，比如说如何协调各专业公司的分工与相互配合，如何建立业主与专业公司沟通的平台，如何对专业公司进行日常的管理与监督，如何收取物业管理费用，这些都需要根据小区的规模组织和一定的常设人员来完成，即职业经理人的管理模式。当然，如果业委会成员是专职的，或者有足够的时间来做这些工作，也可以不聘请常设人员。

第二种：业主大会决定实行自治管理后，由业主委员会直接向社会招聘保安人员、保洁人员、维修人员、绿化专业人员等，并聘请专业的管理人对这些一线工作人员进行管理，而不是聘请专业的公司进行。以广州市丰景大厦已有的物业管理模式为例：2004年10月，周活宁领导的业主委员会发现物业公司存在诸多问题，决定解聘该物业公司。2004年11月，由政府出面协调，丰景大厦的物业管理公司撤出小区。为了保证迅速平稳过渡,丰景大厦业委会尽量沿用以前物业公司的一些经营合同，以前在大厦里从事物业管理方面的员工,只要愿意继续干的,也尽量优先考虑。对于物业公司带走的员工，业委会直接再向社会进行招聘，而没有请专业的保安公司、保洁公司。相对于第一种方式，这种方式增大业委会的工作量，但可以节约成本，因为专业的公司毕竟成本高。

二、物业管理自治模式可能遇到的问题分析

（一）目前的制度设置是新的物业管理模式遇到的首要障碍

物业是业主的物业，业主是小区的主人，管理应以业主的管理为中心，但由于《物业管理条例》只设定了一种物业管理模式，对于业主自治管理没有作出规定，几乎所有的物业管理制度设置都是以物业管理公司为中心的。1994年，建设部《城市新建住宅小区管理办法》第四条就明确规定小区应当由物业管理公司实行专业化管理。笔者曾查过近几年在《物业管理条例》生效后的一些有关物业管理的部门立法及地方立法。部门立法对业主自治模式只字未提。就地方立法而言，也只有《四川省城市住宅物业管理暂行办法》将物业管理企业管理与业主，使用人管理并列，其他几乎是清一色的物业公司管理模式下的物业管理，也就是说，现行的立法体系已经严重窒息了业主自治管理的发展。当然，目前的法律、法规并没有限制业主自治管理，但由于相应规定的几近空白，自治管理实际操作中往往是无章可循。最为重要的是，目前法律的规定，包括《物权法》相关规定，对业主委员会的法律地位并没有明确，没有人组织的自治管理无从谈起。

（二）业主的“散户”状态是自治管理中的普遍问题

业主普遍对业主自治管理缺乏认识，特别是工作忙、生活节奏紧张的年轻人更无暇顾及，觉得物业管理委员会同传统的居委会差不多，是老头老太太的闲人闲事。多数业主只是当自身权益遭受明显侵害时才主动到业主委员会反映情况、寻求帮助。因物业管理公司阻挠，业主基本只能通过召开业主大会、平时谈话的方式同业主委员会进行沟通，难以通过定期、书面的系统方式进行沟通，给业主自治管理带来操作上的不便。

我国小区与国外的公寓住宅相比，一个最为明显的特点就是小区规模大，住户多，业主大会召开格外难。一个小区一千个业主已经是很正常的事，在大城市，几千个、上万个业主的小区也不在少数。把这些数以千计、万计的本来自治意识不强的业主组织起来，让每个人都表达意见，从一定意义上讲，没有可操作性。在北京、上海的一些楼盘，往往炒房者居多，业主不是找不到，就是经常换，小区业主大会根本就没办法正常活动。

（三）业主委员会自身的问题往往会成为自治管理的障碍

从我们目前制度规定看，包括《物权法》的规定，业委会应该是推行业主自治管理的执行机关，日常性的自治管理工作只能由其来进行，但我国目前的业委会制度本身又有许多问题，比如说，基本上无人监管、权利无限扩张等等。如果推行业主自治，可能会使得少数业主利用物业管理中出现的矛盾，利用其他业主，把持业委会、控制业主大会，以不正当的手段，借业主自治之名，谋求自身特殊利益。从现在物业管理的一些典型案件看，业主委员会已经成为媒体关注的焦点，2005年，有人称之为向业委会维权之年，有关业委会一桩桩的负面报道不绝于耳，贪污公益性收入、发包工程拿回扣等等已经是屡见不鲜的事。在推行业主自治过程中，也肯定会有害群之马，怎样规范和监督业委会行使业主赋予的执行机关权利，是我们必须面对和思考的。

（四）业主自治难以得到有关职能部门的理解与支持

当前，有些物业管理行政主管部门、相关行政职能部门、司法机关不能公正履行职责、积极支持业主委员会工作，忽视业主自治管理作用，给业主委员会在自治中发挥作用造成极大障碍。笔者曾处理过这样一个案例，上海西郊一品花园业主在赶走原来的物业公司，准备自己实行自治时，却被上海市长宁区房办的工作人员告知实行自治管理是“不合法”的，房办的理由是：《物业管理条例》没有规定业主自治管理。更让业主不能理解的是原物业公司在已经被赶走的情况下，再次闯进小区强行管理，竟然是在警方的协助下进入的，让人有理由怀疑物业公司与政府有关部门的暧昧关系的存在。笔者认为，当物业管理行政主管部门、相关行政职能部门、司法机关能公正履行职责、积极支持业主委员会工作时，业主自治才会发挥应有作用，有效地维护业主的切身利益。

（五）目前的劳动用工制度、税收制度、财务制度也是业主推行自治管理的障碍

就劳动用工制度而言，业主大会、业委会作为社会团体法人的资格没有明确，也没有组织机构代码证，所以不能直接以自己的名义聘用人员，不能为员工交纳社会保险，所以，业主要想有效自治，必须明确业委会的法律地位。就税收制度来讲，目前物业公司收的物业管理费，除了代收代付的公共事业收费外，一般是要交营业税、所得税的，但是如果没有物业公司这一环节，税务如何处理？是否就不用交税了？这些都是要解决的。由于业委会不是企业法人，其财务制度在目前的国家财务制度下，其应当适用哪些财务制度？其如何管理和使用收取的物业管理费等等，也是业主自治面临的问题。