案例分析：物业服务质量差 物业费能否拒交？

小区遭人身伤害 物业该不该担责？

每年6000案例催生审理意见本报为您解读物业服务纠纷案件

物业纠纷问题关系到千家万户。仅去年一年，全省法院一审就受理了此类案件6000余件。日前，由省高院民一庭起草的一份《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见》（征求意见稿）一出，立刻引起了社会各界的广泛关注。

记者从省高院了解到，省高院民一庭近日每天都能收到十几封全省各地寄过来的信件，网上发来的电子邮件更是数以百计。

今天是《意见稿》征求意见的最后一天。这次《意见稿》到底带来了哪些变化？物业服务产生纠纷后我们应该如何维护好自己的权益？针对大家在这次征求意见中比较关心的几个热点问题，本报特请省高院相关人士做了解读。

业主委员会到底能不能被告上法庭？

案例：

某小区的物业服务合同期满，由于小区业主委员会之前与该物业公司一直存在着矛盾，也想趁此机会更换物业公司。于是，业主委员会在小区内张贴了相关通告，披露了原先物业公司的不足之处。

原物业公司将业主委员会告上了法庭，并提出了赔偿。

但是在庭上，业主委员会辩称，业主委员会不是独立主体、法人，应当将全体业主列为被告。

《意见稿》相关条文：

第五条 因物业服务合同的效力、履行、解除、终止等涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理。

解读：

由于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中只对业主委员会具有原告资格的几种情形进行了规定，对业主委员会能否成为被告问题，司法解释没有明确。

因此，法院在实际审理中有两种观点：一种认为业主委员有相对独立支配的财产和经费，虽无法人资格，但构成民事诉讼法上的 其他组织 ，可以成为被告。

而另一种观点则认为，业主委员会没有自己独立的财产，业主委员会没有承担民事责任的财产基础。

对此，这次省高院出台的《意见稿》采纳了第一种意见，规定业主委员会可以成为物业服务纠纷中的被告。

物业服务存在瑕疵 物业费能不能不交或少交？

案例：

谢先生是某小区的业主，两年前入住后，由于对物业公司的服务不满意，所以一直拒绝缴纳物业费，累计欠交物业管理费人民币10725元。

在多次催缴未果后，物业公司将谢先生告上了法庭，请求法庭判令谢先生缴清所有的物业费。

法院也到小区现场进行调查，发现小区物业管理情况未达到其相应的收费级别，小区的居民不满情绪十分强烈。

《意见稿》相关条文：

第十九条 物业服务人追索物业服务费纠纷中，单个或者少部分业主确能举证证明物业服务人提供的物业服务不符合物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，存在明显瑕疵，且相关物业服务对该单个或该部分业主具有特殊性，而要求减免相应物业服务费的，可酌情予以支持。

第二十条 人民法院核减物业服务费的，应根据物业服务合同约定，对物业服务人未履行的服务项目所对应的费用部分，根据实际情况予以适当核减。

解读：

当前浙江法院受理的物业服务纠纷案件中，绝大多数都是物业服务人追索业主物业欠费的纠纷。

此类案件中，业主一般都会以物业服务人的物业服务存在质量瑕疵为由拒绝支付或者要求降低物业收费。但如何把握 物业服务的标准 ，以及物业服务不达标时又该如何进行 物业费的核减 却成了问题。

《意见稿》对此进了明确规定。

物业服务不好 业主如何举证？

业主委员会败诉

案例：

同样是谢先生的案例，除了法院调查后取得的证据外，谢先生也提出了许多物业服务不到位的地方。但是由于不少服务内容都由物业公司自己保存，所以，法院要求谢先生进行举证时，其无法提供。法院最后也没有采纳这些证据。

《意见稿》相关条文：

第二十一条 业主主张物业服务人提供的物业服务质量存在瑕疵的，应当提出证明物业服务质量存在瑕疵的初步证据；物业服务人有异议的，应当依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，举证证明其已按照合同约定和有关规定履行了相关义务。

解读：

业主认为物业公司服务不好，要想减免物业费时，就必须拿出物业公司服务不好的证据。

然而，这方面的举证对于业主来说是件难事，因为物业服务的内容，比如保安巡逻记录、维修记录、保洁记录、设备运行记录等等都是保存在物业公司手里，业主想要指出这些方面的不足很难。

不过，《意见稿》中考虑到这点，只要业主提出了物业服务存在质量瑕疵的 初步证据 ，举证责任就发生转换，降低了业主举证的难度。

业主委员会败诉

赔偿责任全体业主承担？

案例：

某小区的业主委员会擅自聘用了新物业公司进驻，并雇保安接替了原物业。

原物业公司得知此事后，将业主委员会和新物业一起告上了法庭，法院判决业主委员会赔偿原物业公司损失7800余元。但是，业主委员会的代理律师却认为，业主委员会不具有独立的财产，根本无法实现赔偿。

《意见稿》相关条文：

第八条 人民法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的，除全体业主已有约定外，首先以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金支付；不足部分以物业服务区域内属于全体业主所有的共有经营用房、公共部位的收益支付；仍不足的，由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。

解读：

就目前来说，绝大多数业主委员会都有自己所控制和支配的财产及收益。所以为了能够规范业主委员会的职务行为，也便于实践中操作，《意见稿》中的第八条对业主委员会败诉时的责任承担顺序和财产范围进行了规定。

不过，也有例外。像物业管理用房、公共配套设施、专项维修资金等是维持物业管理区域内小区正常运行的基础，这些设施和资金一般是不在这一范围内的。

小区草坪遭破坏

单个业主可以诉讼维权吗？

案例：

杨先生在2006年搬进了现在居住的小区，但是小区物业公司的服务一直不能令杨先生满意。去年12月，杨先生向法院起诉，要求物业公司依照物业服务合同的约定， 补种草坪，恢复小区绿地 。

但是法院在是否受理此案上产生了分歧。

《意见稿》相关条文：

第九条 未依法成立业主委员会，或者业主大会授权后业主委员会怠于参加诉讼的，为维护全体业主的共同权益，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数的业主且人数占全体业主过半数的业主同意，该部分业主以及经其授权的业主可以以自己的名义参加诉讼，有关的诉讼风险及诉讼后果由全体业主共同承担；但业主大会议事规则或者管理规约另有约定的除外。

解读：

当业主的共同利益遭受侵害时，究竟谁有权提起诉讼，一直都是存在争议的话题。

一种意见认为业主除了就自己的个人利益受到侵害时可以起诉以外，对于涉及全体业主公共利益部分，无权以个人的名义主张权利。

另一种意见则认为，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，是物业服务合同的真正当事人，如果不赋予业主诉权，不利于保护业主的合法权益。

此次《意见稿》综合考虑了上述两种意见，允许业主在业委会不参与诉讼，或者业委会没有依法成立的情况下，经多数业主同意或授权，以自己的名义参加诉讼。并且，诉讼所产生的风险及诉讼后果由全体业主共同承担。

家门口受伤

物业公司该不该担责？

案例：

贾师傅在自己家所在小区，一脚踩在了路边窨井盖上，不料窨井盖突然断裂，手臂、脚踝因此摔伤。

贾师傅将物业推上了被告席，并请求法院判令物业公司赔偿其医药费、误工费、交通费、精神损失费共计23000元。

《意见稿》相关条文：

第二十四条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失，业主请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。

解读：

根据《侵权责任法》第37条、《物业管理条例》第46条、第47条以及最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定，物业服务单位对业主有一定的安全保障义务。

如果物业公司已经履行了安全保障义务，即使小区业主有人身和财产损害，也不应承担民事赔偿责任。反之，物业公司确实存在过错的，应当承担相应的赔偿责任。