商业楼宇设备运行管理及其评估体系

贺原/中国城市房地产网/20061110

摘要：对商业楼宇进行设施管理是一项系统化工程。随着设施管理技术含量的不断提高，必须要有一整套对设施全生命周期进行管理的方案，以提高设施运行的稳定性。要实现这一目标，就需要我们不断学习、总结并在实践中不断提高，以系统化管理思路去深入分析、完善、落实方案。英国皇家测量师学会对物业设施管理的定义是：物业设施管理是对用户的非核心商业活动进行积极和有效的统筹，专业范畴涵盖人力资源分配、空间规划及楼宇保养等等，使客户能专注发展其核心业务，以达到策略性目标。笔者所在的上海东湖物业以务实创新的科学态度，在商业楼宇设备运行、管理及其评估体系方面做出了积极的探索。

一、物业设备设施管理标准和评估体系的建立

在工作实践中，物业管理企业应将国家建设部优秀示范楼标准、国家专项法规与技术标准、公司IS09002质量体系文件与管理软件、《管理合同》中的相关部分进行整合，形成一套具有较好操作性的评估体系，将此体系付诸实践，可以取得较好的效果，这主要表现在以下三个方面：

1.运行自如：通过建立和完善物业管理系统运行方案，确保设备设施持续、稳定、有效地运行。

2.以人为本：通过有效地对各系统设备设施的运行管理，使整体物业完全、完善、完美地服务于用户，为物业使用者创造人性化的服务空间。

3.保值增值：运用有效技术手段，降低设备设施使用中的自然折损与非正常消耗，延长设备设施的使用寿命，将年运行故障率控制在0.5%以内，杜绝事故与重大事故。在评估体系中，对设备的运行和管理进行的评估，既有定性，也有定量的指标，以客观地通过评估指标反映运行和管理的状况。笔者认为评估应不限于以下7个方面进行：1.设施设备的故障发生率；

2.突发设施设备事故后的修缮费用；3.设施设备年耗费的维保、更新费用以及历年费用的比较；

4.设施设备发生的能源消耗和运行消耗；

5.设施设备目前的可使用年限与现行使用状况的比较；

6.使用者的评价；

7.其他直接影响使用的状况。

设备的维修保养费用看似一个静态的指标，但要将其作为设施设备的评价因素则应该从动态和静态两方面来理解：一是从绝对值来说，设备设施运行良好，维修保养费用自然就低；因不作为而降低维修费用，则将加重运行的消耗和折损，形成运行的潜在风险，这必将导致维修费用呈几何性上升。二是维护保养的费用究竟应该随使用年限增加，还是减少或者持平？这单一的指标尚不足以说明物业设施设备管理的客观情况。可以肯定的是，长期（10年以上）的管理方所形成的稳定的供货链等因素必然明显降低维保费用。

由此可见，评价物业设施设备管理的指标不能单从静态的一个方面获得，而评估物业设施设备管理的有效性往往也不能以单一指标来评价。要客观地对管理时点进行评估，则需要引入时段指标的概念，也即评价设施设备管理的指标应该确定短期、中期和长期的指标，并将不同的指标进行量化的比较，以得出比较适合管理时点状况的数据。

因此，根据物业设备设施的实际情况制定相关的标准和评价指标形成评估体系，并将评估体系的具体要求作为制定一系列确保物业设施设备运行管理方案的依据，在过程控制中严格实施，使物业在长期的运行管理中保持一贯的低风险和高效益，便可促进物业保值增值，实现物业管理目标。二、管理标准和评估体系在设施设备管理中的应用

发达国家物业设备设施管理的优势在于对管理的预见性上。在日本，自物业建成伊始，物业管理者就为大厦度身定制20年的长期维修保养计划。欧洲物业管理行业对设施设备的预见性管理已经完全步入专业化、社会化范畴。由于通过日常乃至于长期不间断的维护、保养、修缮、更新工作，使物业设施设备保持一贯的良好运行状况。

根据国家建设部颁布的相关标准，建立符合商业楼宇设备设施运行的评估体系和过程控制系统，作用于物业工程前期管理、竣工后运行管理、人力资源管理、管理体系文件编撰、管理培训以及管理考核等各项工作中，并辅之严格立规、严谨管理、严密控制的管理手段，以确保管理目标的实现。

1、建筑物及其设备设施的维修保养管理。现代商业楼宇大多数为智能化物业。是集当代最新网络技术、通讯技术、控制技术成果于一体，从楼宇自动化系统、消防报警系统、安保防范系统、停车管理系统、电话程控交换系统、广播音响系统、结构布线系统、VAST微波通讯系统、卫星接收和有线电视系统、可视会议系统及综合楼宇管理集成系统等组成的各分系统进行管理。物业管理以专业的技术实力，把握智能化系统使用功能，对智能化系统实施智能化管理，全面制定智能化系统的操作规程、运行程序和保养规范，按照“维护保养为基础，运行监控为手段，抢修排险为辅助”的管理策略，将赋予设备管理最小的风险和最高的效率，发挥系统在提高物业运行效率和降低运行成本的重要作用。

物业管理过程控制的方案，涉及物业设施设备运行、维护保养规程细目、周期性保养细目以及能耗管理纲要、设施设备失效手册为核心的工程管理规范性操作文件，将管理的组织机构、岗位设置、岗位职责、工作流程、管理制度、紧急和常规失效方案及相关规则等有预见性地固定下来，形成作业文件。并不断赋予新的内容，在实际运行的过程中不断进行完善和提高，将操作、维护、保养、巡检等管理职能融合到实际运行中，通过运行、维护、能耗管理的跨领域小组，根据业已制定的行之有效的楼宇维护保养计划，通过过程控制体系要求进行全面管理，将显著提高设备设施的使用功能，降低事故的发生概率，延长设施设备的使用寿命。

2、设施设备系统的能耗管理。

在商业楼宇设备设施运行满足使用需求的基础上，要进一步建立节能降耗方案。节能降耗将有助于提高设施设备的使用效率，减少非正常的能耗，并能通过该工作，使设施设备的损耗降低。所以，降低能耗不得建立在损害设备的基础上，而要通过对设备的深入理解，从技术上、管理上入手。商业楼宇建成伊始，应着重收集设备能耗方面的资料，积累原始数据，找出设备最佳运行规律，为日后的能耗管理工作打好基础。通过拓展大厦智能化系统资源，制定了各种不同的设施设备运行模式，以达到最佳节能效率。可通过对系统能耗的线性量化分析，找出规律，通过具体详实的分析比较，进一步加以完善。

3、设施设备的失效管理。

设施设备的失效管理包括对失效部件的预见性管理和对失效事故预防、排除管理。从经济的角度考虑，在设施设备稳定运行的基础上，假如一台设备的常年维护费用之和远远大于该台设备的购置总费用时，而且设备的失效发生概率较低，设备的使用年限较少的话，同时，即使发生失效后造成的影响较低，则应对该设备采取预见性失效管理。

预见性失效管理，首先要判定何种情况属可预见范畴，何种属不可预见范畴，针对各种不同的情况作出检验计划、设备设施和零部件的更新计划，预防突发事故的紧急应对措施和弥补措施。预见性的失效管理和预防性排险管理应互相融合地发生作用、失效管理和设备设施的维护保养管理相结合，是使商业楼宇的设备设施运行持续处于一种低风险、高效益状态的有效途径。

通过上述三方面的管理，商业楼宇的设施设备将得到有效的运行保障。三、开发管理软件，提高设备设施运行管理水平

东湖物业与连邦软件有限公司合作开发的物业管理软件具有充分的契合性，是为其典型市场定位和核心业务度身打造，通过远程控制系统，辐射所有管理点，达到信息共享、资源优化。运用这一网络可以在第一时间获取所设备设施维护运行管理、服务过程的数据，把握动态，强调了管理的主动性、及时性、科学性，这个网络管理平台充分体现了现代科学技术在物业管理中的有效应用的特点，从而对设备设施维护运行管理水平的提高具有十分重要的意义。