浅论物业管理之格式条款

在实际生活中，物业服务合同违背了契约自由原则，使业主订约自由受到较大的限制，容易出现不公平不合理现象。物业管理工作的好坏，关系到千家万户的切身利益，平衡双方的利益，避免物业公司利用强势地位损害业主的利益，对于维护良好的社会秩序，使人民安居乐业，有着重大的影响。格式条款已渗透到现代生活的每个角落，在人们每天的交易中，绝大多数都是格式条款，如何通过各类利益的均衡去实现效率、公平、秩序的统一，是很值得研究的问题。

一、格式条款的概述

（一）格式条款的含义

我国《合同法》第39条第二款对格式条款的定义是：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”

（二）格式条款的特征

1.格式条款是由一方当事人事先拟定的，具有单方制定性及不可协商性；

2.格式条款双方当事人的地位不平等；

3.格式条款具有广泛性与持久性。

二、物业管理合同中格式条款的利弊分析

（一）物业管理中大量存在格式条款的原因

1.节约交易成本，提高效率；

2.增进交易安全，预测和防范风险。

（二）格式条款在物业管理中存在的缺陷

1.服务标准缺乏统一明确的规定；

2.物业服务合同不具有完全预测性。

三、格式条款在物业管理中的完善

格式条款关系民生问题，影响着基层社会的稳定，因此必须弥补格式条款的不足，加强对格式条款的监督管理，使其能更好地应用于物业管理行业中，有效维护物业公司与业主们的利益。为减少物业纠纷，促进社区和谐，提出如下几点建议：

（一）完善立法，加强对格式条款的事前审查

1.完善立法，加强立法控制。

根据我国《合同法》第39条规定，提供格式条款的一方有提示说明格式条款的义务，但对违反该义务的法律后果却没有明确的规定，这给具体操作带来了一定的难度。同时在《合同法》第40条中规定，若提供格式条款的一方有符合该规定中的不公平情形，则格式条款无效，却未规定可撤销或可变更的情形。而实际中，如果物业服务合同是不公平不合理的，业主们不愿意宣告该条款无效而愿意变更条款的内容，那么从保护业主们利益的角度出发，则应当允许业主的请求。因此有必要出台对格式条款的专门立法，对格式条款的订入、方式、审核、效力、解释与监管等作出具体详细的规定，加强对格式条款的立法控制。

2.加强对格式条款的事前审查，减少使用后引起的纠纷。

对物业服务合同进行事前审查，使物业服务合同的内容确定统一明确的标准，保障物业公司与业主的权益得到有效的均衡。该规定应该包括如何做好安全防范工作，如何确定保洁工作的质量标准等，明确物业公司各部门的职能分工，形成有效的物业管理协调动作机制。物业公司在制定物业服务合同时，为尊重业主们的知情权和参与权，保障业主们的权利，对合同中所使用的语言文字须清楚明白表述，尤其是专业词汇或模糊词汇需提醒注意，可以使用公开张贴告示等使人注意的方式，达到不使业主误解的目的。

（二）成立格式条款审查委员会并将格式条款备案

1.成立专门的格式条款审查委员会。

在我国，尚无管理和监督格式条款的专门机关，由于没有统一的监督部门，对格式条款监督不到位，管理不规范，有关的政策法规没有落到实处。可以设立专门的格式条款审查委员会，并且引入听证制度，增加相对人参与对影响其重大利益的格式条款的协商机会，因为听证制度是最能体现相对人参与的公正和平等的精神。因此对于那些与人们社会生活密切相关的格式合同，如物业服务合同在使用前，应该召集业主代表、行业专家、法律人士及物业公司代表参加听证会，就相关条款进行磋商，从而最大限度地协调物业公司与业主的利益。

2.格式条款须向相关部门备案。

由格式条款的提供方将其商品或者服务向房屋管理部门报备案，房屋管理部门从格式条款中提取信息进行审核，这些信息要素大致包括格式条款当事人的基本信息、商品或服务的价款、违约责任、解决争议的方法等。对应到物业管理中，物业公司将物业管理合同向工商行政管理部门报备，指导物业公司规范经营，及时纠正合同中的不合理之处，弥补事后监管的不足，促使物业公司规范经营，保障业主权益。

（三）加强行业自律和相对人的维权意识

1.加强行业自律。

加强物业服务行业的管理，首先应该对物业公司的市场准入严格把关，严格审查物业公司的资质，防止不符合要求的物业公司进入小区提供服务。开发商在选择前期物业公司时，力求做到公平、透明，创造平等的竞争平台，避免开发商选择与其有利益牵连关系的物业公司。业主大会在选择物业公司对其小区进行服务时，应充分征求全体业主的意见，规范业主大会的招投标工作。其次，在物业公司为业主提供服务时，可建立物业服务的监督评估机制，对物业公司的服务质量定期进行评级，并建立信誉档案制度。

2.提高格式条款相对人的维权意识。

必须加强业主们的维权教育，提高业主的法律意识和自我保护意识。有关部门应通过电视、报刊、杂志媒体等途径向业主们宣传法律知识，提高维权意识。在遇到侵害时能及时拿起法律武器保护自己的合法权益，从而促进社会主义市场经济的健康、和谐发展。

（四）加强技术创新能力，科学制定格式条款。

格式条款的内容涉及水、电、气等公益部门，关系着群众的基本利益，只有依靠不断创新的优质服务、特色服务完善格式条款，才能减少纠纷。成功建设和谐小区，须不断对物业管理服务的方式进行创新，提高物业管理服务质量，在物业管理合同中列出不同的服务标准，这不仅强调了物业服务的前期介入，更明确物业管理服务应该介入小区的房地产规划、设计、施工、营销策划、销售及售后服务的全过程。任何一个成功的全程物业管理服务模式，都需要在具体细致的市场调查基础上，予以精心定位、设计与规划。业主自主选择物业公司的服务方式，促进物业服务行业的规范化发展。

山西省大同市御诚公证处郭立新

（责任编辑：刘洋）