擅改房屋使用功能 受害业主要求索赔

某日，某住宅小区2#楼A座605业主王先生打电话到管理处，反映：家里卧室木地板鼓起来，而且房门也关不上。管理处陈先生接到电话后立即赶到王先生家，看到的现场正如王先生所反映的一样。于是，陈先生问王先生发现这个情况多长时间了。因王先生平时上班忙，也未顾及到这些情况；只是今天他关上房门时才发现这个情况。（从王先生的谈话中，管理处陈先生还了解到：在此之前，王先生在刚入伙装修房屋时也曾遇到这样的事情。好在那时，王先生的卧室里只打了一层底板（夹板），等到第二天来安装木地板时，整个房间里全是水。于是，王先生找到管理处相关人员，经管理处与开发商及承建商相关人员联系。因605房王先生家卧室与604厨房仅一墙之隔，于是承建商相关技术人员对604房室内供水管道进行加压测试。经检查发现：属604房进户管三通处漏水所致，并修复恢复原状。）管理处陈先生看到现场后，一边安慰王先生，并答复会给王先生一个说法的；另一方面，迅速联系管理处相关人员，现场拍照（保留证据）。

随后，管理处陈先生到隔壁604房（与605房卧室渗水仅一墙之隔）查看究竟。经查看，发现：604房与605房渗水卧室仅一墙之隔处原来是厨房，但因604房属一公司购买的单身公寓（员工宿舍），该房屋在设计时缺少了阳台。于是乎，该公司将此处厨房改成了员工晾晒衣服的地方，且地面水平高度明显高于605房地面，管理处陈先生看后心中便略知一二。陈先生便找到该公司老板，首先要求将擅自改变厨房使用功能的地方立即进行整改并恢复原状，停止继续渗水造成对605房业主利益的侵害；其次，就有关赔偿问题进行协商。该公司老板也声称：因在此之前，此处曾漏过一次水；正是因为此处曾经维修过，便才出现第二次的漏水（造成此处防水层的破坏）。

最后，通过管理处的一次次上门与604房业主和承建商的沟通，并找出相关法律条文作为依据。一是要求604房业主按管理处的要求，将擅自改变厨房使用功能的地方进行整改，凿除原有地面的地板砖及砂子，降低地面水平高度；并重新做防水技术处理，经管理处二十四小时防渗漏试验验收合格，方可张贴地板砖及墙砖。二与承建商沟通，因为此处曾经维修过，至于是否破坏防水层，现在谁也检验不出来；故承建商也承担了相应的损失赔偿。

分析：

通过以上真实典型的案例，作为物业管理公司在业主入伙装修时，应对业主的装修内容进行严格审核，并加强对整个装修过程的监管力度；这是防止日后因物业装修引发纠纷的有力保障。

根据[《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则]第四章第三十条之规定：业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面和通道。和第九章第六十条之规定：违反本细则第三十条规定进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期改正；逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复；违章装修造成他人损失的，应承担赔偿责任。

为避免物业管理有责，物业管理公司作为业主装修申请手续的审批单位，应明确告知业主什么是违章装修，这样做会产生什么的后果；在业主做出承诺的情况下，还应有相关书面性的东西。当因业主的违章装修造成他人损失时，首先，应要求立即停止因继续侵害，将损失降低到最低限度；其次，分清责任，并找出相关的条例及法律依据，说服业主作出适当的赔偿（一边安慰好受害业主；另一方面要尽量说服另一方业主）。避免因纠纷而导致矛盾的激化，影响业主之间、物业管理公司与业主之间的关系，从而影响物业管理工作的顺利开展。