9个物业管理案例

1、走错房门装修谁担过错责任

基本案情:48岁的陈桂兰最近刚刚花了4万块钱装修了新买的房子。这天，她正在新装修的家里得意地欣赏着自己的设计，突然听到有用钥匙捅门的声音，她紧张地抓起鸡毛掸子，蹑手蹑脚走到门边，还没等她反应过来，房门已经被打开了。陈桂兰很是奇怪，为什么这个陌生男人会有自己家新房的钥匙。原来陈桂兰买的是E座这个门牌号的房子，而陌生男子聂原买的是F座的这个门牌号的房子。当陈桂兰发现自己装修的居然是F座聂原的房子时，顿时傻了。为了挽回损失，陈桂兰提出和聂原换房，但是聂原说自己为这房子花了不少心血，还特意请大师来看了风水，所以拒绝换房。原来，这个楼盘安装的门锁存在质量问题，开锁的重复率高到了令人难以置信的程度！陈桂兰认为这是由于该楼盘的门锁有严重的问题，才导致自己装修错了房子，白白损失了四万多块，因此要求开发商赔偿自己的损失。而开发商则认为走错房门是陈桂兰自己的疏忽，而且陈桂兰走错房门在先，所以拒绝赔偿陈桂兰的损失。无奈，陈桂兰到法院起诉。

【判决结果】法院按照过错责任原则，认为陈桂兰认错房门，负担主要过错责任；开发商提供的防盗门存在质量瑕疵，承担次要责任，最终判决开发商赔偿陈桂兰装修损失8000元。

【法理评析】陈桂兰误把聂原的房子当作自己的房子而进行装修，对聂原来说，他并没有因此获得利益。恰恰相反，聂原原本拥有的对自己房子按照自己想法进行装修的权利因此而受到了侵害，因为这样一来，聂原如果再想装修房子，就必须先拆除陈桂兰所做的装修，他将因此付出一笔额外的费用。对聂原来说，陈桂兰误装修房子的行为侵犯了他对自己房子的所有权，是侵权行为。根据民法通则第一百零六条第二款，以及第一百一十七条第二款、第三款的规定，聂原可以请求陈桂兰将他的房子恢复原状，或者折价赔偿；如果因为陈桂兰的装修而给聂原造成了其它重大损失的话，聂原还可以请求陈桂兰赔偿损失。当然，如果聂原愿意使用装修，可以基于不当得利而支付一定的装修款给陈桂兰。

对陈桂兰来说，她误装修了聂原的房子，固然主要是因为她本人的粗心大意，开错了房门，但是另一方面，房地产开发商交付给她的房门钥匙能打开聂原家的房门，也是重要原因。根据国家制定的防盗门技术标准规定，防盗门的门锁互开率不得高于万分之六。而本案中，门锁的互开率明显过高，要远高于万分之六。即使在万分之六内，也是开发商提供的产品质量瑕疵，其瑕疵的民事法律责任还是要承担，国家规定的开锁率不是产品提供商的免责依据，只是行政机关对产品质量的行政监管和行政处罚的依据，作为防盗门的提供者，房地产开发商在民事责任上负有不可推卸的责任。

综上所述，在本案中，陈桂兰粗心大意，认错房间，是发生这起纠纷的主要原因，负有主要责任；房地产开发商提供的防盗门有质量瑕疵，是发生这起纠纷的次要原因，负有次要责任。本案的损失一共包括陈桂兰已花费的装修费的损失，以及因聂原要求恢复原状、赔偿损失而支出的费用。这些损失应由陈桂兰和房地产开发商根据各自应付的责任分别承担。作者系国浩律师集团律师[page]

2、装修导致渗、漏水，物业公司要不要承担责任

案情简介

原告:小区业主被告:小区物业公司

原告诉称居住在原告上层10A的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。被告是丙级资质的物业公司，依法不能管理高层建筑，而且被告聘请未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动。正是因为被告的管理不善，导致原告房屋严重受损，并大幅贬值。房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，管理、维修、氧化不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。故诉至法院，请求法院判令：1.被告为原告的住宅恢复原状；2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元；3.被告承担本案诉讼费。

被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻1OA业主的关系。原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。

法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为：

一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。

二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。

三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“房屋维修责任，按下列规定划分(一)室内部分，由业主负责维修，”业主房屋内的设施作为房屋的附属物属于业主所有，维修的责任也由业主履行和承担费用，原告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。

四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，即是由于相邻1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有物业管理资质与原告房屋漏水没有因果关系，如果被告不具有相应的资质，应当承担行政法上的责任，给业主造成损失的应当承担赔偿责任。但本案中，原告认为漏水是由于第三人装修引起，因此被告是否具有资质与房屋漏水没有因果联系。

五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。原告诉讼的对象应该是10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。

综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

简要分析

一、在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。

被告在1OA业主装修时，依法履行了对装修的管理，监督1OA房屋的装修办理了申请手续，审查了装修公司执照等资料，对装修进行了监督，履行了管理职责，10A房屋装修不存在改变建筑结构的行为。

被告在接到原告的关于漏水的投诉后，派工作人员进行了查看，联系1OA业主，协调原告与1OA业主的关系，督促1OA业主进行维修事宜。被告的物业管理值班记录对有关查看、联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。被告为维护原告的利益，已经积极协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录。

原告向主管部门投诉，被告收到主管部门转来的投诉调查函后，已经以书面形式，将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。

二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主的吃喝拉撒等有着密切联系，每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议，甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实。业主的素质是多样的，物业公司的管理水平也是多种的，经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司，因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。

本案中，被告提供的证据——装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等，实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。

物业管理单位在做好具体管理服务工作的同时，应加强对物业管理服务相关法律法规和具体案例的宣传，提高业主的法律意识，减少争议处理的成本和损失。[page]

3、装修管理案例分析

某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。

注：1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。

2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其作出相应的处罚。

1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主（所有权人）同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。

2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理（比如向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等），并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。

3、《物业管理条例》第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。

4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利（在不违章的情况下）。

启示与思考：

1、正所谓魔鬼出在细节处，物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节，不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在〈业主临时公约〉中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在〈业主公约〉加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。

4、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放〈违章通知书〉、向政府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为，授人以秉。

3、物业公司不让安装防盗窗，窃贼入室谁负责

黄律师：

我们乔迁没几天，便遭到了小偷夜间入室盗窃，损失了现金、笔记本电脑等贵重物品。入住前，我们准备装防盗门和窗，但物业公司不同意，说小区安全问题不用担心，保安24小时值班。物业公司还规定小区阳台不能用玻璃封闭，敞开式是为了小区美观。而小偷正是从阳台爬入我家的，同时被盗的还有好几户人家。这是因为物业公司不许装防盗装置而出现的后果，被盗的居民是否可以要求物业公司赔偿损失？

律师观点：按照合同约定提供相应的服务是物业公司的主要合同义务。对物业公司是否应当承担责任，必须审查它与居民之间签订服务合同的内容。如果双方对物业公司的保安职责没有约定，那么物业公司只承担一般意义上的保安责任，即通过一定管理措施威慑违法犯罪，而不是消灭一切违法犯罪活动。只有当它在履行此项职责过程中有过错时，才可承担相应的过错责任；如果物业公司对保安内容有特别约定而物业公司未能履行合同约定，造成业主人身和财产损害的需要承担法律责任。“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行两种情形。例如，某物业服务合同中约定，在物业保安方面，物业公司派4名保安24小时巡逻。如果物业公司不派保安巡逻，则属于根本不履行合同约定；如果物业公司派两名保安24小时巡逻或者派4名保安18小时巡逻，则为不完全履行合同约定。根据合同法的规定，物业公司根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业公司也不一定因此承担法律责任。

律师提示：物业公司提供的服务应当是“相应”的责任，而“相应”的判断标准，在于物业公司提供的服务是否符合物业服务合同的约定。因此，业主应与物业公司就其服务范围和内容进行明确的约定，从而更好更明确的保护自身的权益。[page]

4、小区停放车辆被盗物业公司无需赔偿

一辆停放在小区内的丰田轿车，一夜之间不翼而飞。经小区监控录像显示，事发前一天晚上有人将此车开走。为此，车主状告物业公司疏于管理，导致车辆被盗，要求法院判令物业公司承担过错责任，赔偿其经济损失5万元。日前，上海市二中院终审判决，不支持车主的诉讼请求。

失踪的汽车是李先生于2004年2月购买的，该车由王女士驾驶，并停放在王女士居住的小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取了王女士缴纳的露天临时停车费。同年12月22日晚9点05分左右，王女士照例将车停放在小区内家门口，并上好锁。岂料第二天一早，便不见车辆踪影。经小区监控录像显示，该车是在22日晚9点半左右被人开出小区的。

王女士和李先生认为，由于物业公司在管理上存在疏漏给犯罪分子可乘之机，导致车辆被盗，造成18余万元的直接经济损失，为此，要求物业公司承担因管理上的过错给王、叶造成的5万元经济损失。然而，两原告的诉请未能得到一审法院的支持，物业公司愿意出资2000元作为补偿，王、叶表示不能接受，遂上诉于市二中院。

市二中院经审理后认为，从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王、叶也未能提供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程中存在重大过错，因此，王、叶二人要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不能成立，故驳回上诉，维持原判。[page]

5、业主在小区道路上摔倒，物业公司应该承担责任吗？

某小区居住的王老太雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，安全人员发现后立即将王老太送进医院。经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头。手术后王老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉，物业管理公司未做承担，王老太一纸诉状将物业公司推上法庭。

案例分析：

案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。

（1）《中华人民共和国价格管理条例》是物业管理公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，王老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。

（2）《民法通则》、《民法细则》中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害其责任自负。

（3）王老太虽在小区道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业管理公司本职工作没有延误，小区的警示牌也已悬挂，王老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业管理公司没有直接的关系。

（4）物业管理公司可以多方面关心王老太，但没有权利和义务为其支付医疗费用及精神损失费。[page]

6、业主在物业管理区域内被抢劫，物业管理公司是否赔偿？

2004年6月，某业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业管理公司保安人员没能及时拦截劫匪。该业主被抢劫后，一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。物业管理公司认为，这些个案其实与住宅家中失窃的个案性质是一样的。一般情况下物业公司是不承担民事赔偿责任的，因为，物业管理公司在物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管关系。不应担负赔偿责任，双方争论激烈。

案例分析：

应该说，业主、住户明白与物业管理公司在本物业管理区域内不存在人身、财产的保管或保险关系。但是，如果案发时，物业管理公司的员工近在咫尺，却装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，那就应该受到舆论的谴责，物业公司也应给其以纪律处分和行政处罚。而这种处分和处罚的目的就是为了弘扬见义勇为，抵制邪恶的正气，倡导敢于同违法分子作斗争的价值取向，并非具有承担民事赔偿责任的义务。毕竟，法律是法律，道德是道德。物业公司的员工不敢挺身而出与歹徒搏斗，会受到道德的谴责，但他却可以不负任何法律责任。但是物业管理公司应负责一部分赔偿的，这个责任不是民事法律的赔偿责任，而是行政管理上安全防范的行政法律责任，应由物业管理行政主管部门按照有关的法律、法规给予警告、通报、罚款、吊销有关物业管理经营许可证等行政处罚。为了确保业主、住户的安全，防止突发事件给业主造成的伤害，躲避不可预测的风险，一方面物业管理公司要经常告诫、提醒业主提高安全防范意识，以免让歹徒有机可乘。一旦发生抢劫后，要及时向公安机关报案。同时物业管理公司也应该增加保安人员以及保安巡逻次数，加强安全防范的力度和措施，有效的防止案件的发生。另一方面，在此同样建议物业管理公司最好购买公众责任保险，将所有承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。万一发生因物业管理公司疏忽或过失行为而导致业主、住户等其他人员利益受到损害时，也可由保险公司承担相应的赔偿责任。[page]

7、东海花园命案业主被害物管要赔认为不合理

业主被害物管应否担责？“东海花园双尸命案”发生后，受害人郑丽珊的母亲钱女士认为物业管理处没有尽到安全保障的义务，将该小区物管公司告上法庭。去年12月，一审法院作出判决，判令物管公司赔偿17万元，被告不服，上诉至深圳中院。近日，此案在深圳市中级法院二审开庭。

凶手持过期《出入证》进小区

一审物管败诉赔17万

2002年4月，郑丽珊与深圳东海房地产公司签订了购买东海花园福禄居11栋9E号房的合同，并与戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司东海花园物业管理处签订了《东海花园福禄居前期物业管理服务协议》。郑丽珊对住房进行了装修，凶手钟先辉作为装修工人，在东海花园管理处办理了《出入证》

2003年7月21日，钟先辉对东海花园的保安员谎称到5楼装修，并出示过期《出入证》，进入小区，骗开了郑丽珊家门后，将郑和其保姆杀害。2004年4月1日，深圳市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。

去年7月，受害人郑丽珊的母亲钱女士将该小区物管公司告上了法庭。一审经过审理，判决管理处赔偿17万多元。业主受害，物业公司承担赔偿责任，这在全国属先例。

私人物业内安全不在管辖范围被告认为担责判决不合理

一审判决后，戴德梁行公司和东海花园物业管理处等不服判决，向深圳中院提出上诉。物管公司到底该不该为住户受到侵害的行为承担责任，成为双方争论的焦点。

在法庭上，上诉方提出了相关证据，欲证明凶手钟先辉在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，也曾经到被害人家里。上诉方还指出，钟是保姆开门让其进入的，过错不在物业管理公司。管理处对郑丽珊私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务，只对公共区域负有合理限度内的安全保障义务。

上诉方还提出:在物业管理行业里，能像东海花园管理处这样对出入者进行登记的小区并不多。难道制定了登记制度的物管公司要被追究责任，而没有制定这些制度的物管公司反而不用被追究？

钱女士的律师则提出:钟的装修《出入证》是过期的，如果说其在案发前两个星期就曾在东海花园进行装修，那更能证明物业管理存在问题。东海花园制定了相关登记、值班的管理规定，但保安却没有严格执行这一规定，导致凶手进入小区。

双方在充分阐述辩论意见后，法官宣布休庭，择期判决。由于此案直接影响了此后的“周一男案”向永进之父状告物业管理公司等案件，业内关注度很高，其判决结果如何，本报将继续追踪[page]

8、消防安全事件案例分析

2003年7月30日，某工业园管理处当值安全员李某巡逻至7#员工宿舍时，突然发现5#宿舍601员工宿舍有浓烟从窗户向外冒出，吴敏感的意识到601室已发生火警（注：宿舍所属单位员工于上午集体外出活动），在这紧急关头，刻不容缓，李即刻用对讲通知四号巡逻岗，同时快速冲向宿舍提取灭火器赶赴事发现场。四号巡逻岗在得到火警信息后，第一时间启动大门岗警铃，并用对讲通知各岗位，3分钟后，各班组人员按照管理处《义务消防队作战方案》相关流程执行，在总指挥的指挥下，全面展开灭火救援工作，在各班组通力协作下于45分后将火源扑灭。

事后，经管理处技术人员对火灾现场进行查看，初步查明引起此次火灾事故的主要原因是员工外出时未拔掉放在床铺上的小型录音机的变压器电源，变压器带电长时间工作造成线圈绝缘击穿,导致短路燃烧,继而引起床铺易燃品起火而波及周边床铺等；目前，起火原因有关部门还在进一步调查之中。

1、在《中华人民共和国消防法》第四章、第三十二条明确规定任何人发现火灾时，都应当立即报警。任何单位、个人都应当无偿为报警提供便利，不得阻拦报警。严禁谎报火警。公共场所发生火灾时，该公共场所的现场工作人员有组织、引导在场群众疏散的义务。发生火灾的单位必须立即组织力量扑救火灾。邻近单位应当给予支援。消防队接到火警后，必须立即赶赴火场，救助遇险人员，排除险情，扑灭火灾。我国法规明文规定了在火警确认为火灾后的处理应是在第一时间报警，本案例中是在物业公司已经尽力进行灭火但是如果在无法扑灭火灾的情况下才拨打“119，事实上这样做风险太大。一是即使将火灾扑灭，物业公司投入大量的人力物力不说，如果方法不当，速度太慢，加大了损失；二是若不能及时将火扑灭，此时拨打“119”，延误了最佳灭火时间，消防部门将会追纠物业管理公司管理不当的责任。这是本案应该注意的要点之一。

2、另外一个关键点就是在火灾扑灭后，需要鉴定火灾事故的火灾原因和损失的时候，我国消防法第三十九条规定火灾扑灭后，公安消防机构有权根据需要封闭火灾现场，负责调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任。对于特大火灾事故，国务院或者省级人民政府认为必要时，可以组织调查。

火灾扑灭后，起火单位应当按照公安消防机构的要求保护现场，接受事故调查，如实提供火灾事实的情况。在本案处理过程中，该物业公司应按照消防法之规定请公安消防机构负责调查、核定，查明事故责任而不是由物业公司技术人员来确认。

启示与思考：

１、当上述类型事件发生前，物业公司要按照国家以及当地政府的法规明确消防设施等行业管理部门与物业公司之间应该维护或者管理服务的界限。对与属于物业公司管理服务范围的严格按照法规规定以及物业管理服务合同约定履行义务；

２、当上述类型事件发生时。物业公司要根据国家规定以及按照符合国家规定制订预案并在已经确认为火灾发生时按照预案开展工作；同时我们在火灾整个救助过程要根据符合相关法规，既不能不作为而引起违约，也不能充当公安消防机构履行公安消防机构的法定责任；在处理此类案件过程中特别要注意员工安全的保护；

3、当上述类型事件发生后，物业公司应配合公安消防机构保护现场，火灾因各类责任问题需要鉴定的，应根据国家消防法的规定由公安消防部门以及政府组织调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任。

4、物业公司还应按照消防预案组织消防演习保证预案启动后的运行质量、加强员工培训，提高消防意识和消防技能、加大园区消防安全宣传促进业主对日常生活中消防安全注意事项的关注。对于消防隐患要及时的处理，消防设施设备有物业公司负责维护的应制定日常维保计划，并在消防演习中启动保证运行良好，同时建议也可以以消防安全为专业分类，使用ｄｓ系统制订消防安全的管理方案。[page]

9、业主小区内被杀物业该担何责

话题背景：2006年4月24日，本报第5版刊登的《小区内遭抢劫身亡物业公司失职需赔偿》一文，报道了张月(化名)回家经过玉海园三里小南门内10楼门口处，遇到三名身份不明的歹徒抢劫，被

歹徒从背后捅了两刀，因失血过多不幸死亡。其父母以张月遇害与小区物业管理公司没有尽到安全保卫责任有直接关系，物业管理公司管理失职，才使歹徒得以进入小区并杀害被害人为由，将该物业公司告上法庭，请求法院判令其承担相应的民事责任，赔偿原告各种损失39万余元。

被告物业公司辩称，自己已经尽到了物业管理公司的职责。张月被害的小南门是消防通道，平时并无保安在此值班，且在非主要出入口，物业部门没有义务设置保安。张月遇害是一个突发性刑事案件，作为保安也不具备制止突发刑事案件的能力。因此，张月遇害与物业公司没有法律上的因果关系，故不能承担相应民事赔偿责任。

此案引发了人们关于如何界定小区物业安全保障义务范围的广泛讨论。

【核心观点】物业公司没有法定的保障业主人身安全的义务。物业公司上述的义务取决于物业管理合同的约定。物业公司对业主的人身保障义务是合同责任而不是法定义务。保安服务是专业服务，服务主体是保安公司而非物业公司。在保安服务上，物业公司只是一个选任者，而非服务者。如果承担保安责任，应该由保安公司承担，而非物业公司承担。

议题一主持人：张月之死与物业公司有法律上的因果关系吗？物业公司是否应对此负民事赔偿责任？

王洪伟：本案中，张月之死是因为第三人故意侵权(抢劫)造成的，该第三人在实施抢劫行为时并没有利用物业公司对小区物业管理上的过错，本案中物业服务合同也没有专门就小区内人身安全保障义务做出特别约定；另外，小区的保安受雇于物业公司，不能让他们承担起像警察一样维护社会治安的责任；否则，社会上那么多见死不救的人，岂不都要承担相应的民事赔偿责任？就本案而言，物业公司不存在违反义务的过错，张月之死与物业公司没有法律上的因果关系。因此，物业公司不必承担赔偿责任。

赵红梅：张月之死与物业公司在法律上没有必然的因果关系，只有或然的因果关系，也就是说不完全排除这种因果关系，但不是主要的。毕竟导致张月之死的主因是歹徒行凶。物业公司对张月之死应负与其法律上的过错相对应的赔偿责任，物业公司承担责任不是基于其直接实施了对张月的民事侵权行为，而是因为其违反了作为特殊经营者对张月这样的消费者负有的安全保障义务。这是现代社会法律着力构建社会安全体系，让经营者承担更多社会责任的一种普遍社会现象。

议题二

主持人：物业公司安全保障义务的范围如何界定？

孟宪生：按照《物业管理条例》第2条的规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业公司没有法定的对业主或者小区居住人人身安全的保障义务。上述安全保障义务取决于物业管理合同的约定。《物业管理条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业公司对人身损害的赔偿要按照物业管理合同确定，据此物业公司对业主的人身保障义务的责任是合同责任而不是法定义务产生的责任。

王洪伟：在合同没有特别约定和法律没有特殊规定的情况下，从法律精神和社会一般理性的观点来看，对于从事与人身关系密切的行业如住宿、餐饮、娱乐等经营者，其安全保障义务范围，应包括第三人非利用经营者的过错而故意侵权造成他人的人身伤害，如在住宿、餐饮、娱乐等场所打架致伤，在无法找到责任人的情况下，经营者应当在一定限度内承担民事赔偿责任。因为这种与人身关系密切的经营行为是以人身作为服务对象，经营者有义务保障消费者的人身安全不受侵犯。除此超出社会一般理性所能认识之外，其他经营者的安全保障义务范围不应包括第三人非利用经营者的过错而故意侵权造成他人的人身伤害。物业公司的安全保障义务范围，在物业服务合同没有特别约定的情况下，应当仅限于与物业管理有关的人身和财产安全。

赵红梅：我想对于物业公司安全保障义务范围的界定应从以下几方面进行。首先，有法律规定的依此规定确定。我国的一些地方性法规或规章对此做出了一些具体规定，公安部门对经济警察也有一些行业规范要求，这些都可作为确定物业公司对业主负有安全保障义务的依据。其次，依物业服务合同的规定确定。如某小区物业服务合同规定，本小区建立人员(包括业主)出入检查制度，这实际就确立了物业公司保安对业主负有的一项安全保障义务。本案对此未交代清楚，因而不便判断歹徒进入小区行凶是否系物业公司保安不履行出入检查这一安全保障义务导致的。再次，一般注意义务。也即按社会观念、习俗、行业习惯，判断物业公司保安对业主应当承担哪些安全保障义务。

同时对该义务范围界定的内容应包括：1、防范性安全保障义务。即不使第三人利用物业管理公司的过错而故意侵权对他人人身造成伤害，使危害从根本上绝尽。如上面提到的保安履行人员出入检查这一安全保障义务即是。2、安全危害事件发生时的应急、妥当处理义务。3、安全危害事件发生后的及时、妥善处理义务。

议题三

主持人：在物业管理合同没有特殊约定的情况下，物业管理公司对小区内第三人非利用物业管理公司的过错而故意侵权对他人人身造成伤害的，应否承担安全保障义务？

孟宪生：《民法通则》第106条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”该条明确规定了物业公司安全责任的内容就是“采取应急措施”

和“应当及时报告”。按照《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》第11条规定：保安服务公司不得提供个人人身保安服务。

法律、法规均没有规定物业管理企业在没有过错的情况下应当对第三人的故意侵权行为承担赔偿责任，所以如果没有合同的特别约定，物业公司没有过错，物业公司不应当对第三人的故意侵权行为承担责任。

需要补充说明的是，保安服务是专业服务，服务主体是保安公司而非物业公司。在保安服务上，物业公司只是一个选任者，而非服务者。如果承担保安责任，应该由保安公司承担，而非物业公司承担。

赵红梅：我认为物业公司仍应承担一定的安全保障义务。物业管理公司保安作为受雇专事小区内治安保卫的职业工作者，相比一般的非此职业者(如业主、来访者甚至物业管理公司的其他职工)，应负有更高的法律义务。对保安这是法律义务，对其他人则可能是道德义务。保安对此有法律义务是毫无疑问的，但这种义务的限度要求到底多高却又不无疑问。

如果限度要求较低，则为：1、保安在发现打斗事件时，应及时做出反应进行处置(如拨打110报警、招呼更多的保安威慑歹徒、远距离呐喊制止打斗行为)，这样做都有可能控制侵害行为，使张月被严重伤害的后果不必然发生，同时又不危及保安自身的人身安全；2、保安在打斗事件发生后及时、积极救助张月(通知家属、拨打120或直接送往医院抢救)，使张月被严重伤害后死亡的后果不必然发生。

如果限度要求较高，则为：1、保安在发现打斗事件时，应及时、合理、不计后果地进行处置(近距离呐喊制止、直接与歹徒搏斗，同时拨打110报警、招呼更多的保安与歹徒搏斗)，这样做非常有可能制止侵害行为，使张月被严重伤害的后果不发生，但同时有可能危及保安自身的人身安全。2、保安在打斗事件发生后及时、积极、合理、妥善地救助张月(现场科学救助包括人工呼吸、止血，拨打120或直接送往最适当的医院抢救)，使张月被严重伤害后死亡的后果尽量不发生。我相信业主都希望做后一种解释，但我认为在目前的中国，这不现实，也不公平，做前一种———较低限度要求的解释是妥当的。本案的被告连这种较低限度要求的安全保障义务也未做到。