业主资格及物业管理公司聘任主体之认定

[案情]

某物业服务公司与某小区业委会签订了物业服务合同。合同到期后，因该物业公司服务不到位，小区业主大会决定聘用新的物业公司。该物业公司拒绝退场，并自行与小区过半数业主分别签订了新的物业服务合同。小区业主委员会遂作为原告向法院提起诉讼，请求判令该物业公司停止对小区提供物业服务并退出物业服务区。诉讼中，该物业公司提出：小区业主委员会主任陈某系业主的配偶，房屋产权证上未载明陈某姓名，陈某不具有业主资格，故小区业委会组成不符合法律规定，不具备诉讼主体资格；且新的物业服务合同系物业公司在平等自愿的情况下同小区内过半数业主签订的，符合物业合同成立要件，物业公司据此有权继续为小区提供物业服务。

[分歧]

本案法院在审理过程中对陈某是否具有业主资格存在两种观点：第一种观点认为，房屋权属证书上未记载的共有人不能成为业主。第二种观点认为，无论权属证书上登记的所有权人是谁，夫妻双方都享有业主的权利与义务。

对物业公司分别与业主签订的服务合同的效力认定也存在有效与无效两种观点。

[评析]

1.陈某具有业主资格 首先，依据《物业管理条例》第六条之规定，房屋所有权人为业主。虽然登记通常是确认所有权人的重要依据，但所有权的取得并不限于登记行为，只要是依法取得专有部分所有权的人，都应认定为业主。其次，物权法规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”婚姻法亦规定婚姻存续期间所获得的财产为夫妻双方共同所有。本案中，业委会主任陈某虽不是房屋权属证书上载明的所有权人，但该房屋为夫妻共有财产，陈某即共同所有权人。据此，陈某也应具有业主资格，而该小区业委会的组成并不违法。

2.物业管理公司分别与业主签订的物业服务合同无效 首先，业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订物业服务合同是由业主权性质所决定的。业主权是一项复合性权利，一方面，作为建筑物专有部分的所有权人，业主对其个人专有的部分享有占有、使用和处分的权利；另一方面，对于专有部分以外的共有部分，业主享有的是共同共有与共同管理的权利。对共同部分的管理，业主个人并无权单独作出决定。物业服务合同不仅涉及业主对专有部分的委托管理，也包括对共有部分的委托管理，因此，对于选聘物业服务企业等属于小区管理的重大事项，立法规定应由业主共同决定。其次，由业主单独与物业公司签订物业服务合同并无明确法律依据。《物业管理条例》并未赋予业主个人有选聘物业服务企业的权利，而且，该条例第八条、第十一条、第十二条以及第十五条进一步明确，选聘或解聘物业服务企业应由业主通过业主大会这一自治组织，在专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，由作为业主大会执行机构的业主委员会与物业服务企业签订或解除物业服务合同。因此，由业主单独与物业公司签订物业服务合同的做法缺乏相应的法律支撑。再次，由业主委员会与物业公司签订物业服务合同有其现实合理性。由物业服务公司与小区业主分别签订物业服务合同，可能存在两种情况：一是合同约定业主将其所有的专有部分委托给物业服务企业管理，在此情况下，即使所有业主均与同一物业服务企业签订服务合同，也可能造成小区内共有部分的管理无人授权的尴尬局面，既不利于物业服务区域内的统一管理，也不利于业主对共有部分的共同处分。二是合同约定由业主将专有部分和共有部分一并委托给物业服务公司管理，因业主个人无权对共有部分的管理加以处分，故在此种情况下，业主将共有部分委托物业公司管理的行为，难免有越权之嫌。

（作者单位：重庆市第一中级人民法院）