物管升级能走多远

李雪娜/《东方今报》/20080507

随着世邦魏理仕、戴德梁行等国际品牌的物业公司触手郑州，本地品牌物业公司压力顿生，如何在不提高物业管理费的前提下继续占领市场，成为这些企业的当务之急。业内专家认为，充分利用小区资源，整合社会资源，为住户提供个性化的有偿服务，或将是物业公司生存、发展中最直接、最有效、最可行、最受欢迎的方式。

【借船出海】意在织网“捞鱼”

“一年一度的审车工作开始了，需要审车的业主抓紧时间了解详细情况，会员或者客户请就近咨询楼盘物业办公室，也可以电话咨询索克VIP俱乐部。请您安心办公，其他的事情交给我们来做！”上班刚打开电脑，王宁就发现索克网上弹出了这样一条信息。

王宁是索克大厦的业主，到现在为止，他已经在这栋大厦里工作三年了。三年来，他对物业公司最大的感受，就是这位“管家”所管的事情越来越细致，越来越全面。

“就在三月末，索克VIP俱乐部还组织我们业主到嵩山爬太室山。就这样一路踏青、神聊，无论是索克大厦的、盛地大厦的还是索克豫发大厦的，大家在那天的活动中相互认识，相互交流，成了很好的朋友。”王宁告诉记者，平时和朋友组织一次户外旅游，需要自己安排行程，寻找车辆，但索克VIP俱乐部只要求每个会员缴纳38元，就包含往返交通费、保险费等，感觉既实惠，又舒心。

对于以低于市场价组织业主进行户外活动的做法，索克管理咨询顾问（郑州）有限公司、索克VIP俱乐部总经理王宏伟透露，每个会员缴纳38元其实并不能保本，但是，由于他们找到了活动的赞助单位，所以，索克VIP俱乐部的会员只需缴38元，就能实现阳春三月的春游。

对此，河南省物业商会会长于阳认为，这其实是物业公司转型升级的“冰山一角”，在去年刚修订的《物业管理条例》中，“物业管理”被“物业服务”所替代。这个看似简单的词句转变，从本质上等于给现在的物业管理指出了一条新路。现在，郑州已经有很多物业公司如金成物业、思达物业等通过增加多元化、个性化的服务，为获取更大的利润提供了多元化的“供血”机制。

据记者了解，索克物业目前也已拥有了属于自己的资源平台，而通过这个资源平台组织业主活动，也只是索克物业服务的一个方面，索克VIP俱乐部背后更大的“野心”，是让更多的人、更多的资源融入这个平台，以实现资源整合和更多元的物业服务。

目前，索克VIP俱乐部已经在去年通过与招商银行发行“索克——招商银行”联名卡向整合资源、开发资源迈出了第一步。

“在今后的服务竞争中，物业管理企业必须发展具有自己特色的服务产品，通过拓展服务产品种类及其规模，为业主提供更多的服务，变单一管理费来源为多元化的资金来源，多渠道地积累再生产的服务资金，使物业服务形成良性循环。”河南索克实业有限公司董事长姜芳告诉记者。

【排兵布阵】实为“曲线救国”

其实，物业管理企业的激烈竞争，早在2006年就已经凸显。而随着世邦魏理仕、戴德梁行等国际品牌的物业公司来到郑州，尤其是世邦魏理仕以“全委”承接方式打破了以往国际品牌物业只“顾问”的行情，本土物业，更是感到了前所未有的挑战。

据记者了解，世邦魏理仕这样的物业管理顾问企业除可以接管项目实施全权委托形式的物业管理运营及指导形式的物业顾问服务以外，其服务内容还包括商铺服务、写字楼租户代理、环球跨国公司服务、住宅租户代理、投资服务、策略发展顾问服务等。

而全球知名的戴德梁行，则拥有非常丰富的管理经验。在小区安全上，他们的管理会细到宠物，比如多大的狗出来要戴口罩，以免有人被咬；对于绿化，要求无黄叶、焦叶、卷叶，正常叶片在95%以上；对于病虫害控制，连树木主干上每平方米甲壳虫的活虫数不得超过几只都有要求。

洋品牌的“来势汹汹”，让本地品牌压力很大，部分本地品牌不甘示弱，开始了提高服务能力和加强服务创新之路。

鑫苑物业管理有限公司总经理蒋绍勇告诉记者，物业企业中，每一位员工长期稳定的优质服务必将影响到业主对物业企业的满意度和忠诚度；良好的物业服务文化，是物业企业在“大服务时代”不被淘汰的唯一砝码。因此，在大雨天，他会要求员工每人带两把伞，把归来的业主送到家。当大雨转小雨之时，他会要求员工把路上的积水清理干净。

而姜芳认为，物业服务未来拼的就是服务能力和创新。从私人会所、私人医生等强调私密与高质量的服务日益盛行的趋势来看，近20年时间打造的中国财富阶层，已经开始了私人化、贵族化的生活方式体验，需要适合的人来为他们提供一条通往真正贵族化生活的途径，而物业服务企业，或许正是私人管家这一职业在中国得以引入和推广的纽带。

在于阳看来，物业管理虽是朝阳行业，却是量入为出的微利行业，单靠收取管理费来维持，大部分物业公司已无法生存。目前情况，大幅提高物业管理费显然是不现实的。物业公司要生存，只有寻求新的利润增长点，而充分利用小区资源，为住户提供个性化的有偿服务，显然是最直接、最有效、最可行、最受欢迎的方式。

【升级“物管”】需要“细水长流”

在外来品牌和本地品牌物管企业的交锋中，姜芳认为，物业管理作为一门人和人打交道的艺术，是一个非常具有本土化特征的领域。而现阶段，最了解河南人的心理特征和行为习惯的，还是本土的物业管理企业。同时，从姜芳经营索克物业的经验来看，本土企业的最大优势，在于资源整合。

据记者了解，目前索克已形成高尚生活咨询服务、高阶交流交际服务、全身心健康贴心服务、休闲娱乐活动服务、增值金融理财服务、商务工商代理服务、车辆车政代理服务等八大服务体系，并将向私人医生、私人保健、私人教练等更专业的领域发展。

姜芳说，她的目标是通过公司对各种社会资源的调配和整合，增强自身的核心竞争力，同时让更多的人更多的资源进入这个平台，从而共同做大做强。

对此，于阳也表示认同：“服务的门类众多，可是不外乎衣、食、住、行。物业服务不是对于某一项的服务，除了房子和配套的设备设施，更多的将是围绕日常生活不可或缺的服务开始的。虽然一个公司服务的范围只有一亩三分地，可是，这一亩三分地所创造的消费价值将是不可估量的。抓住辖区业主的服务需求，就是抓住了一部挣钱的机器，将有取之不竭的财富。”

对于物业公司的“拓展”服务，河南财经学院教授刘社给出了建议。她认为，物业公司个性化的“有偿服务”必须与贴心的便民服务、良好的服务基础同步进行。目前，很多公司的服务都是面向老人和儿童的。如有偿给老人送餐、帮老人洗衣物、提供各种家政中介服务等，虽然不需要物业公司为此多投资人、财、物，但需要公司具有较强的服务能力和良好的品牌。而只有同时具备这两项，业主才会放心“跟进”这些有偿服务。所以，作为物业公司，“利润的新增点”并非唾手可得，而需要“细水长流”，稳扎稳打，把基本功练好。