前期物业管理的“灭火器”

――《前期物业服务合同（示范文本）》意义分析

康琪雪/中国物业管理协会网/20080612

近年来，随着物业管理行业的快速发展，相关各方的矛盾、纠纷也呈上升趋势，特别是前期物业管理阶段，由于是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡的物业管理，各种问题尤为突出。我们可以通过以下两个案例窥见一斑。2003年7月，福州市海景花园业主因对“老管家”信源物业管理公司不满，决定结束前期物业服务合同，另与新三泽公司签定新的物业服务合同。但信源公司以当初签定合同的是开发商，必须由开发商提出移交为由拒绝被“炒鱿鱼”，甚至出现流血冲突。2004年1月，上海锦灏佳园发生业主与物业管理公司剧烈冲突事件，业主的不满归结为：小区不开正门，不论步行还是机动车只能走侧门，给业主造成极大不便；物业管理公司强行拆掉业主封露台的栏杆；绿地被物业管理公司改成停车场；公共维修基金帐户使用情况一直未公开；破坏业主之间的联络等等。2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施，为物业管理活动提供了有力的法制保障，在此基础上颁布的《前期物业服务合同（示范文本）》也必将成为熄灭物业管理纠纷火焰的一股清泉。</span>

第一，示范文本中明确规定了物业管理服务的内容（第二条、第三条）并在附件中规定了服务的质量标准。这就让前期物业管理企业意识到自己不是垄断目前所管理的小区，而是要珍惜自己已得到的服务管理权，所提供的服务不但要符合约定的内容更要符合各方面的质量标准。示范文本第五条“单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定”，避免了前期物业管理合同对所有的业主提供“一刀切”服务，有效地满足了不同业主的特殊需要，真正做到“以人为本”，同时将一些业务分散交易，而不是强迫所有业主必须“享有”的做法，更彰显公平，避免业主以自己不需要某项服务为由拒交物业管理费。

第二，示范文本中明确规定有关费用的收费方式、用途、业主缴费责任及费用公开等事项。物业管理的收费问题是一直困扰各物业管理企业的“老大难”，也是物业管理纠纷的顽疾之一，多数小区的物业管理费收缴率仅有80%，不少小区不到50%，一提及此往往是物业管理公司和业主各执一词，难分对错。示范文本中第七条明确了业主的缴费责任，同时第六条、第八条明确了物业管理公司公开使用物业服务资金用途的义务。费用的公开化不但让业主放心，同时也能赢得业主的理解，是物业管理公司与业主之间重要的沟通渠道。

第三，示范文本中明确了有关物业经营与管理的责、权、利。除了第九条、第十条关于停车场收费的方式和权利、义务的规定以及第十一条有关会所收费的规定外，值得注意的是第十二条中明确了物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托物业管理公司经营，经营收入按约定分配。这将减少诸如楼顶广告以及广告收益归属而引起的纠纷，保护了业主的产权也维护了物业管理公司的经营权。

第四，示范文本中规定了物业的承接验收事项（第十一条至第十七条）。住房质量问题也一直是物业管理的难为之处，业主将毕生储蓄倾囊而出，自然希望住上让自己放心的房子，物业管理公司也希望业主不要将本不属于自己责任范围的问题强加在自己头上。因此，对于物业管理公司来说，做好物业的接管验收可以大大减少日后关于住房质量的纠纷，一方面保护了业主的权益，另一方面明确了各方的质量维修责任，保护了自身权益，避免了夹在开发商和业主之间的尴尬。对于业主来说，协助物业管理公司进行有关的验收无疑会保护自己的正当权利，避免出现房屋质量纠缠不清的烦恼。

第五，示范文本中明确了物业的使用和维护事项（第十八条至第二十四条）。首先无论是物业管理公司还是业主都应遵守临时公约以及就公共设备、公共秩序、环境维护等方面的约定。业主和物业管理公司都有义务维护良好的公共环境，减少相关纠纷的产生。其次，物业管理公司的管理要着重于小区的公共部位，而不应侵犯业主对其私有财产进行处理的权利，如案例中业主由于害怕被盗在露台或窗户加防盗栏，如果不是在公共部位且不影响其他业主的利益，物业管理公司不应以影响美观为由强加阻拦。再次，确因维修或公共利益临时占用道路、场地的，无论是物业管理公司还是业主都要征得相关业主的同意，这是对业主权利的保护。明确这一点就不会出现案例中小区只开侧门不开正门的现象，也不会有将绿地改为停车场的事情发生。最后，装饰装修中出现的纠纷也很多，对物业管理用房的处理和使用用途也有引发矛盾的案例，因此示范文本中明确相关的权利和责任有利于避免这些矛盾。

第六，关于专项维修资金，示范文本也作了相关规定。由于专项维修资金数目巨大且直接涉及物业的保值增值，其所引发的纠纷和出现的违法问题也十分严重。专项维修资金被挪用；被建设单位或物业管理公司掌握，不能按业主意愿使用；住房共用部位或设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行等都会严重侵害业主的利益，明确专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹可以大大减少相关问题的产生。

第七，示范文本中关于违约责任的规定细化清楚，第二十九条至三十四条清晰地规定了业主和物业管理公司的违约责任。许多纠纷是由于合同的违约责任不明确引起的，违约责任全面清楚是减少纠纷的重要措施。

第八，示范文本中还规定了其他事项（第三十五条至第四十二条）。尤其是第第三十五条：“本合同期限自年月日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”和第三十六条：“本合同期满前月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。”对于解决案例中出现的“老管家”“炒”不走的纠纷有重要的意义。

以示范文本为参考签订的前期物业服务合同对建设单位（开发商）、物业管理公司和业主明确各自的角色，进一步保障各方的的合法权益必将起到积极的作用。在示范文本中还提到多样化的服务，进一步体现了行业的成熟和进步。