莲花北业主委员会选举纠纷
纠纷回放：2008年7月，深圳市福田区莲花北村第二届业主委员会到期。由于第二届业主委员会未组织换届选举，遂由社区工作站组织换届。社区工作站依法组织了由社区工作站负责人、物业服务企业一人及业主代表三人组成的筹备组。经协商筹备组制定了《关于推荐业委会委员、候补委员候选人的通告》，并在住宅小区内予以公告。有关业主委员会委员、候补委员候选人推荐规定为： 由业主联名推荐新一届业主委员会委员、候补委员候选人 推荐人和被推荐人都必须为业主；每名业主只能参与一次推荐；每十名业主只能推荐一名候选人； 按照《通告》规定的时间，业主杨剑昌递交了业主委员会委员候选人推荐表。但经筹备组审查，推荐杨剑昌的10名业主中有一名古女士系某业主配偶（即其不是房产证登记的产权人）。于是，筹备组取消了杨剑昌候选人资格。2008年7月22日杨剑昌向社区工作站和筹备组提交了纠正申明，并于2008年7月23日向福田区建设局递交了《关于莲花北村业委会筹备组非法剥夺我参选业委会并请依法纠正的报告》。由于正式结果尚未公布，故7月25日，莲花街道办《复函》： 我办工作人员 向筹备组进行了了解、核实，到目前为止，我办未发现筹备组的换届选举筹备工作有违法之处。 福田区建设局也相应复函。期间，杨剑昌约见媒体，矛头直指街道办和区建设局，称其剥夺其合法被选举权。由于杨剑昌是市人大代表，又是深圳知名的维权人士，无论政府、社会还是媒体以及社会各方均高度关注，纷纷参与讨论，引经据典者有之，援引《婚姻法》亦有之。一时间沸沸扬扬，挺、贬阵营分明。以后，杨剑昌将福田区建设局诉上法院，要求：依法确认被告不履行法定监督职责，判决被告书面答复原告是否具有候选人资格，并承担本案诉讼费用。法院经审理判决杨剑昌败诉。
对话媒体：杨剑昌参选莲花北村第三届业主委员会引发的纠纷，根源在于物业管理活动中业主身份认定问题。针对此问题，作者曾于2008年7月29日，约见深圳晚报、晶报、南方都市报等多家媒体。笔者谈话概要如下：
1.本纠纷争议必须考虑的背景
（1）物业管理区域业主民主推荐业主委员会委员候选人，是基于房屋财产权实行的民主推荐和物业管理区域范围内的民主协商。充分协商、意志共同是物业管理基层民主管理的核心和根本。参与此项活动的均是普通业主和基层社区工作站的同志。小区业主 民主推荐业主委员会委员候选人 ，既要严格按照法律法规的规定执行，也要结合实际，便于操作。如不可设立过多的繁杂程序；业主身份的核实以房产证为依据等。
（2）法律、法规的适用效力问题。按照特殊法优于一般法的法律适用原则，在特殊法不与其上位法相冲突的前提下，优先适用特殊法。本纠纷争议的推荐业主委员会委员候选人业主身份认定问题，理应受《深圳经济特区物业管理条例》（下简称《条例》）及《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》（下简称《指导规则》）等特殊法规的直接调整。
（3）在法律、法规没有明确规定的前提下，筹备组制定活动规则，如推选委员候选人应经业主本人亲笔签署等各项规定，经公告且业主无异议，就是该物业区域有效的物业管理活动规则，全体业主应该共同遵守。当然，其前提是不能与法律、法规相抵触，也要具有相对的合理性。如，通告应张贴在公共区域，公示时间法规并没有明确规定。这个时间确定，一是需要业主协商，二是基本照顾当地居民的工作生活以及作息习惯，寻求绝对的合理是不可能的。
2.本纠纷争议的业主身份，涉及业主概念及认定
《条例》第八条规定： 物业的所有权人为业主。 但在物业管理活动中如何具体认定和操作？《条例》无明确规定。由于此只是物业管理活动中业主身份认定，而非婚姻关系、经济纠纷等活动中的身份认定，理应按照特殊法优先适用通则，寻求下位法的支持。《指导规则》是市政府规范性文件，是在深圳市范围内，物业管理领域内适用的特殊性文件，属《条例》下位法，其关于业主身份认定与《条例》的相关内容不相抵触，故适用。《指导规则》第一章第三条第一款规定： 本规则所称的业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。 按此规定，古女士系业主配偶，不符合《指导规则》的规定。同时，也不符合筹备组公告规定要求。
3.本纠纷涉及房屋产权，应考虑我国不动产登记管理的相关规定
对于房屋权属的公示，我国采取的是权证登记制度，且实行的是登记生效原则。法律确认房地产权属证书效力，变更证书内容须经法定程序。即使属夫妻共同财产，也应到市房产管理部门进行变更登记。很明显，本纠纷业主未履行此程序，故物业管理活动中缺乏证据支持古女士的业主身份。
4.本纠纷中涉及最大的法律纠纷是，援引《婚姻法》夫妻共同财产对业主进行界定
个人认为，本纠纷中关于业主身份认定，即使援引《婚姻法》，亦应准确把握该法立法原义。依照现行《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释之规定，夫妻关系存续期间的房屋产权归属应包涵下列两种情形：（1）夫妻关系存续期间共同购买（包括继承或接受赠送）的房产，属于夫妻共同财产； （2）对于夫妻一方婚前所有的财产（包括房产），不能因为婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。 本纠纷未经取证核实，难以判定登记于赵某名下的房屋是否属夫妻共同财产。厘清是否夫妻共同财产，需先行调查核实一系列问题。如：本纠纷业主法律上的婚姻关系成立于何时？该婚姻证明是否合法有效？该房屋是否为继承所得或接受赠予所得，还是通过购买所得？如为购买所得，则购于何时？夫妻双方对房屋的产权归属是否另有约定？很明显，筹备组没有做过此调查，当然也无法判定。而且真的需要调查取证，做出权威判定，也需要司法部门介入。如果业主委员会选举要走如此复杂的法律途径，要承担如此高昂的选举成本，恐怕我国物业管理基层民主选举将举步维艰，甚至无疾而终。
