景洲大厦业主自治管理委员会

深圳市福田区景洲大厦第三届业主委员会2009年8月30日届满。2009年12月6日，在业主邹家健等组织下，景洲大厦过半数业主投票选举产生了国内首个业主自治管理委员会，并提出自治委员会与业委会 两块牌子，一套班子 运作设想。景洲大厦所在的景华社区工作站表示，由于该小区选举业主自治委员会程序非法，所以不予承认。

对话当事人：针对深圳景洲大厦业主选出的全国首个自治委员会，2009年12月9日晚22：00至23：00节目时段，深圳电台先锋898栏目组邀请了景洲大厦前业主委员会主任邹家健和笔者作客直播间，就此次事件进行了面对面的直接对话。对话内容主要围绕着以下三个问题展开：

1.关于业主自治和成立业主自治管理委员会的问题

邹家健认为，业主自治是根据党的十七大报告中 基层群众自治制度 的精神以及《物权法》中 业主可以自行管理建筑物及其附属设施 的规定提出的，而景洲大厦选举成立业主自治管理委员会正是对其的积极探索，可以说是于法有据。

笔者则认为，一方面，自治是一个政治概念，其实质是一种精神和意识。业主自治在物业管理活动中就表现为业主的自我管理、自我约束、相互间的民主协商及共同意思表示，其范畴不可任意扩大，而《物权法》中规定的业主对物业的自行管理乃是一种物业管理模式，与前所述的业主自治不可等同；另一方面，业主自治管理委员会，笔者是第一次听说，但按照我国目前的法律法规规定，凡称组织的，要么是法律规定的，要么是政府机关职能部门审批同意的，例如，业主大会及业主委员会的成立是《物权法》的明确规定，各种社会团体的成立则必须按照《社会团体登记管理条例》规定的程序，经业务主管单位审查同意并依法进行登记。据此，景洲大厦业主自治管理委员会的成立尚缺乏充分的法律依据。积极探索基层业主自治的方式方法是值得赞扬的，但这样的探索应在法制框架内进行，否则，其行为可能是违法的。

2.关于业主自治管理委员会成立目的的问题

邹家健认为，业主通过选举成立业主自治管理委员会，其目的在于以此组织为权利主体，维护业主的合法权益。同时，由于小区迟迟未进行换届选举，使得在即将到期的小区物管或续签或重新选聘工作无法进行。拟以此组织代表业主续签或重新选聘物业服务企业。

笔者认为，业主自治管理委员会其本身的合法性尚不明确，成立尚无法可依，何以维权？以此未经合法性确认的组织与物业服务企业签订物业服务合同的行为，将会由于合同主体的不适格而造成合同效力的瑕疵，那么维护业主合法权益的初衷就不可能实现。

3.关于业主自治管理委员会成立意义的问题

邹家健认为，多年以来一直存在着小区业主委员会成立难的问题，具体到景洲大厦而言，政府一直阻碍景洲大厦业主大会会议的召开和业委会的选举，同时，在业主选聘物业服务企业（金风帆物业管理有限公司）的过程中，也遭到了政府相关部门的干预和阻挠，其证据之一便是政府相关部门指派专家参与景洲大厦物业管理招标的评标工作。而业主自治管理委员会正是基于这样的原因成立的，其意义就在于业主通过这样的载体来表达并实现其真实的共同意志。

针对此观点，笔者认为，由于景洲大厦之前的具体情况尚不了解，无法对其具体环节进行评论。但根据现行的法律法规，一方面，当业主大会的法定成立条件成熟时，开发建设单位、物业服务企业、业主皆有义务告知辖区街道办事处和区主管部门，而被告知后的辖区街道办事处和区主管部门则有指导和协助召开业主大会会议、选举业主委员会的职责，如其不履行此项职责，业主可依法向法院对其提起行政不作为的诉讼请求；另一方面，景洲大厦属于住宅物业，则根据当时适用的老条例（即《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，1994年11月1日起施行，2008年1月1日废止）和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建设部2003年颁布实施）的相关规定，住宅物业均需通过公开招标的方式选聘物业服务企业，同时规定评标委员会中三分之二的成员须为物业管理专家，其并非是干预招投标，相反，这恰恰是促进物业管理行业健康有序发展的有力保障。

对话已经过去，喧嚣也终将结束。中国物业管理基层民主与法制建设的脚步却不会停歇，民主与法制的博弈仍将继续。掩卷遐思，脑海里不禁浮现美国开国总统华盛顿的名言 如果自由流于放纵，专制的魔鬼就乘机侵入