物业管理维权案例分析

核心提示：又到了一年一度的 3 15 ，消费者和经营者之间那剪不断理还乱的故事持续上演。有人说，业主和物业公司是冤家，他们之间的矛盾不可调和，但是在遇到纠纷时，如果双方能避免感情用事，合理利用相关的法律、法规处理的话，业主和物业公司之间应该是唇齿相依的关系。今天就是 3 15 ，让我们一起品读业主和物业公司之间不得不说的故事，在理与情的协调发展中促进业主和物业公司和谐发展。

案例一

房子空置是否要缴物业费

虽然我已经拿到了房子的钥匙，但是并没有入住，这样需要缴纳物业费吗？ 物业公司是2010年进入我们这个小区的，我从2011年开始装修房子，物业公司让我补缴2010年至2011年的物业费合理吗？ 开发商要求必须缴纳一年的物业费才可以领钥匙，这属于霸王条款吗？ 连日来，记者接到多通关于物业费收取的咨询、投诉电话。针对市民反映的问题，记者联系了市住建局物业管理科科长张振中，请他进行解读。

《物业管理条例》第42条规定， 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳 。 张振中解释说， 如果业主没有领钥匙，则物业费由房地产企业负责；业主缴纳物业费的时间以领取房屋钥匙的时间为准；如果业主领过钥匙但没有居住，具体需缴纳多少物业费则由物业公司和业主商议确定。

案例二

小区内停车位不够如何治理

随着我市居民生活水平的不断提高，私家车的拥有量出现了井喷的态势。在我市不少小区内，因为停车位不够而引发的纠纷不断地困扰着业主和物业公司。

只要我晚回来一会儿，车就没地方停。现在，在小区里抢占停车位跟打仗似的。 市民孙女士对记者说，自己所住的小区没有划分停车位，所有业主都是自行找地方停车，整个小区十分混乱。孙女士还说，有些业主在停车时从不考虑其他业主的车辆能否出入，所以业主之间因此而发生口角的也很多。

记者在采访中了解到，小区内停车位不够的问题已经成为一个普遍存在，影响着业主之间以及业主与物业公司之间的和谐关系。那么，业主日益增长的停车需求与小区现有停车位不足之间的矛盾，该如何解决呢？

张振中指出，要解决小区停车位不够的问题，必须依靠业主与物业公司通力配合。 物业公司可以通过张贴告示的形式，征求小区业主的同意，在小区内的公共地段划分停车位，以此解决车辆停放无序的问题。停车位所收取的费用，应该归小区内的所有业主共有。物业公司要将停车位收取的费用进行公示，在使用时，也要按照相关程序进行。由于物业公司对车辆具有管理义务，物业公司收取一定的费用也是合理的。 张振中说， 这些停车位占用了业主的公共用地，所以收取费用是合理的。收取的资金可作为日后小区内照明设施、绿地养护、外墙维修等公共设施维修资金，使小区内的所有业主受益。

案例三

不满物业服务可否拒绝缴费

我们小区的物业公司基本不作为。你看，楼栋门口已经垃圾成堆，可是物业公司却不及时清理。现在气味特别大，我们这些住在一楼的业主根本不敢开窗户。小区内的健身器材也没法使用，我们跟物业公司反映了好几次，他们总是动嘴不动手。小区内还出现过多起偷盗案件，大家对小区的治安非常不满意。 在我市某小区，居民钱先生对记者抱怨物业公司的各种不作为。 你说，像这样的物业公司，我们凭什么支付物业费？ 张先生表示，小区内很多业主之所以不缴纳物业费，主要就是对物业公司不满。

那么，业主因不满物业公司的管理而拒缴物业费是否应该受到保护呢？

为此，张振中指出，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》中提到， 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。但如果物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持 。

虽然物业公司的服务不到位确实让业主十分恼火，但业主因此而拒缴物业费却是违法行为。《合同法》第111条规定， 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任 。由于很多物业服务项目的标准难以量化，而效果也因服务对象的感受不同而出现千差万别，所以，核减管理费的幅度如何把握是个难题。

【政策解析】

住宅专项维修资金

是业主的公共 小金库

小区的物业管理和每一位业主息息相关。特别是新时期的物业管理，已经由过去人们观念中的看门、打扫卫生、收发信件等工作逐步升级，日渐成为居民生活中的一个重要组成部分，关系着业主的生活品质和整个小区的和谐。针对小区内一些公共设施在维修时资金难以收缴而对整个小区的软硬件环境产生破坏的情况，我市物业管理部门要求新建小区必须缴纳住宅专项维修资金，通过这个公共 小金库 来保障小区内各项公共设施维修时的资金支出。

张振中介绍说，我市城区内2010年10月1日以后签订购房合同的新建房屋(包括已建成尚未出售的商品房、经济适用房等政策性保障房屋、单位集资合作建房、拆迁安置房等商品住宅)，购房人均应当按房屋建筑面积交存共用部位、共用设施及设备的住宅专项维修资金。所谓的住宅共用部位，主要是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

《住宅专项维修资金管理办法》第22条规定， 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，需由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。同时，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的，须占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议 。

由于住宅专项维修资金的收取、使用都有相关的法律、法规进行规范，所以在很大的程度上可以保障资金使用的安全性、公正性，对加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施及设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益起到了积极作用。 张振中表示，在未来的物业管理中，住宅专项维修资金作为全体业主的公共 小金库 ，对整个小区的和谐将起到积极地推动作用。